Riigikohus: kohtutel tuleb anda hinnang kinnisvarakriisi põhjustele

Küsimus, kas tehingu pool saab majanduskriisile viidates taotleda varem sõlmitud tehingu tingimuste muutmist, sealhulgas soetatud asja ostuhinna alandamist, on masu kontekstis nii juristide kui tehinguosaliste seas tekitanud kirglikke vaidlusi ja diskussioone. Teoreetilise aluse sellise nõude esitamiseks annab VÕS § 97.

Riigikohus on viimasel ajal teinud mitu olulist otsust VÕS § 97 kohaldamise küsimuses. Sealjuures tuleb tähele panna, et Riigikohus on läbivalt ja järjekindlalt rõhutanud, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel, kuivõrd vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.

Eelnevalt väljendatud seisukohale on Riigikohus jäänud ka hiljutises otsuses asjas nr 3 2 1 99 10, kus samuti oli vaidluse all VÕS § 97 kohaldamine. Samas on Riigikohus VÕS § 97 rakendamise praktikat viidatud otsuses oluliselt edasi arendanud ning otsuses väljendatud seisukohad on nii mõneski mõttes teedrajavad ja suundanäitavad.

Nii asus Riigikohus seisukohale, et kohtutel tuleks analüüsida seda, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid Ameerika Ühendriikide pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas küllaltki madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on Riigikohtu hinnangul suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvarahinnad võivad langeda ning seega asjaolud võivad muutuda. Juhul, kui kahjustatud lepingupool sai lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et lepingu aluseks olnud asjaolud võivad muutuda, siis alus VÕS § 97 kohaldamiseks puudub.

Samuti märkis Riigikohus, et olukorras, kus ostjale võimaldati ostuhind tasuda peaaegu aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, samas, kui omand asjale anti ostjale üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist, peaks turu kukkumise riski üldjuhul kandma kahjustatud lepingupool, st ostja. Juhul, kui majanduskriisiga seotud riske kannab kahjustatud lepingupool, pole VÕS § 97 kohaldamise eeldused täidetud ja kõnealuse sätte kohaldamine peaks olema välistatud.

Autor: Lemmi Kann, Paavo Koch