Kaasomanike õigusi puudutavad otsused

Korteriühistu üldkoosolek otsustas:

Koridoris asuva korter 6 tualeti äravoolutorru on tekitatud ummistus, mis omakorda on läbikülmunud. Äravoolu torus esinevad läbitilkumised reostavad tualettruumi all asuvat majandus/abiruumi. Kogu maja on juba enam kui nädala kannatanud kohutava haisu käes.Korter number kuue omanikel on kohustus likvideerida ummik, vahetada välja kanalisatsioonitoru mis teenindab ainult nende tualetti kahe meetri ulatuses, likvideerida kanalisatsioonitorustiku läbitilkumisest tekitatud kahjud majandusruumis (koristada ja ventileerida ruumid). Lisaks asendada ka veetoru soojustus, mis on läbitilkuva kanalisatsioonitoru tõttu kahjustatud ja eemaldatud (maksimaalselt 2 meetri ulatuses).Samas kohustub korter 6 talvekuudel tagama wc elementaarse kütte. Kütteallika toide (elekter) peab olema lahendatud individuaalselt, väljaspool maja üldelektri võrku st. ühendus peab tulema korterist.Kui probleeme kanalisatsiooniga ei lahendata, siis tellib ühistu esialgu oma kuludega san.tehniku, kes kõrvaldab problemaatilise toruosa ja sulgeb selle suudme ühiskanalisatsiooni.

Vastas õigusbüroo VK & Partnerid jurist Kuldar Kirt

Küsimusele vastamisel tuleks lisaks kehtivale õigusele pöörata tähelepanu ka Riigikohtu seisukohtadele ja kehtiva õiguse tõlgendamisele. Näiteks on korteriomanike omavahelisi suhteid ja korteriteomanike ühisusest tulenevaid ning korteriühistu otsuseid põhjalikult käsitlenud Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-116-11.

Kuna esitatud küsimus puudutab korteriühistu otsuseid, siis tuleb juhinduda eelkõige korteriühistuseaduses sätestatust, mille kohaselt võetakse korteriühistu liikmete otsused vastu liikmete üldkoosolekul. Vastavalt KÜS § 13 lg 1 sätestatule jõustub korteriühistu üldkoosoleku otsus selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti.

Juhul, kui korteriühistu liige soovib korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist, siis peab ta vastavalt KÜS § 13 lg 3 sätestatu kohaselt pöörduma kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused on kehtivad ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu.

Eelpool nimetatud lahendi punktis 23 asus Riigikohus seisukohale, et korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu. Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32, mille järgi juriidilise isiku liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Viidatud lahendi punktis 24 märgib kolleegium lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda. See võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed.

Kuna esitatud küsimustes kirjeldatud otsused piiravad suuremal või vähemal määral kaasomaniku õigusi ning koormavad teada täiendavate kohustustega, siis tuleb igal üksikul juhul kõiki asjaolusid hinnates selgitada välja, kas piirangud ja kohustused on kooskõlas hea usu põhimõttega või mitte.