Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Riigikohus: kohtutel tuleb anda hinnang kinnisvarakriisi põhjustele
Riigikohus on palju tähelepanu saanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 kohaldamisel asunud seisukohale, et kohtud peavad hakkama analüüsima, kas konkreetse tehingu väärtuse langus sai alguse üksnes Ameerika Ühendriikide pangandusest või oli selline langus tingitud ka kohalike krediidiasutuste laenupoliitikast.
Küsimus, kas tehingu pool saab majanduskriisile viidates taotleda varem sõlmitud tehingu tingimuste muutmist, sealhulgas soetatud asja ostuhinna alandamist, on masu kontekstis nii juristide kui tehinguosaliste seas tekitanud kirglikke vaidlusi ja diskussioone. Teoreetilise aluse sellise nõude esitamiseks annab VÕS § 97.
Riigikohus on viimasel ajal teinud mitu olulist otsust VÕS § 97 kohaldamise küsimuses. Sealjuures tuleb tähele panna, et Riigikohus on läbivalt ja järjekindlalt rõhutanud, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel, kuivõrd vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.
Eelnevalt väljendatud seisukohale on Riigikohus jäänud ka hiljutises otsuses asjas nr 3 2 1 99 10, kus samuti oli vaidluse all VÕS § 97 kohaldamine. Samas on Riigikohus VÕS § 97 rakendamise praktikat viidatud otsuses oluliselt edasi arendanud ning otsuses väljendatud seisukohad on nii mõneski mõttes teedrajavad ja suundanäitavad.
Nii asus Riigikohus seisukohale, et kohtutel tuleks analüüsida seda, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid Ameerika Ühendriikide pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas küllaltki madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on Riigikohtu hinnangul suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvarahinnad võivad langeda ning seega asjaolud võivad muutuda. Juhul, kui kahjustatud lepingupool sai lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et lepingu aluseks olnud asjaolud võivad muutuda, siis alus VÕS § 97 kohaldamiseks puudub.
Samuti märkis Riigikohus, et olukorras, kus ostjale võimaldati ostuhind tasuda peaaegu aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, samas, kui omand asjale anti ostjale üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist, peaks turu kukkumise riski üldjuhul kandma kahjustatud lepingupool, st ostja. Juhul, kui majanduskriisiga seotud riske kannab kahjustatud lepingupool, pole VÕS § 97 kohaldamise eeldused täidetud ja kõnealuse sätte kohaldamine peaks olema välistatud.
Autor: Lemmi Kann, Paavo Koch
Hetkel kuum
Enimloetud
Viimased uudised
Konverentsid ja koolitused
18 akadeemilist tundi, millest 16 tundi auditoorset tööd ja 2 tundi iseseisvat kodutööd
Hetkel kuum
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Raamatupidaja esilehele