Kinnisasja renti või kasutada andmine

Käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 2 p 2 sätestab, et käibemaksuga ei maksustata kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist. Euroopa Liidu Kohus (Euroopa Kohus) on korduvalt rõhutanud, et on oluline eristada kinnisasja renti (mis on passiivne tegevus) ja kinnisasja kasutada andmist (mis on aktiivne tegevus), kirjutab Deloitte Advisory maksunõustaja Tõnis Elling.

Kinnisasja renti tuleb eristada kinnisasja kasutada andmisest  Foto: scanpix

Näitena saab siin tuua staadioni renti või kasutada andmist. Ühel juhul lubatakse rentnikul seal toimetada nagu omanikul, teisel juhul saab ta staadionil vaid palli mängida, aga mitte käituda seal peremehena.

Ühes hiljuti lahendatud kaasuses1 analüüsis Euroopa Kohus, kas viinamarjaistanduse rendile andmine on ikka rent või hoopis kasutada andmine. Ehk siis, kas maksuvabastuse kohaldamine on õigustatud või mitte. Kaasuse asjaolude kohaselt andis Portugali eraisik äriühingule rendile oma viinamarjaistanduse. Kohalik maksuhaldur väitis, et selline tegevus tuleb maksustada käibemaksuga, sest tegemist ei ole väidetavalt renditeenusega, vaid istanduse kasutamise õiguse üleandmine. Siseriiklik kohus viitas oma kahtlusi põhjendades, et viinamarjaistanduse kasutamine on pigem aktiivne tegevus.

Euroopa Kohus on eelnevalt mitmes lahendis sedastanud, et kinnisasja rendile andmist tuleb vaadata kui kinnisasja omaniku poolt rentnikule tasu eest ja kokkulepitud ajaks antavat õigust kasutada seda kinnisasja nagu omanik ja välistada kõikide teiste isikute samasugune õigus2.

Euroopa Kohus on ka täpsustanud, et kuuenda direktiivi artikli 13 B osa punktis b (käibemaksudirektiivi 2006/112 artikli 135 lõike 1 punkti 1 ja lõige 2) ette nähtud maksuvabastuse põhjendus seisneb asjaolus, et kinnisasja rendile andmine (mis on majandustegevus), kujutab endast tavaliselt suhteliselt passiivset tegevust, mis ei tooda olulist lisandväärtust. Seda tegevust tuleb järelikult eristada teistest tegevustest, nagu tööstuslik ja kaubanduslik tegevus, mis kuuluvad teiste sätetega ette nähtud erandite kohaldamisalasse, või tegevustest, millel on eesmärk, mida kõige paremini saab kirjeldada pigem soorituse kui lihtsa vara kasutusse andmisena, nagu seda on golfiväljaku kasutamisõigus, silla ületamise õigus pärast teemaksu tasumist või ärihoonesse sigaretiautomaatide paigaldamise õigus3.

Euroopa Kohus väitis, et kinnisvara üürile- või rendile andmise passiivsus, tuleneb nende tehingute enda olemusest, millega on põhjendatud nende tehingute käibemaksust vabastamine kuuenda direktiivi artikli 13 B osa punkti b järgi, mitte sellest, kuidas rentnik seda asja kasutab. Nimelt on Euroopa Kohus varem otsustanud, et maksuvabastus ei laiene sellisele tegevusele, mis ei seisne üksnes kinnisasja passiivses kasutamiseks andmises, vaid hõlmab ka muud äritegevust, nagu omanikupoolne järelevalve, haldus ja pidev hoolduse teostamine ning muude rajatiste kasutusse andmine sel viisil, et kui puuduvad erilised asjaolud, ei saa kinnisasja rendile andmist lugeda peamiseks soorituseks4.

Kohus ütles, et kohtuasjas ei ole vaidlustatud seda, et põllumajandusmaa, millel asub viinamarjaistandus ja mille põllumajanduslik kasutamine on põhikohtuasjas vaidlusaluse üleandmislepingu ese, on kinnisvara kuuenda direktiivi artikli 13 B osa punkti b tähenduses. Mis puudutab täpsemalt sellele maale istutatud viinamarjataimi, siis mõiste „kinnisvara“ ei näita, et vaidlusalused asjad peavad olema maaga lahutamatult ühendatud. Piisab, kui need ei ole liikuvad ega lihtsasti ümberpaigutatavad . Kas viinamarjaistanduste puhul on tegemist lihtsalt ümberpaigutatavate asjadega või mitte, peab jääma siseriikliku kohtu otsustada.

Kaasuse asjaolusid arvestades väitis Euroopa Kohus, et tegemist on ikkagi rendiga. Esiteks on tegemist omaniku poolt põllumajandusmaa üleandmisega rentnikule konkreetseks ajavahemikuks ja seda tehti rendi maksmise eest. Teiseks ei nähtu toimiku materjalidest, et lisaks rendile andmisele oleks omanik osutanud rentnikule teisi teenuseid, mis oleksid kujutanud endast äritegevust.

Euroopa Kohus analüüsis ka rendilepingu ajalist kestvust. Kohus ütles, et rendisuhte kestus ei ole eraldi võetuna määrav faktor otsustamaks, kas leping on kinnisvara rendileping kuuenda direktiivi artikli 13 B osa punkti b tähenduses, välja arvatud juhul, kui tegemist on lühikese tähtajaga5. Igatahes ei saa kohtu arvates siin välja toodud lepingu kestust ja selle pikenemise tingimusi pidada rendilepingut välistavaks asjaoluks. Samuti ei tähenda asjaolu, et kinnisasja rentnikul ei ole samasuguseid õigusi nagu omanikul (eelkõige ei tohi ta asendada viinamarjataimi teiste taimedega), vaid ta peab kasutama seda kinnisasja nii, nagu on ette nähtud üleandmislepingus, et see leping ei oleks rendi leping kuuenda direktiivi artikli 13 B osa punktis b kohaselt. Rentnikule ei antud küll üle kõiki selle asja omaniku õigusi, aga ta sai kasutada istandust kui omanik.

Euroopa Kohus vaidleb Portugali valitsusele vastu ka selles osas nagu oleks rendilepinguga seoses üle antud ka immateriaalne vara ja varalised õigused, nagu näiteks õigus veini tootmiseks mõeldud viinamarjataimedele. Selle kohta väitis kohus, et immateriaalsed varad anti vaid rendile ja omandiõigust üle ei antud. Mis tähendab, et see ei kujuta endast ettevõtte või selle osa üleandmist, mis välistaks rendi- teenuse osutamise.

Samuti rõhutas kohus, et viinamarjaistanduse puhul ei ole ka tegemist masinate ja seadmetega, mis direktiivi artikli 13 B osa punkti b kohaselt välistaks samuti maksuvaba rendi. Kohtu arvates ei saa viinamarjataimi kvalifitseerida seadmeteks või masinateks. Teiseks ei nähtu Euroopa Kohtu käsutuses olevast toimikust, et rendile antud põllumajandusmaaga oleks kaasnenud seadmeid, masinaid või muid äri- või tööstustegevusega seonduvat vara. Ka ei ole tõendatud, et üle võtnud äriühing tegeles peale viinamarjakasvatuse ka veinitootmisega.

Nendel asjaoludel otsustas Euroopa Kohus, et viinamarjaistanduse rendile andmine on ikkagi maksuvaba kinnisasja rent, mitte kinnisasja kasutusõiguse üleandmine.

1C-278/18

2Vt selle kohta 4. oktoobri 2001. aasta kohtuotsus „Goed Wonen“, C-326/99, punkt 55 ja 6. detsembri 2007. aasta kohtuotsus Walderdorff, C-451/06, punkt 17 ning seal viidatud kohtupraktika.

3Vt selle kohta 4. oktoobri 2001. aasta kohtuotsus „Goed Wonen“, C 326/99, punktid 52 ja 53 ning 18. novembri 2004. aasta kohtuotsus Temco Europe, C 284/03, punkt 20.

4Vt selle kohta 18. jaanuari 2001. aasta kohtuotsus Stockholm Lindöpark, C 150/99, punkt 26.

5Vt selle kohta 18. novembri 2004. aasta kohtuotsus Temco Europe, C 284/03, punkt 21 ja seal viidatud kohtupraktika.

Jaga lugu:
RAAMATUPIDAJA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad raamatupidaja uudised igal nädalal enda postkasti.

Raamatupidaja.ee toetajad:

Enimloetud
Marianne Lõhmus
Marianne Lõhmusraamatupidaja.ee ärijuhtTel: 6670405Marianne@raamatupidaja.ee
Cätlin Puhkan
Cätlin Puhkanraamatupidaja.ee reklaami müügijuhtTel: 53 315 700catlin.puhkan@aripaev.ee