Võlgniku kohustuste täitmine ning vara arestimine ja müük täitemenetluses

Täitemenetlus on oluline iga võlausaldaja jaoks, kes soovib oma nõude maksma panna — juhul kui puuduks mehhanism, mille kaudu sundida võlgnikke oma kohustusi täitma, ei pöörduks võlausaldajad oma nõuete rahuldamiseks tõenäoliselt kohtu või muu vaidlust lahendava organi poole, sest jõustunud otsused ei vii ilma täitemenetluseta nõuete rahuldamiseni.

Käesoleva artikli eesmärgiks on selgitada, milliste täitedokumentide alusel on võimalik täitemenetlust läbi viia, millistel tingimustel on võimalik täitemenetluses ajatada võlgnevuse tasumine ning kuidas toimib sissenõude pööramine võlgniku varale ja ka varalistele õigustele (sh võlgniku sissetulekule). Eraldi leiab käsitlemist võlgniku kinnisvara kui sissenõudja (võlausaldaja) nõude rahuldamiseks perspektiivikaima vara müük täitemenetluses ning seda ka kinnisvara ostja vaatenurgast.

Täitedokumendid

Kohtutäitur viib täitemenetluse läbi sissenõudja (võlausaldaja) avalduse ja täitedokumendi alusel.

Täitedokumentide nimistu, mille alusel võib kohtutäitur täitemenetluse algatada, on pikk. Enamlevinud täitedokumentideks on jõustunud ja viivitamata täitmisele kuuluvad kohtuotsuse ja -määruse, välisriigi kohtu tunnustatud või tunnustamiseta täitmisele kuuluva lahendi või ka Eestis alaliselt tegutseva vahekohtu otsuse alusel, samuti nt töövaidluskomisjoni või riigihangete vaidlustuskomisjoni jõustunud otsuse alusel, mille sisuks on olnud rahaline nõue. Lisaks eespoolnimetatutele võib kohtutäitur täitemenetluse algatada ka maksuhalduri haldusakti alusel, milles on ette nähtud maksukohustuste ja muude rahaliste kohustuste sundtäitmine.

Võlausaldajatele, kelle nõuded on tagatud hüpoteegiga, on üldjuhul teada ka asjaolu, et täitemenetluse saab algatada ka notariaalselt tõestatud kokkuleppe alusel,  misjärel on kinnistusraamatusse kantud ka kinnisasja omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kohtutäituri seaduse (KTS) eelnõu kohaselt, mis näeb ette ka TMS täiendamise, saavad tulevikus täitedokumendi tähenduse sarnaselt notariaalselt tõestatud hüpoteegilepingutele ka notariaalselt tõestatud kokkulepped, mis näevad ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele reaalkoormatisega tagatud rahalise nõude rahuldamiseks.

Samas tuleb tähele panna, et mitte igasugune notariaalselt tõestatud kokkulepe ei ole täitedokumendiks ega anna võlausaldajale õigust kohe kohtutäituri poole pöördumiseks. Juhul kui pooled on sõlminud laenulepingu, mis on notariaalselt tõestatud, ei saa kohtutäitur täitemenetlust sellise laenulepingu alusel algatada, kuivõrd lepingu sõlmimise ajal ei olnud võlausaldaja nõue võlgniku vastu veel sissenõutavaks muutunud. Laenulepingu sõlmimise ajal ei ole laenusaaja kohustatud laenuraha veel tagastama – see kohustus tekib alles tulevikus. Kui pooled lähevad pärast laenu tagastamise kohustuse tekkimist aga uuesti notari juurde ning notar tõestab uue poolte kokkuleppe (või ka võlatunnistuse), millega võlgnik nõustub alluma kohesele sundtäitmisele, on notariaalselt tõestatud kokkuleppe (võlatunnistuse) näol tegemist juba täitedokumendiga, mille alusel on võimalik täitemenetlus algatada. Kui aga võlgnik sellise uue kokkuleppe (võlatunnistuse) sõlmimisest notariaalselt tõestatud vormis loobub, jääb võlausaldajale võimalus kohtu poole pöördumiseks.

Kohustuse vabatahtlik täitmine ja täitmise ajatamine

Juhul kui võlausaldaja koostatud täitmisavaldus ja täitedokument vastavad seaduses ette nähtud nõuetele, toimetab kohtutäitur võlgnikule esmalt kätte täitmisteate ning annab võlgnikule tähtaja võlausaldaja nõude vabatahtlikuks täitmiseks. Võlgniku vaatenurgast on vabatahtliku täitmise eeliseks väiksem kohtutäituri tasu — nõude täitmise puhul enne vabatahtlikuks täitmiseks antud tähtaja möödumist võib võlgnikult nõuda kohtutäituri tasu üksnes pooles ulatuses seaduses ettenähtust.

Praktikas esineb sageli olukordi, kus võlgnike kohustuste täitmata jätmine on tingitud tagasihoidlikust maksevõimest, mitte aga pahatahtlikust tasumata jätmisest. Sellistel juhtudel on võlgnike peamiseks huviks olnud kohustuse täitmise ajatamine. TMS näeb ette võimaluse pikendada vabatahtliku täitmise aega, kuid selleks on vajalik sissenõudja (võlausaldaja) nõusolek — kui sissenõudja võlgnevuse tasumise ajatamisega ei nõustu, ei ole ka kohtutäituril õigus omaalgatuslikult võlgnikule täitmise osas järeleandmisi teha, olgugi et kohtutäitur võib võlgnevuse tasumist osamaksete kaupa nt võlgniku töötasu arestides pidada perspektiivsemaks kui võlgniku vallasvara müüki.

Samas võib ette tulle ka vastupidiseid olukordi, kus võlgnik jõuab oma kohustuse täita kohe pärast täitmisteate saamist. Võiks ju väita, et sellises olukorras ei ole kohtutäituri töö olnud märkimisväärne (võlgnikule on saadetud vaid täitmisteade), ning kohtutäituri tasu maksmine seaduses ette nähtud ulatuses on võlgnikku liigselt koormav. Samas on aga Riigikohtu tsiviilkolleegium 13. oktoobri 2009 otsuse nr 3-2-1-88-09 punktis 9 esile toonud, et kohtutäituril on õigus saada tasu ka juhul, mil sundtäitmisele esitatud nõue pärast täitmisteate võlgnikule kättetoimetamist rahuldatakse ilma kohtutäituri otsese tegevuseta, nt kui võlgnik või kolmas isik maksab võla otse sissenõudjale, samuti ka juhul, mil sissenõudja esitab pärast täitmisteate kättetoimetamist kohtutäiturile avalduse täitemenetlus lõpetada.

Sisseenõude pööramine võlgniku varale ja vara arestimine

Reeglina on sissenõudjad (võlausaldajad) huvitatud sellest, et nende nõude rahuldamiseks pööratakse sissenõue kogu võlgniku varale, sh kinnisvarale. Kinnisvara on kõrgema väärtuse tõttu sissenõudja (võlausaldaja) vaatenurgast atraktiivsem müügiobjekt, kui seda on vallasvara. Varale sissenõude pööramisel üldjuhul vara arestitakse ja müüakse ning sissenõudja nõue rahuldatakse vara müügist saadud raha arvel. Kinnisvarasse puutuvalt tuleb kõne alla ka selle sundvalitsemisele andmine, misjärel rahuldatakse sissenõudja (võlausaldaja) nõue sundvalitsemise teel saadust.

Lisaks vallas- ja kinnisvarale on võimalik sissenõue pöörata ka varalistele õigustele — nii võib kohtutäitur arestida võlgniku nõude kolmanda isiku vastu ning kohustada kolmandat isikut täitma kohustus võlgniku asemel kohtutäiturile (nt juhul, kui võlgnik on andnud laenu, võib kohtutäitur nõuda laenu tagastamist kohtutäiturile), samuti on praktikas levinud sissenõude pööramine võlgniku kontole (ehk krediidiasutuses hoiustatud rahale).

Samas näeb TMS ette ka võlgniku sissetuleku arestimise erisused, loetledes sissetulekute liigid, millele kohtutäitur ei saa pöörata sissenõuet. Sellisteks sissetulekuteks on riiklikud peretoetused; matusetoetus; puudega inimese sotsiaaltoetus; sotsiaaltoetus sotsiaalhoolekande seaduse tähenduses; kehavigastuse või terviserikke tekitamise tõttu makstav hüvitis, välja arvatud hüvitis kaotatud sissetuleku eest ja mittevaralise kahju hüvitis; seadusel põhinev elatis; haigekassa tasutud rahaline ravikindlustushüvitis, välja arvatud ajutise töövõimetuse hüvitis; lisatasu ohtliku või tervist kahjustava töö või raskete tööolude eest, vanemahüvitis (s.o “emapalk”), riiklik pension seaduses sätestatud ulatuses; ja vanglast vabanemise toetus.

Lisaks eespooltoodule on oluline, et sissetulekut ei arestita, kui see ei ületa ühe kuu eest ette nähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust. Palga alammäära suurus on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 11. juuni 2009. aasta määrusega nr 90 “Töötasu alammäära kehtestamine” ning on käesoleva artikli avaldamise ajal täistööajaga töötamise korral 4350 krooni ühes kalendrikuus.

Seoses lapsele elatise maksmise kohustuse täitmise ning teise isiku (nt lapse, töövõimetu abikaasa) ülalpidamisega sätestab seadus veel täiendavaid erisusi. Kui võlgnik peab seadusest tulenevalt ülal teist isikut või maksab talle elatist, suureneb mittearestitav summa iga ülalpeetava kohta ühe kolmandiku võrra palga alammäärast kuus (ehk 1450 krooni võrra), välja arvatud juhul, kui sundtäidetakse lapse elatisnõuet. Kui aga võlgnik on kohustatud ise elatist maksma ja sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii lapse elatisnõude täielikule rahuldamisele, võib arestida kuni pool palga alammääraks nimetatud sissetulekust ehk 2175 krooni.

Võlgniku kinnisvara müük täitemenetluses

Kinnisvarahindade tõusu ja laenuintresside languse ajal on hulgaliselt kinnisvaraomanikke koormanud oma kinnisvara mitme erineva hüpoteegipidaja (võlausaldaja) kasuks — nt on tänased võlgnikud võtnud laenu esmalt ühest krediidiasutusest kinnistu ostuks, seejärel teisest elamu ehitamiseks ning ka kolmandast ettevõtluse alustamiseks või niisama tarbimiseks. Tavapäraselt on sellistel juhtudel võlgniku kinnisvara koormatud mitme erinevatele järjekohtadele kantud hüpoteegiga. Eeltoodu ja ka kinnisvarahindade langus on viinud aga tänaseks olukorrani, kus hüpoteegipidajatest võlausaldajate õigused võivad täitemenetluses saada kahjustatud.

Nimelt on seadusandja ette näinud, et täitemenetluses kinnisasja müügi korral jäävad püsima sissenõudja (võlausaldaja) nõude või selle tagatiseks oleva õiguse (nt hüpoteegi) järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Kui võlgniku kinnistu on koormatud kolme hüpoteegiga ning avalduse täitemenetluse algatamiseks on esitanud võlausaldaja, kelle nõude tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud hüpoteek teisele järjekohale, siis kolmandal järjekohal olev hüpoteek kustutatakse täitemenetluses müügi korral kinnistusraamatust. Samas tuleb toodud näite korral kinnistu müüa juhul, kui ka esimesele järjekohale kantud hüpoteegi pidaja täitemenetluse osaliseks ei ole, nii et kinnistut jääb endiselt koormama esimesele järjekohale kinnistusraamatusse kantud hüpoteek — see tingib küll täitemenetluses odavama kinnistu müügihinna (nt tuleb kinnistu müüa esimesele järjekohale kantud hüpoteegisumma võrra odavamalt), aga samas kätkeb endas ka riski võimaliku ostja jaoks, sest esimese järjekorra hüpoteegipidaja võib edaspidi nõuda uuelt omanikult kinnistu sundmüüki võlgniku vastu suunatud nõude rahuldamiseks.

Kohtutäituri seaduse eelnõu, mis näeb ette ka TMS täiendamise, täiustab olulisel määral hetkel kehtivat kinnisasjade omandamist puudutavat TMS regulatsiooni. Hetkel kehtiv TMS näeb ette, et võlgniku vara enampakkumisel müügi korral peab ostja üldjuhul tasuma ostuhinna koheselt. Erandina võib ostuhinnast tasuda ühe kümnendiku ning ülejäänud ostuhinna 15 päeva jooksul, kuid seda juhul, kui ostuhind ületab 200 000 krooni.

Kinnisvara ostmise korral enampakkumisel ei pruugi ostjal olla võimalik ka kümnendiku suuruse osamakse tasumine ilma krediidiasutuse finantseeringuta. Eelnõu kohaselt on ostjal võimalik aga kinnistu ostuhind tasuda ka terves ulatuses 15 päeva jooksul krediidiasutuse finantseeringut kasutades — selleks tuleb kohtutäiturit teavitada kohe pärast ostja pakkumise parimaks tunnistamist. Samal ajal tuleb kohtutäiturit teavitada ka sellest, kui krediidiasutus soovib laenu väljastamiseks koormata ostetav kinnisasi hüpoteegiga. Eespool käsitletud regulatsioon muudab täitemenetluses läbi viidavatel enampakkumistel kinnistute ostmise aga atraktiivsemaks, sest ostjateks saavad edaspidi olla ka need isikud, kelle rahalised vahendid on piiratud, kuid kes on panga silmis laenuvõimelised.

Kokkuvõte

Võlausaldajate nõuete maksmapanekuks on reeglina oluline täitemenetluse läbiviimine, sest raske majanduslik olukord on sundinud võlgnikke tegema valikuid, milliste võlausaldajate nõudeid rahuldada või kas üldse seda teha. Selleks et võlausaldajal oleks õigus kohtutäituri poole pöörduda, on esmalt tarvis kehtivat täitedokumenti — üldjuhul on selleks jõustunud kohtu (või muu vaidlust lahendava organi) otsus või määrus, aga ka notariaalselt tõestatud hüpoteegileping, milles võlgnik on allutanud tema vastu suunatud nõude kohesele sundtäitmisele. Kohtutäituri seaduse eelnõu kohaselt omistatakse tulevikus analoogselt kehtivale hüpoteegilepinguid puudutavale regulatsioonile täitedokumendi tähendus ka notariaalselt tõestatud reaalkoormatise seadmise lepingutele.

Kinnisvara võõrandamine täitemenetluses on levinuimaks võimaluseks võlausaldaja nõuete (osalisel) rahuldamisel, kuid lisaks eelnevale võib täitemenetluses arestida ja sissenõuet pöörata ka võlgniku varalistele õigustele (nt nõuetele) või sissetulekule. Tegemist on olulise alternatiiviga, mis pakub võlausaldajale võimaluse oma nõude rahuldamiseks juhul, kui võlgnikul kinnisvara puudub.

Samas sisaldab kehtiv TMS kinnisvara võõrandamist puudutav regulatsioon nii võlausaldajate endi kui ka kinnisvara ostjate jaoks kitsaskohti, millega tuleb arvestada eriti juhul, kui kinnisasi on koormatud mitme hüpoteegiga. Ostjate jaoks on käesoleval ajal miinuseks ka see, et täitemenetluses enampakkumisel müüdava kinnisvara ostmiseks peab ostja tasuma kohe vähemalt osa ostetava vara ostuhinnast, isegi juhul, kui soovib hiljem kasutada krediidiasutuse finantseeringut. Viimasele probleemile pakub aga lahendust kohtutäituri seaduse eelnõu, mis lubab kinnisvara laenuga ostmisel ostuhinna tasumise 15 päevaks edasi lükata.

Artikkel ilmus EML ajakirjas MaksuMaksja.

 

Autor: Lemmi Kann, Andrias Palmits