Maksuhaldur piirab hüpoteegipidaja võimalusi nõude rahuldamisel

Asjaõigusseaduse (AÕS) kohaselt on võimalik koormata kinnisasja selliselt, et hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele koormatud kinnisasja arvel (§ 325). AÕS § 343 järgi ulatub hüpoteek kinnisasja osadele, päraldistele ja viljadele. Teisisõnu on hüpoteegi mõte selles, et nõude maksmapanekul saab hüpoteegipidaja kinnisasja müügist laekunud raha arvelt kogu ulatuses rahulduse (eeldusel, et nõue on suurem kui kinnistu müügisumma või sellega võrdne).

Hüpoteegipidaja ei pea tundma muret, kas või kuidas võlgnik oma maksukohustuse täidab, ning selle nimetamine maksupettuseks on selgelt üle pingutatud hinnang. Vastupidise väite korral peaks iga isik tundma muret ja vastutama selle eest, kas tema tehingupartner täidab oma maksukohustust. Viimatinimetatud järeldust ei toeta ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 6. märtsi 2002. a lahend nr 3-4-1-1-02, milles on selgitatud (otsuse p. 16), et ostjal ei ole kohustust kontrollida, kas müüja tasub riigile käibemaksu, ning üldjuhul ei ole see tal ka võimalik. Kohtu seisukohti saab laiendada hüpoteegipidajale. Et seadus ei seo maksukohustuse täitmist konkreetse varaga, sest müüja võib täita oma maksukohustust ka muu vara arvelt, on hüpoteegipidaja õiguste kitsendamine põhjendamatu.

Uuest aastast muutub hüpoteegipidaja jaoks see, et kinnisasja müügist laekub müüjale käibemaksusumma võrra vähem raha, seega vähem ka hüpoteegipidajale. Kuna ostja peab deklareerima ja tasuma käibemaksu müüja asemel, on ilmne, et kui ostja ei soovi maksta maksu kaks korda (müüjale ja riigile), on ta nõus tasuma müüjale käibemaksu võrra vähendatud ostuhinda (ja sealt edasi hüpoteegipidajale).

Seadusemuudatus ei arvesta pandiõiguse üht kaalukat põhimõtet: hüpoteegipidaja on kõigi teiste võlausaldajate hulgas eelistatud.

Autor: Helmut Pikmets, Rivo Sarapik