Eluruumi ostmine ja sisendkäibemaks

Käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 2p 2 ja 3 kohaselt on kinnisasja müük ja rent maksuvaba käive, mis sisendkäibemaksu mahaarvamise õigust ei anna. KMS § 16 lg 3 p 1 ja 2 alusel võib kinnisasja renti ja müüki vabatahtlikult maksustada, välja arvatud eluruumi rent ja müük. Sellel teemal on palju vaidlusi olnud ja mitmel korral on vaidlused jõudnud Riigikohtusse. Esimesest oluliset lahendist sellel teemal olen juba varem rääkinud. Riigikohus otsustas[1], et et kui mingi õigussuhte seisukohast on tähtis, kas tegemist on eluruumiga või mitte, tuleb seda hinnata lähtudes sellest, milleks ruumi tegelikult kasutatakse (või kasutama asutakse), mitte aga pelgalt sellest, milleks see ruum on objektiivselt kasutuskõlblik. Seega ei saa olukorras, kus püsivaks elamiseks kasutatavat (ja selleks otstarbeks ehitatud) ruumi kasutatakse reaalselt mingil muul otstarbel, rääkida eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmisest. See, et eluruumiks kõlblikku ja selleks ehitatavat korterit saab põhimõtteliselt kasutada ka maksustatava käibe tarbeks, tuleneb üheselt KMS-i § 16 lg 2 p 2-st. Ühestki õigusnormist ei tulene, et käibemaksukohustuslasest isik ei võiks elamumaa sihtotstarbega maal asuvas ehitises paiknevat korterit välja üürida teisele isikule seal majutusteenuse osutamiseks.

Eluruumi soetamine maksustatava käibe tarbeks tuleb kõne alla juhul, kui see soetatakse eesmärgiga osutada neis ruumides majutusteenust. Pelgalt korteri ehitusõiguslikust kasutusotstarbest lähtumine ei pruugi käibemaksuseaduse kontekstis eluruumide ja mitteeluruumide eristamisel viia õige tulemuseni. Seepärast tuleb maksukohustuslasele anda võimalus selgitada ja esitada tõendid näitamaks, et elamu, korter või muu elamu osa on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ja kas esitatud äriplaan on usutav. Mitte iga majandustegevuses toimuv kasutus ei anna võimalust lisada teenusele käibemaksu.

Riigikohus tõi selgelt välja, et maksustamisel tuleb lähtuda tehingu tegelikust majanduslikust sisust, mitte ehitise registrijärgsest kandest. Hoolimata sellest, et registrijärgne kasutusotstarve on elamu, võib maksumaksja seda pinda kasutada majandustegevuse eesmärgil, mis toob endaga kaasa sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse.