Kui üürilepingu lõpetamiseks on mitu alust?

Kuidas käituda näiteks olukorras, kus pärast 3-kuulist etteteatamist nõudva korralise ülesütlemisavalduse esitamist on ootamatult ilmnenud alus ka lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mis etteteatamist ei vaja?

Ülesütlemise kehtivusel on kindlad eeldusedSelleks, et üürilepingu ühepoolne lõpetamine oleks kehtiv, peavad olema täidetud nii ülesütlemise sisulised kui vormilised nõuded (õiguskirjanduses nimetatud ka kui materiaalsed ja formaalsed eeldused). Materiaalsete eelduste all peetakse silmas konkreetseid seadusest tulenevaid või üürilepingus kokkulepitud õiguslikke aluseid (olukordi), millise esinemisel tekib üürilepingu poolel õigus leping ühepoolselt lõpetada. Formaalsed eeldused kujutavad endast nõudeid ülesütlemisavalduse sisule ja vormile, avalduse tegemisele ja teise poole poolt kättesaamisele.

Mistahes eelduse täitmata jätmisel on ülesütlemisavaldus tühine ega too endaga kaasa soovitud õiguslikku tagajärge, st ei lõpeta üürilepingut. Seega tuleks lepingut ühepoolselt lõpetama asudes kõiki ülesütlemisele kohalduvaid nõudeid piinliku täpsusega järgida. Vastasel juhul jääb teisele poolele võimalus tugineda ülesütlemisavalduse tühisusele ning seega ka üürilepingu edasikehtimisele.

Enne ülesütlemisavalduse koostamisele ja esitamisele asumist peaks esmalt veenduma selles, et alus erakorraliseks ülesütlemiseks ikka esineb. Teisisõnu, tuleks kontrollida, et tegemist on tõepoolest selle lepingus kirjeldatud erilise olukorraga, mis annab võimaluse pooltevaheline leping kiirelt (st ilma etteteatamiseta) lõpetada (nt üürniku pikaajaline võlgnevus). Kui sobivat erakorralist alust ei leidu, on võimalik lõpetada leping korraliselt, kusjuures korraliseks ülesütlemiseks erilist põhjust esinema ei pea. Samas on korraline ülesütlemine lepingust vabanemise viisina mõnevõrra aeganõudvam, kuna sellest tuleb teisele poolele lepingus või seaduses nõutud aja võrra ette teatada (kinnisasja, elu- või äriruumi puhul seaduse kohaselt vähemalt 3 kuud).

Samuti tasub teada, et korraliselt ei saa üles öelda tähtajalist üürilepingut, kuna selle korralise lõppemise aluseks on kokkulepitud üüriperioodi möödumine. Ka ei ole korraline ülesütlemine võimalik siis, kui pooled on selle üürilepingus välistanud (eluruumi üürniku kahjuks seadus seesugust kokkulepet siiski sõlmida ei luba).

Kui esineb mitu võimalust üürilepingu lõpetamiseksVaidluste vältimise nimel tasub alati proovida üürilepingu lõpetamine teise poolega kokku leppida. Kui lepingu lõpetamine kokkuleppel ei õnnestu ja lepingu lõpetamisega on kiire (st korralise ülesütlemise etteteatamistähtaja lõpuni oodata ei kannata), tuleks üle vaadata erakorralise ülesütlemise võimalused. Kui on ette näha, et vastaspool erakorralise ülesütlemisega nagunii ei nõustu, tasub ülesütlemisavalduses märkida, et juhul, kui poolte vahel peaks lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuse üle tekkima vaidlus, kasutab lepingut lõpetada sooviv pool ka lepingu korralise ülesütlemise võimalust ning ütleb sama avaldusega alternatiivselt lepingu üles korraliselt. Sellisel juhul tuleb ülesütlemisavalduses ära näidata ka alternatiivne lepingu lõppemise kuupäev (so konkreetne 3 kuu pärast saabuv kuupäev, kui tegemist on 3-kuulise etteteatamisperioodiga).

Seesugune võte aitab saavutada olukorda, kus esmalt ülesütlemisega mittenõustuv pool lepingu lõppemisega siis lepib, kuna erakorralise ülesütlemise vaidlustamisega ta soovitud eesmärki nagunii ei saavuta (sest korraliselt lõpeb leping etteteatamistähtaja möödumisel nii või teisiti). Kui algselt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks aga erilist põhjust ei ole ning leping öeldaksegi üles vaid etteteatamisega (st korraliselt), ei ole hilisem erakorraline ülesütlemine siiski välistatud, kui võimalus selleks peaks ilmnema pärast korralise ülesütlemisavalduse esitamist (nt muutus üüripind vahepeal kasutamiskõlbmatuks). Kui korralise ülesütlemise avaldus on teise poole poolt juba kättesaadud, on tegemist mõlema poole jaoks siduva avaldusega, millest ühepoolselt enam loobuda ei saa. Küll aga toob seesugune ülesütlemisavaldus õigusliku tagajärje ehk lepingu lõppemise kaasa alles etteteatamistähtaja möödumisel. Enne vastava tähtaja möödumist kehtib leping edasi samadel tingimustel, ka on võimalik lepingut enne ülesütlemistähtaja möödumist lõpetada muudel alustel, sh kokkuleppel või erakorralise ülesütlemise korras.

Et enne korralise ülesütlemistähtaja möödumist lepingust vabaneda, tuleb erakorralise ülesütlemisaluse esinemisest ja sel põhjusel lepingu lõpetamise soovist teisele poolele kohustuslikus korras ka teada anda. Seega tuleb ilma etteteatamiseta (st erakorraliseks) ülesütlemiseks teha uus ülesütlemisavaldus, järgides kõiki ülesütlemisavalduse sisu-, vormi- jm nõudeid. Muuhulgas peab uues avalduses olema ära näidatud erakorralise ülesütlemise õiguslik alus, kuna ilma selleta on ülesütlemisavaldus tühine. Kui sellises olukorras uut erakorralist ülesütlemisavaldust kehtivalt mitte teha, lõpeb leping korralise ülesütlemise tähtaja möödumisel esialgse avalduse alusel, vaatamata sellele, et vahepeal ilmnes alus ka erakorraliseks ülesütlemiseks (nt üüripind muutus kasutamiskõlbmatuks).

Autor: Katri Tomson, Juuli Laanemets