Kirjuta oma tahe lepingusse

Vahel sunnib majanduslik kitsikus või lihtsalt soov kolida odavamale/paremale üüripinnale üürilepingu üles ütlema isegi siis, kui leping või seadus seda ei võimalda.

Üürilepingu ülesütlemiseks peab olema õiguslik alus, mis võib tuleneda nii lepingust kui ka seadusest. Äriruumide üürilepingus võib esineda tingimusi, mille järgi lepingut ei või üles öelda muul alusel, kui lepingus sätestatud.

Ülesütlemise võimalusi kaaludes tuleb seega alustada lepingu lugemisest ja jõuda selgusele, millised on kokkulepitud ülesütlemise alused ja kas pooled pole välistanud mõnd seadusest tulenevat võimalust.

Järgima peab ka formaalseid nõudeid. Näiteks ei saa lepingut üles öelda, kui ülesütlemise aluse ilmnemisest on möödunud mõistlik aeg. Võlaõigusseadus sätestab, et lepingu ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asjaoludest teada sai.

Kui ülesütlemise aluseks on lepingu rikkumine üürileandja poolt, tuleb enne ülesütlemist anda üürileandjale mõistlik täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et üürilepingu kui kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eeldus on kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine.

Kui üürilepingu ülesütlemisel ei järgita formaalseid nõudeid või selleks puudub õiguslik alus, ei ole ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja seega üürileping kehtib edasi. Seetõttu isegi kui pärast kehtetut ülesütlemist üüripinnalt lahkutakse, ei vabasta see üürnikku üüri maksmise kohustusest.

Riigikohus on mitmes lahendis märkinud, et kui ülesütlemine on tühine, mistõttu üürileping kehtib edasi ja üürileandja pole ise üürilepingut üles öelnud, võib üürileandja nõuda üürilepingu täitmist, st üüri jm lepingujärgsete maksete tasumist ja sellega kaasnevat viivist.

Kui üürileandja ütleb ise üürilepingu üles üürnikupoolse rikkumise tõttu - nt üürnik on jätnud üüri maksmata, arvates, et ta on üürilepingu üles öelnud -, võib üürileandja nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri.

Samuti võib üürileandja nõuda lepingu ülesütlemisest kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena lepingust tuleneva üüri ja uue üürnikuga sõlmitud lepingust tuleneva üüri vahe tasumist, kui too maksab oma lepingu alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud eelmise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel.

Autor: Lemmi Kann, Pille Pettai