Millal tulevad kinnisvara ostuga kaasa eelmise omaniku võlad?

Vastab advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets jurist Sten Veidebaum

VÕS § 183 kohaselt vastutab ettevõtte üleandja solidaarselt ettevõtte omandajaga kohustuste eest, mis on tekkinud enne ettevõtte üleminekut, muutunud sissenõutavaks või muutuvad sissenõutavaks 5 aasta jooksul peale ettevõtte üleminekut. ).Identiteet loetakse säilinuks ka juhul, kui ettevõtte võõrandamiseelne organisatsiooniline struktuur ei säili, kuid säilib üleantud tootmiselementide vaheline funktsionaalne side, mis võimaldab vara omandajal neid elemente samasuguseks või sarnaseks majandustegevuseks kasutada (Euroopa Kohtu 12.02.2009 otsus asjas C-466/07Klarenberg v Ferrotron Technologies GmbH).

Kui vara võõrandamise tehingu poolte selge tahe ei olnud suunatud ettevõtte, vaid üksikute ettevõtte majandamisega seotud asjade, õiguste või kohustuste võõrandamisele, hindab kohus tagantjärele, kas tehingu tagajärjeks oli ettevõtte kui identifitseeritava majandusüksuse (varakogumi) üleminek ning sellega kaasneb vara omandaja solidaarne vastutus, konkreetse tehingu asjaolude alusel (vt hinnatavate asjaolude kohta ka Liina-Maarja Uuemõisa 21.09.2010. a. blogipostitust SIIN

Ettevõte loetakse üleläinuks, kui säilib majandusüksuse identiteet

Ülaltoodud põhimõtte on aktsepteerinud ka Eesti kohtupraktika

Riigikohtu 21.12.2011. a. kohtuotsuses (RKTKo 3-2-1-131-11) nõustus Riigikohus alamate kohtute analüüsi ja seisukohaga, et TsÜS § 661 ja VÕS § 180 mõistes oli tegu ettevõtte üleminekuga ka olukorras, kus:• võõrandaja müüs tootmistegevuses kasutatava kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega 3 kuud peale võõrandaja tegevuse faktilist lõpetamist;• pooled deklareerisid võõrandamislepingus, et nende tahteks ei ole anda üle võõrandaja ettevõte;• võõrandaja kohustus andma omandajale üle oma tegevuse aluseks oleva ja kinnistuga seotud tegevusloa (jäätmeluba);• omandaja alustas kinnistul tegevust 6 kuud peale võõrandaja tegevuse lõppemist;• omandaja alustatud majandustegevus kinnistul ei olnud üks-ühele sama võõrandaja majandustegevusega, kuid piisavalt sarnane (mõlemad tegutsesid jäätmekäitluse valdkonnas);• omandaja ei võtnud üle võõrandaja hanke- ega kliendilepinguid, ka hilisema tegevuse käigus poolte kliendid ei kattunud;• omandaja sõlmis osaga võõrandaja endistest töötajatest töölepingud, seda küll alles peale nende võõrandaja juures töötamise lõppu, kuid põhjusel, et omandaja vajas kinnistul asuva tootmisüksuse tegevuses võõrandajaendiste töötajate teavet ja oskusi.Viidatud kohtuvaidluse esemeks oli tegevuse lõpetanud äriühingu poolt mittekohaselt täidetud müügi- ja laenulepingutest tulenevad võlausaldaja viivis- ja intressinõuded. Ettevõtte ülemineku fakti tuvastamisel ei omistanud kohtud ühelegi üksikule ülalloetletud asjaolule määravat kaalu, vaid lähtus hinnangu andmisel neist kogumina.Kaasuse valguses tuleb märkida, et tootmisvara soetamisel teise ettevõtja käest on risk, et omandajal tuleb vastutada solidaarselt müüja kohustuste eest, küllaltki kõrge. Seetõttu on soovitav kindlustada end ettevõtte eelmise omaniku võlausaldajate võimalike nõuete vastu ja leppida müüjaga kokku, et võlgnetavate kohustuste eest uus omanik ei vastuta ning hankida võlausaldajate nõusolek sellisele kokkuleppele (VÕS § 183 lg 2). Viimane omakorda eeldab, et enne tehingu tegemist selgitatakse välja võimalikult palju müüja võlausaldajaid. Riski aitab maandada ka müüja tagatis ettevõtte üleminekuga kaasnevate kohustuste täitmiseks.