Autor: Marko Saag, ATTELA Advokaadibüroo vandeadvokaat • 7. jaanuar 2021

Üleminek majutusteenuselt üürikorteriks - mis juhtub käibemaksuga?

Turismisektor on tugevalt piiratud, mistõttu kaaluvad paljud kinnisvaraomanikud esialgselt majutusteenuse pakkumiseks soetatud korterid anda pikemaajaliselt üürile. Selline äristrateegia muutus võib tuua kaasa aga üsna kopsaka käibemaksu arve Maksu ja -Tolliametilt.

ATTELA Advokaadibüroo partner ja vandeadvokaat Marko Saag

Käibemaksu osas on lihtsustatult reegel selline, et kui kaup või teenus soetatakse maksustatava käibe tarbeks, saab nendelt kuludelt arvata sisendkäibemaksu maha. Kui need aga soetatakse maksuvaba käibe tarbeks, siis sisendkäibemaksu maha arvata ei saa. Ja see, kas korteri kasutada andmine tekitab maksustatava või maksuvaba käibe, sõltub sellest, kas pakutakse majutusteenust või korter üüritakse elamiseks.

"Kas korteri kasutada andmine tekitab maksustatava või maksuvaba käibe, sõltub sellest, kas pakutakse majutusteenust või korter üüritakse elamiseks."

Majutusteenus on maksustatav käive, mille tarbeks soetatud kaupadelt ja teenustelt (korteri soetamine, parendused, teenused, jne) saab (sai) sisendkäibemaksu maha arvata. Korteri üürile andmine on aga maksuvaba teenus, mille tarbeks soetatud kaupadelt ja teenustelt sisendkäibemaksu maha arvata ei saa!

Mis juhtub siis kui kinnisvara kasutuseesmärki muudetakse?

Siinkohal on veel oluline märkida, et kinnisasjade puhul on käibemaksu korrigeerimisperioodiks 10 aastat, mille jooksul tuleb jälgida seda, kas kinnisasja kasutatakse maksustatava või maksuvaba käibe tarbeks. Kui soetasite korteri ja/või tegite sellega seoses kulusid ning kasutasite seda seni majutusteenuse pakkumiseks, mis kuulub maksustamisele käibemaksuga 9%, saite sisendkäibemaksu nii korteri soetuselt kui ka kuludelt maha arvata.

Kui nüüd aga hakkate korterit välja üürima pikemaajaliselt, muutub see teenus maksuvabaks teenuseks ning peate osa selle korteri soetamiselt või parenduskuludelt mahaarvatud käibemaksust riigile tagasi maksma. Soetamiselt ja parenduskuludelt mahaarvatud käibemaksu tagasimaksmisel tuleb lähtuda nn 10 aasta reeglist.

Mõnevõrra lihtsustades- kui kasutasite korterit 3 aastat (3/10) maksustatava majutusteenuse pakkumiseks ning neljandal aastal kasutate korterit maksuvabaks üürimiseks, peate maksma riigile tagasi 10% selle korteri soetamisel ja parendamisel mahaarvatud käibemaksust. Praktikas üritab maksuhaldur sageli nõuda tagasi ka ülaltoodud näite puhul 70% mahaarvatud käibemaksust, väites, et tõenäoliselt jäätegi seda korterit kasutama maksuvaba käibe tarbeks.

Ehk üks väike lepinguvormi või strateegia muutus võib tuua kaasa märkimisväärse rahalise kohustuse tagasimakstava käibemaksu näol.

Nimetatud probleem ei seondu ainult lepinguvormi muutusega. Kontrollides majutusteenuse pakkujaid üritab maksuhaldur sageli ka maksustatavat majutusteenust kvalifitseerida ümber maksuvabaks üüriks ning selle teostamisel nõuab mahaarvatud sisendkäibemaksu osaliselt tagasi.

Rohkem informatsiooni kinnisvara maksunduse ja raamatupidamise kohta saad praktiliselt seminarilt "Kinnisvara raamatupidamine ja maksundus", mis toimub juba 30. jaanuaril!

👉 Kohtade arv on piiratud, seega pane end kohe kirja SIIN!

Jaga lugu
Raamatupidaja.ee toetajad:
Marianne LõhmusRaamatupidaja.ee ärijuhtTel: 6670405
Külli ReinoRaamatupidaja.ee toimetajaTel: 6670405
Cätlin PuhkanRaamatupidaja.ee reklaami müügijuhtTel: 53 315 700