Autor: Hannes Sarv • 16. juuli 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Artiklit aitasid teha Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade vanemkonsultant Tanel Olek ja kinnisvaraanalüütik Annika Jakobson, Advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaadid Mariana Hagström ja Pille Pettai, hiljuti uuele rendipinnale Tallinnas Järvel kolinud autorendifirma AVIS Eesti juhatuse liige Andres Osula, büroo- ja äripindade arendaja ning rentija Estconde-E OÜ juhatuse liige Peeter Soovik, arendaja Rotermann Eesti OÜ juhatuse liige Mart Saa ja hiljuti oma rendipinnal hinnaalandust kaubelnud Eesti Arengufondi juht Ott Pärna.

Enne äripinna omanikuga üürihinna madalamaks kauplemise kõneluste alustamist soovitavad asjatundjad teha läbi neli sammu, et kõnelused oleksid tulemuslikud.

Esiteks, mõtle läbi, mida soovid täpselt saavutada. Teiseks, mõtle läbi oma võimalused. Kolmandaks, uuri kinnisvaraturul toimuvat. Neljandaks, küsi konkureerivaid pakkumisi.

Kommentaarid

Peeter Soovik, Estconde-E OÜ juhatuse liige, arendaja

Kehtivates tähtajalistes üürilepingutes on selgelt kirjas, kuidas osapooled on käitumisreeglid kokku leppinud. Loomulikult sõltub palju ka üürileandjast ja meie oleme täna teatud paindlikkust ette näinud. Aga jooksvaid lepinguid drastiliselt muutma pole me hakanud. Loomulikult on lepinguid, kus on võimalik teatud perioodi möödudes üürihindu korrigeerida turusituatsioonile vastavalt. Aga päris sellist asja ei ole, et keegi astub igapäevaselt uksest sisse põhjendusega, et täna puhus tuul õige tugevasti, hakkame lepingut ümber kirjutama.

Teine lugu on uute hoonete ja vabade pindadega. Ületootmine on olnud arvestatav, konkurents tihe ja hooned korralikud. Oleme püüdnud hoida väljakujunenud müügistrateegiad, mis sõltuvad eelkõige hoonete asukohast ja ehituslikust tasemest. Liigne tõmblemine ei ole pikas perspektiivis õige. Turul aga tehakse ka roosamannalisi dumpingpakkumisi, esimene aasta lausa tasuta, hiljem aga juba kõvasti kõrgem hind jne. Me ei ole sellega kaasa läinud.

Nn šoppamist on üsna palju, kus võetakse turult erinevaid pakkumisi. Siis öeldakse olemasolevale üürileandjale, et meil on nüüd olemas sellised variandid ja laske üüri alla. Siit edasised sammud on juba konkreetses üürileandjas kinni. Ta vaatab, kas lepingus on selline võimalus, ja kui on, siis tal tuleb tõenäoliselt sellega arvestada.

Meie üürilepingud on mõlemapoolsed. Lepingus kokkulepitu peab olema tasakaalus. On olnud üürileandja turg, on üürnike turg. Korralik üürileping peab mõlemat aega reguleerima.

Advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaadid Mariana Hagström ja Pille Pettai

Meie praktikas on üürileandjad olnud pigem mõistlikud ja üürniku soovid läbirääkimiste alustamiseks ära kuulanud ning peaaegu alati üürniku soovidele vastu tulnud (loomulikult mitte täies ulatuses). Üürileandjad opereerivad samas majanduslanguse kontekstis ja ikka on parem maksev üürnik kui pankrotis üürnik. Liiatigi ei ole praegu enam võimalik leida kiiresti eelmise üürniku asemele uut.

Samas tuleb üürihinna üle läbirääkimiste alustamisel üürnikul olla valmis ka läbirääkimisteks teiste üürilepingu tingimuste osas, näiteks tähtaja pikendamine. Üürnikul tuleb enne läbirääkimisi läbi mõelda, mis on tema mõistlikud soovid ja mida ta omalt poolt on valmis üürileandjale vastu lubama. Tihti on lahendus üüripinna vähendamise kokkuleppes. Kindlasti on kokkuleppele jõuda lihtsam üürilepingu muutmise kui lõpetamise osas. Enne läbirääkimisi on oluline kehtiva lepingu süvitsi lugemine ja mõistmine. Tuleb vaadata, kas lepingus ei ole välistatud või piiratud nt üürihinna muutmise võimalusi või üürilepingu ülesütlemise võimalusi. Samuti tuleb üle vaadata lähiminevikus sõlmitud üürilepingu lisad. Kui hiljuti on just kokkuleppel üüri alandatud, ei ole nt VÕS N-le 97 tuginemine millegagi põhjendatud.

Andres Osula, AVIS Eesti juhatuse liige

Meie soov rendipinda vahetada tulenes probleemidest kontori logistilise asukoha, parkimise ja organisatoorsete muredega, kuna eelmine kontor oli poolitatud I ja IV korruse vahel.

Uut rendipinda hakkasime kompama 2008. aasta kevadel, kui hinnad olid veel vähe langenud. Kuna ettevõttel oli piisavalt teisi ülesandeid, lükkus otsustamine edasi. Pool aastat hiljem olid tänu tihedale konkurentsile rendipindade tingimused palju paremini läbi räägitavad. Kokkuvõttes jõudsime allakirjutamise hetkeks võrreldes esialgse hinnapakkumisega pea 25% soodsama tulemuseni. Rääkimata muudest soodustustest, nagu tasuta parkimine, kõrgem korrus ja oluliselt rohkem parkimiskohti, kui algselt planeeritud.

Üks küsimus

Kust saada infot kinnisvaraturul toimuva kohta?

Tanel Olek

Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade vanemkonsultant

Ennast turul toimuvaga kurssi viimiseks on mõistlik tutvuda kinnisvarabüroode koostatud turuülevaadetega.

Kõige adekvaatsema info saamiseks tuleks pöörduda kinnisvaramaakleri poole, kes on võimeline andma spetsiifilist infot just praeguse üürituru ja üürnikku huvitavate hoonete kohta.

Turutunnetuse saamiseks võib jälgida ka kinnisvaraportaale. Seejuures tuleb arvestada, et sealne pakkumiste hind erineb reaalsetest tehinguhindadest.

Läbirääkimisteks valmistumine

Enne büroopinna omanikuga tingima asumist tasub teha korralik eeltöö

1. Sea eesmärk Tuleb kaaluda, mis on see, mida soovitakse saavutada. Mõelda, mida tuleks eesmärgi saavutamisel silmas pidada? Kui palju oleks reaalne rendihinnas võitu saavutada? Mis on selle eesmärgi saavutamiseks soodsad tingimused? Millised on ebasoodsad?

2. Mõtle läbi oma võimalused

Pane paika, kui palju oled võimeline praeguses turusituatsioonis rendipinna eest tasuma. Kaalu oma vajadusi ja uuri, kas samaväärset või paremat rendipinda on saadaval. Probleemiks võib osutuda praeguse rendipinna omanikuga tehtud leping. Kas seda saab tühistada? Millised on trahvid? Lisaks uuri, kui palju maksaks kolimine. Kuidas uus asukoht mõjutaks sinu kliente?

3. Uuri turgu

Enne hinna üle tingima asumist proovi täpselt välja selgitada, mis turul toimub. Üldine statistika ei anna täit pilti. Hea reklaam lubab võib-olla kontoripinda ülisoodsatel tingimustel, kuid asja lähemalt uurides võivad lisanduda kulud või tingimused, millega esmapilgul arvestada ei oska.

4. Küsi pakkumisi

Hea oleks pinnase sondeerimisel veidi kaugemale minna. Konkreetselt võiks välja valida ka mõned sobivad kohad, kus saaks oma tegevust jätkata ja küsida neilt enda tingimustele sobivat pakkumist.

5. Räägi omanikuga

Kui eelnevad punktid on läbitud, ei jää muud üle, kui läbirääkimistesse astuda. Enne tuleks aga korralikult läbi mõelda oma argumendid, süsteemselt kasutada kogutud taustainfot. Eitava vastuse korral aga mõtle kolimisele. Uut lepingut sõlmides tuleb hoolega vaadata, millistel tingimustel seda allkirjastada.

Pane tähele

Asukoht ja logistika Soodsama üüripinna otsimisel tuleks arvestada töötajate elukohtadega.

Kontoripindade täidetus

Soositud on kontorihooned, kus kriitiline täidetavuse piir on juba ületatud, sest kes sooviks töötada hoones, kus ülejäänud korrustel puhub tuul ja ehitusmüra kostab veel järgmised kaks aastat.

Tasub teada

Kui üürnik kuritarvitab praegust majandusolukorda võimalikult madala üürihinna saavutamiseks, ei pruugi sellest tulla head ja pikaajalist koostööd. Sellisel juhul otsib üürileandja olukorra paranedes üüri tõstmise või uue üürniku leidmise võimalusi. Kokkuvõttes võib lühiajaline madala hinnaga üürimine kaasa tuua oodatust suuremad kulud.

Loe lisaks kommentaare