Küsimused/vastused 4 konkreetse tehingu kohta maaga

Kui aga maa sihtotstarve muudetakse, tehakse detailplaneering ja müüakse juba krundina, siis on müük maksustatav käive (KMS §16 lg 2 p 3 - .. krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist, maksuvabastust ei kohaldata).Kuna antud juhul ei ole müüja veel käibemaksukohustuslane, siis tekib tal käibemaksukohustuslasena registreerimise kohustus, eeldades et krundi müügihind on üle 250 000 krooni. Maksustamisele kuulub ka see tehing millega käibemaksukohustuslasena registreerimise piirmäär ületati. Selleks et vältida sekeldusi tehingu tagantjärele korrigeerimisega (kuna arvele ei tohi märkida käibemaksu firma, kes ei ole veel maksukohustuslasena registreeritud, samas aga tuleb see krunt müüa käibemaksuga), siis soovitaks end maksukohustuslasena registreerida juba enne reaalset müügi toimumist.2. Firma on broneerinud (võlaõigusliku lepinguga) ilma detailplaneeringuta maatüki 100 000 krooni eest. On olemas klient, kes soovib, et loovutaksin ostu-õiguse ehk broneeringu 1 mln krooni eest. Juhul, kui teha võlaõiguslik leping, mille alusel kantakse 1 mln krooni firmale pangakontole, kas siis tuleb sealt arvestada käibemaks? Firma ei ole käibemaksukohustuslane.

Vastus: Käibemaksuseaduse mõttes käsitatakse kinnisasja broneeringu müüki varalise õiguse müügina ehk teenuse osutamisena. Üksnes kinnisasja omanik (nt kinnisvaraarendusfirma) saab broneeringu müüki käsitada kinnisasja müügi ettemaksuna, mis on maksuvaba käive. Kuna antud juhul ei ole tegemist kinnisasja müügiga vaid üksnes kinnisasja ostueesõiguse müügiga, siis ei saa antud juhul rakendada kinnisasja müügi osas kehtivat maksuvabastust ning broneeringu müük on maksustatav käive. Kuna firma ei ole veel käibemaksukohustuslane, tuleb tal end esmalt ka käibemaksukohustuslasena registreerida. Kui firmal puudub muu maksustatav käive või firma muu tegevus ei tekita kohustust end maksukohustuslasena registreerida, võiks kaaluda esimesel võimalusel ka enda maksukohustuslasena registrist kustutamise avalduse esitamist.

3. Firma ostis 01.2006 sotsiaalmaa, mille detailplaneering oli kinnitatud 09.2005. Osteti hinnaga 2,6 mln, millele ei lisandunud käibemaksu. Maa sihtotstarve on muudetud elamumaaks ja jagatud kinnistu neljaks osaks ning sooviatkse need neli kinnistut müüa. Kas müügihinnale tuleb lisada käibemaks? Firma on käibemaksukohustuslane.

Vastus: Antud juhul tuleb maksustamisel lähtuda krundi mõistest planeerimisseaduse tähenduses. Maa sihtotstarbe muutmine ja kinnistu jagamine iseenesest ei muuda maatükke veel kruntideks. Krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Maatükk muutub krundiks pärast detailplaneeringu või ehitusloa kinnitamist. Seega kui kinnistutel on detailplaneering, mis näeb ette ehitiste püstitamise kinnistutele, siis on nende kinnistute müük maksustatav käive. Kui aga detailplaneering või ehitusluba puudub, siis on müük maksuvaba käive.

4. 04.2005 on ostetud elamumaa (detailplaneering kehtestatud 2003. aastal). Kõik kommunikatsioonid olid välja ehitatud aga käibemaksu ostuhinnale ei lisandunud. Tänaseks on sellele ehitatud poolik eramu (valmidus 30%). Juhul, kui müüa nimetatud kinnistu hinnaga 2,6 mln krooni (maa turuhind seal hulgas 1,4 mln kr) kas siis tuleb kogu müügihinnale lisada käibemaks? Kas tohib teha nii, et maa müüakse asjaõiguslepinguga ilma käibemaksu lisamata ning tööettevõtulepingu raames antakse üle ehitustööd (osa ehitustöid teostatakse veel pärast asjaõiguslepingu sõlmimist), mille kohta esitatakse arve, kus arvestatakse ka käibemaksu? Firma on käibemaksukohustuslane.