Kas kohtulikku hüpoteeki saab keelumärke olemasolul seada?

07. märtsi 2011. a kohtumääruses nr 3-2-1-167-10 käsitles Riigikohus kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmise võimalikkust olukorras, kus kinnistule on eelnevalt seatud selle käsutamist keelav keelumärge.

Kaasuse asjaolude kohaselt taotles hageja hagimenetluses hagi tagamise korras enda kasuks kostja kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist. Maakohus rahuldas hageja taotluse ja saatis kinnistusosakonnale määruse kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmiseks.

Maakohtu kohtunikuabi jättis kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse sisse kandmata, sest eelnevalt oli kohtutäituri avalduse alusel seatud samale kinnistule selle käsutamist keelav keelumärge kohtutäituri ja hageja kasuks. Ajaõigusseaduse § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt.

Ringkonnakohtule esitatud määruskaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata. Ringkonnakohus märkis, et kohtulikku hüpoteeki sooviti seada üksnes hageja kasuks, kinnistu käsutamist keelav keelumärge aga on kantud nii hageja kui kohtutäituri kasuks. Seega ei lange hüpoteegi ja käsutuskeelu järgi õigustatud isikute ring kokku, mistõttu ei ole võimalik hüpoteeki kinnistada.

Ka Riigikohus leidis, et kohtulikku hüpoteeki ei saanud praegusel juhul kinnistusraamatusse selles sisalduva keelumärke tõttu kanda, kuid muutis siiski alama astme kohtu õiguslikku põhjendust. Riigikohtu hinnangul jääb ringkonnakohtu määrusest ekslik mulje, et kohtulikku hüpoteeki ei saa keelumärke olemasolul kinnistusraamatusse üldse kanda, kui hüpoteegipidaja isik(ud) ei kattu keelumärke järgse(te) õigustatud isiku(te)ga.

Praegusel juhul oli keelumärge kantud kinnistusraamatusse kahe isiku (hageja ja kohtutäituri) kasuks, kohtulik hüpoteek aga sooviti sisse kanda neist vaid ühe (hageja) kasuks. Kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisega riivataks ka keelumärke järgi õigustatud kohtutäituri õigusi. Kinnistusraamatusse kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 järgi üldjuhul nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Kohtulik hüpoteek on võimalik sisse kanda keelumärkega õigustatud kohtutäituri nõusoleku korral. Riigikohus märkis, et hagejal on võimalik esitada uus avaldus kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse sissekandmiseks ühes kohtutäituri nõusolekuga kande tegemiseks.

Lisaks eeltoodule pidas Riigikohus vajalikuks rõhutada, et kohtulik hüpoteek on üksnes tagatisvahend ja ainuüksi selle alusel täitemenetluses väljamakseid ei tehta, vaid vajalik on ka hagi rahuldamine. Juhul, kui kinnisasi müüakse enne hagi jõustunud kohtuotsusega lahendamist, võidakse kohtulik hüpoteek üldjuhul kinnistusraamatust kustutada, kui selle järjekoht on täitemenetluses maksma pandud õigusest tagapool.      

Kokkuvõte: kohtuliku hüpoteegi saab keelumärke olemasolul kinnistusraamatusse kanda juhul, kui sellega on nõus isikud, kelle kasuks keelumärge on seatud.

Autor: Lemmi Kann, Eva Mägi