Tagatisraha maksustamine elu- ja äripindade rendi puhul

Tagatisraha kohaldatakse selleks, et kindlustada rendileandjat pahatahtlike rentnike eest ning selle küsimine peaks distiplineerima mõlemat tehingu poolt. Tagatisrahade maksustamine põhjustab aga sageli segadust. Ka maksuhaldur on erinevatele järelpäringutele vastanud erinevalt. Kord on lähenemine rangem ja siis natuke leebem. Kord nõutakse kindlasti tagatisraha deponeerimist krediidiasutuses, teinekord lepitakse ka sellega, kui raha on erladatud muul viisil maksumaksja enda vahenditest. Ehk siis on kaks seisukohta: üks pisut rangem ja teine leebem.

Esimese lähenemise kohaselt saab tagatisraha võtta üldse ainult eluruumide puhul ja äriruumide tagatisrahade puhul on igal juhul tegemist ettemaksu ja käibega. Seda argumenti toetab asjaolu, et vastavalt võlaõigusseaduse §-le 308 saab üürileandja üürnikult tagatisraha võtta ainult eluruumi üürilepingu puhul kuni kolme kuu üüri suuruses summas. Samuti peab üürileandja hoiustama tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressimääraga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Kui need tingimused on täidetud, siis ei loeta üürnikult tagatisrahana saadud summat ettemaksu laekumiseks ja seda ei deklareerita käibedeklaratsioonil maksuvaba käibena (arvestades, et eluruumi üürileandmisest saab käibemaksukohustuslasel tekkida ainult maksuvaba käive).

Kui rendile antakse äripind, siis tuleb tagatisrahaks nimetatud summa lugeda ettemaksuks renditeenuse eest ja renditeenuse vabatahtliku maksustamise korral käibemaksuga maksustada. Kui lepingu lõppemise järel tagatisrahaks nimetatud summa rentnikule tagastatakse, saab rendileandja vähendada oma maksukohustust, kui esitab tagastatud summa kohta kreeditarve. Ehk, siis sisuliselt tuleb äripindade rendi tagatisraha käsitleda alati ettemaksuna ja käibena.

Natuke leebem maksuhalduri seisukoht on see, et kui äriruumi üürilepingu tagatisraha maksmine ja hoidmine toimub samaselt eluruumide üürilepingutele kohaldatuga võlaõigusseaduse § 308 sätestatud tagatisraha maksmise ja hoiustamisega, ei käsitata äriruumi üürilepingu alusel makstavat tagatisraha samuti ettemaksuna soovitud teenuse eest ning nimetatust ei teki saamise hetkel käivet. Oluline on just see aspekt, et tagatisrahana käsitletavat summat hoiab rendileandja eraldi oma vahenditest.

Eelpool nimetatud maksuhalduri seisukohad on praktika käigus välja kujunenud ja ei ole täpsemalt seaduses reguleeritud. Ikkagi sõltub äripindade rendi tagatisrahade maksukäsitlus paljus lepingust ja sellest, kas ning kuidas laekunud tagatisraha muust varast eraldi kajastatakse ja/või deponeeritakse. Võimalike maksuriskide maandamiseks soovitame saata maksuhaldurile ametlik järelpärimine, kus kirjeldada konkreetsed asjaolud ja paluda õiguskindluse tagamiseks ametlikku seisukohta.

Autor: Tõnis Elling, Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht