Jaga lugu:

IAS40 Kinnisvarainvesteeringud

IASC juhatus kinnitas käesoleva rahvusvahelise raamatupidamisstandardi 2000. aasta märtsis ning seda rakendatakse nende finantsaruannete suhtes, mis hõlmavad 1.jaanuaril 2001 või pärast seda algavaid perioode.

Käesoleva standardiga asendataksestandardi IAS 25 “Investeeringute arvestus” kinnisvarainvesteeringuteraamatupidamiskäsitluse osas. Käesoleva standardi jõustumisel tunnistati IAS 25kehtetuks.

Seoses standardi IAS 41“Põllumajandus” vastuvõtmisega 2001. aasta jaanuaris muudeti paragrahvi 3.Muudetud teksti rakendatakse nende raamatupidamise aastaaruannete suhtes, miskäsitlevad 1. jaanuaril 2003 või pärast seda algavaid perioode.

SISSEJUHATUS

1. Standardis IAS 40 sätestataksekinnisvarainvesteeringute raamatupidamiskäsitlus ning vastavadavalikustamisnõuded finantsaruannetes. Käesolevat standardit rakendatakseraamatupidamise aastaaruannete suhtes, mis käsitlevad 1. jaanuaril 2001 võipärast seda algavaid perioode. Varasem rakendamine on soovitatav.

2. Käesolev standard asendab nõuded,mis olid esitatud varem kehtinud standardis IAS 25 “Investeeringute arvestus”.Vastavalt standardile IAS 25 võis ettevõte kinnisvarainvesteeringute puhulvalida mitme erineva raamatupidamiskäsitluste vahel (amortiseeritudsoetusmaksumus vastavalt standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatudpõhikäsitlusele, ümberhindamine miinus amortisatsioon vastavalt standardis IAS16 lubatud alternatiivkäsitlusele, soetusmaksumus miinus väärtuse langus vastavaltstandardile IAS 25 või ümberhindlus vastavalt standardile IAS 25). Käesolevastandardi jõustumisel tunnistatakse IAS 25 kehtetuks.

3. Kinnisvarainvesteeringute allmõistetakse kinnisvara (maa või ehitis, osa ehitisest või mõlemad), midahoitakse (kas omanikuna või kapitalirendi korral rentnikuna) eelkõige rendituluteenimise või kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte agakasutamiseks:

a) kaupade tootmisel, teenusteosutamisel või halduslikel eesmärkidel; või

b) müügiks tavapärase majandustegevusekäigus.

4. Käesolev standard ei käsitle:

a) omaniku poolt kasutatavatkinnisvara (st kinnisvara, mida hoitakse kasutamiseks kaupade tootmisel,teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel), mida kajastatakse vastavaltstandardile IAS 16 “Materiaalne põhivara” kas amortiseeritud soetusmaksumusesvõi ümberhinnatud väärtuses, millest on maha arvatud hilisem amortisatsioon;

b) kinnisvara, mida hoitakse müügikstavapärase majandustegevuse käigus ning mida kajastatakse vastavalt standardileIAS 2 “Varud”, lähtudes sellest, kumb on madalam, kas soetusmaksumus või netorealiseerimisväärtus;

c) kinnisvara, mida ehitatakse võiarendatakse kinnisvarainvesteeringuks. Sellise kinnisvara suhtes rakendataksestandardit IAS 16 kuni ehitus- või arendustegevuse lõpetamiseni, misjärel seekinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks ning selle suhtes hakatakserakendama käesolevat standardit. Käesolevat standardit rakendatakse siiskijuhul, kui olemasolev kinnisvarainvesteering arendatakse ümber selliselt, ettulevikus jätkub selle kasutamine kinnisvarainvesteeringuna;

d) rentniku osalust vastavaltkasutusrendi tingimustele – seda käsitleb IAS 17 “Rent”;

e) põllumajandusliku tegevusegaseotud maa juurde kuuluvaid bioloogilisi varasid – neid käsitleb IAS 41”Põllumajandus”; ja

f) maavarade kaevandamisõigusi ningmineraalide, nafta, maagaasi ja muude samalaadsete taastumatute loodusvaradeuurimist ja kasutuselevõttu.

5. Käesolev standard lubabettevõtetel valida:

a) õiglase väärtuse mudeli:kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse nende õiglases väärtuses ning õiglasesväärtuses toimunud muutused kajastatakse kasumiaruandes; või

b) soetusmaksumuse mudeli.Soetusmaksumuse mudel on standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatudpõhikäsitlus: kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse nende amortiseeritudsoetusmaksumuses (millest on maha arvatud väärtuse langusest tingitudakumuleeritud kahjumid). Ettevõte, mis valib soetusmaksumuse mudeli, peabavalikustama ka oma kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse.

6. Õiglase väärtuse mudel erinebümberhindluse mudelist, mida IASC juhatus juba lubab kasutada teatavatemittefinantsvarade puhul. Vastavalt ümberhindluse mudelile käsitataksebilansilise maksumuse suurenemist soetusmaksumusest lähtuva suuruse suhtesümberhindluse reservina. Vastavalt õiglase väärtuse mudelile kajastatakse kõikõiglases väärtuses toimunud muutused kasumiaruandes.

7. Käesoleva standardiga võtabjuhatus esmakordselt kasutusele õiglase väärtuse mudeli mittefinantsvaradearvestuses. Avalikustatud projekti E64 kohta avaldatud kommentaaridest ilmneb,et kuigi paljud toetavad seda sammu, on teistel siiski märkimisväärseidpõhimõttelisi ja praktilisi kõhklusi õiglase väärtuse mudeli laiendamise suhtesmittefinantsvaradele. On ka neid, kes usuvad, et teatavad kinnisvaraturud eiole õiglase väärtuse mudeli nõuetekohaseks toimimiseks veel piisavalt arenenud.Lisaks arvatakse, et on võimatu täpselt piiritleda kinnisvarainvesteeringumõistet ning seetõttu on käesoleval ajal võimatu nõuda õiglase väärtuse mudelirakendamist.

8. Eespool esitatud põhjustel leiabjuhatus, et praeguses olukorras ei ole võimalik nõuda õiglase väärtuse mudelikasutamist kinnisvarainvesteeringute suhtes. Samas leiab juhatus, et olekssoovitatav lubada õiglase väärtuse mudeli kasutamist. See samm edasi võimaldabnii koostajatel kui ka kasutajatel omandada suuremaid kogemusi õiglase väärtusemudeliga töötamisel ning annab teatavatele kinnisvaraturgudele aegaarenemiseks.

9. Käesolev standard nõuab, etettevõte rakendaks valitud mudelit kõigi oma kinnisvarainvesteeringute suhtes.Ühe mudeli võib asendada teisega ainult juhul, kui selle muudatuse tulemuselmuutub esitlusviis asjakohasemaks. Käesoleva standardi puhul leitakse, etõiglase väärtuse mudeli asendamisel soetusmaksumuse mudeliga seda suuretõenäosusega ei juhtu.

10. Erandjuhtudel leidub kindlaidtõendeid selle kohta, et kui ettevõte on esmakordselt omandanudkinnisvarainvesteeringu (või kui olemasolev kinnisvara muutubkinnisvarainvesteeringuks pärast ehitus- või arendustegevuse lõpetamist võiseoses kasutusviisi muutumisega), ei ole ettevõttel võimalikkinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust järjepidevalt usaldusväärselt määratleda. Sel juhul nõuab standard, et ettevõte kasutaks asjakohasekinnisvarainvesteeringu mõõtmisel standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara”esitatud põhikäsitlust kuni selle kinnisvarainvesteeringu võõrandamiseni.Kinnisvarainvesteeringu lõppväärtus loetakse nulliks. Õiglase väärtuse mudelivalinud ettevõte mõõdab kõiki oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses.

11. A lisas esitatud “Otsustuspuu”näitab kokkuvõtlikult, kuidas ettevõtte otsustab, millal tuleb rakendadastandardit IAS 40 (kinnisvarainvesteeringute puhul) ja millal standardit IAS 16“Materiaalne põhivara” (omaniku poolt kasutatava kinnisvara ja tulevikus kinnisvarainvesteeringunakasutatava kinnisvara ehitamise või arenduse puhul) või standardit IAS 2“Varud” (tavapärase majandustegevuse käigus müügiks hoitava kinnisvara puhul).

12. B lisas “Järelduste alused”esitatakse kokkuvõtlikult juhatuse põhjendused standardi IAS 40 nõuetekehtestamiseks.

SISUKORD

  <_o3a_p /> Paragrahvid <_o3a_p /> Eesmärk <_o3a_p />   <_o3a_p /> Rakendusala <_o3a_p /> 1–3 <_o3a_p /> Mõisted <_o3a_p /> 4–14 <_o3a_p /> Kajastamine <_o3a_p /> 15–16 <_o3a_p /> Esmane mõõtmine <_o3a_p /> 17–21 <_o3a_p /> Hilisemad kulutused <_o3a_p /> 22–23 <_o3a_p /> Esmasele kajastamisele järgnev mõõtmine <_o3a_p /> 24–50 <_o3a_p /> Õiglase väärtuse mudel <_o3a_p /> 27–49 <_o3a_p /> Kui õiglast väärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta <_o3a_p /> 47–49 <_o3a_p /> Soetusmaksumuse mudel <_o3a_p /> 50 <_o3a_p /> Ümberliigitamine <_o3a_p /> 51–59 <_o3a_p /> Võõrandamine <_o3a_p /> 60–64 <_o3a_p /> Avalikustatav informatsioon <_o3a_p /> 65–69 <_o3a_p /> Õiglase väärtuse mudel ja soetusmaksumuse mudel <_o3a_p /> 65–66 <_o3a_p /> Õiglase väärtuse mudel <_o3a_p /> 67–68 <_o3a_p /> Soetusmaksumuse mudel <_o3a_p /> 69 <_o3a_p /> Üleminekusätted <_o3a_p /> 70–73 <_o3a_p /> Õiglase väärtuse mudel <_o3a_p /> 70–72 <_o3a_p /> Soetusmaksumuse mudel <_o3a_p /> 73 <_o3a_p /> Jõustumiskuupäev <_o3a_p /> 74–75 <_o3a_p />

 

Standardeid, mis on esitatudpoolpaksus kursiivkirjas, tuleb lugeda koos käesolevas standardis esitatudtaustmaterjali ja rakendusjuhiste ning “Rahvusvahelisteraamatupidamisstandardite eessõnaga”. Rahvusvahelised raamatupidamisstandardidei ole ette nähtud rakendamiseks ebaoluliste objektide suhtes (vt eessõnaparagrahv 12).

EESMÄRK

Käesoleva standardi eesmärk onsätestada kinnisvarainvesteeringute ning nende arvestusega seotudavalikustamisnõuete raamatupidamiskäsitlus.

RAKENDUSALA

1. Käesolevat standarditrakendatakse kinnisvarainvesteeringute kajastamisel, mõõtmisel jaavalikustamisel.

2.  Käesolev standard käsitlebmuu hulgas ka kapitalirendi tingimustel rendile võetudkinnisvarainvesteeringute mõõtmist rentniku finantsaruannetes ja kasutusrenditingimustel rendile antud kinnisvarainvesteeringute mõõtmist rendileandjafinantsaruannetes. Käesolevas standardis ei käsitleta teemasid, mida hõlmab IAS17 “Rent”, sealhulgas:

a) renditehingute liigitaminekapitalirendiks ja kasutusrendiks;

b) kinnisvarainvesteeringuteltteenitud renditulude kajastamine (vt ka IAS 18 “Tulu”);

c) kasutusrendi tingimustel renditudkinnisvara mõõtmine rentniku finantsaruannetes;

d) kapitalirendi tingimustel rendileantud kinnisvara mõõtmine rendileandja finantsaruannetes;

e) müügi-tagasirendi tehingutearvestus; ja

f) kapitali- jakasutusrenditehingute avalikustamine.

3. Käesolevat standardit eirakendata järgmiste varade suhtes:

a) bioloogilised varad, mis kuuluvadpõllumajandustegevusega seotud maa juurde (vt IAS 41 “Põllumajandus”); ja

b) mineraalide kaevandamisõigus ningnafta, maagaasi ja samalaadsete taastumatute loodusvarade uurimine jakaevandamine.

MÕISTED

4. Käesolevas standardiskasutatakse järgmisi mõisteid järgmises tähenduses:

Kinnisvarainvesteering

on kinnisvara (maa või ehitis, osaehitisest või mõlemad), mida hoitakse (kas omanikuna või

kapitalirendi korral rentnikuna) eelkõigerenditulu teenimise, kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte agakasutamiseks:

a) kaupade tootmisel, teenusteosutamisel või halduslikel eesmärkidel;

või

b) müügiks tavapärasemajandustegevuse käigus.

Omaniku poolt kasutatavkinnisvara on kinnisvara, mida hoitakse (kas omanikuna või kapitalirendi korralrentnikuna) kasutamiseks kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikeleesmärkidel.

Õiglane väärtus on summa,mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja mitteseotud pooltevahelises tehingus

.

Soetusmaksumus on varaomandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või raha ekvivalentidesumma või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus.

Bilansiline maksumus on summa,milles vara on bilansis kajastatud.

5. Kinnisvarainvesteeringuidhoitakse renditulu teenimise, kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil.Seetõttu tekitavad kinnisvarainvesteeringud rahavooge ettevõtte teistestvaradest suurel määral sõltumatult. See eristab kinnisvarainvesteeringuidomaniku poolt kasutatavast kinnisvarast. Kaupade tootmine või teenusteosutamine (või kinnisvara kasutamine halduslikul eesmärgil) tekitab rahavooge,mis ei ole seotud ainult kinnisvaraga, vaid ka muude tootmis- võitarneprotsessis kasutatavate varadega. Omaniku poolt kasutatavat kinnisvarakäsitleb IAS 16 “Materiaalne põhivara”.

6. Kinnisvarainvesteeringud onnäiteks:

a) maa, mida hoitakse pikaajaliseväärtuse kasvu eesmärgil, mitte müügiks tavapärase majandustegevuse käiguslühema ajavahemiku jooksul;

b) maa, mida hoitakse hetkel määratlemataeesmärgil. (Kui ettevõte ei ole otsustanud, kas ta kavatseb maad kasutadaomanikuna kasutatava kinnisvarana või müügiks tavapärase majandustegevusekäigus lühema ajavahemiku jooksul, loetakse maa hoidmise eesmärgiks väärtusekasvu);

c) ehitis, mis kuulub aruandvaleettevõttele (või mille aruandev ettevõte on kapitalirendi tingimustel rendilevõtnud) ja mis on ühe või mitme kasutusrendilepingu alusel allrendile antud;ning

d) ehitis, mida hetkel ei kasutata,kuid mida hoitakse ühe või mitme kasutusrendina rendile andmise eesmärgil.

7. Järgmised näited ei olekinnisvarainvesteeringud ega kuulu seega käesoleva standardi rakendussalasse:

a) kinnisvara, mida hoitakse müügikstavapärase majandustegevuse käigus või mida ehitatakse või arendatakse sellise müügieesmärgil (vt IAS 2 “Varud”), näiteks kinnisvara, mis on omandatud ainultlähitulevikus toimuva võõrandamise või arenduse ja hilisema edasimüügieesmärgil;

b) kinnisvara, mida ehitatakse võiarendatakse kolmandate isikute jaoks (vt IAS 11 “Ehituslepingud”);

c) omaniku poolt kasutatavkinnisvara (vt IAS 16 “Materiaalne põhivara”), sealhulgas kinnisvara, midahoitakse omanikupoolseks tulevaseks kasutamiseks; kinnisvara, mida hoitaksetulevaseks arendamiseks ja sellele järgnevaks omanikupoolseks kasutamiseks;töötajate poolt kasutatav kinnisvara (sõltumata sellest, kas töötajad maksavadturuhindadele vastavat renti või mitte) ning võõrandamist ootav omaniku pooltkasutatav kinnisvara; ja

d) kinnisvara, mida ehitatakse võiarendatakse tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutamiseks. Sellisekinnisvara suhtes rakendatakse standardit IAS 16 “Materiaalne põhivara” kuniehitus- või arendustegevuse lõpetamiseni, misjärel see kinnisvara muutubkinnisvarainvesteeringuks ja selle suhtes hakatakse rakendama käesolevatstandardit. Käesolevat standardit rakendatakse siiski juhul, kui olemasolevkinnisvarainvesteering arendatakse ümber selliselt, et tulevikus jätkub sellekasutamine kinnisvarainvesteeringuna (vt paragrahv 52).

8. Teatud kinnisvaraobjektide puhulvõidakse üht osa sellest hoida renditulu teenimise või väärtuse kasvu eesmärgilning teist kasutamiseks kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikeleesmärkidel. Kui neid osi on võimalik eraldi müüa (või kapitalirenditingimustel eraldi rendile anda), peab ettevõte nende osade kohta arvestusteraldi. Kui neid osi ei ole võimalik eraldi müüa, loetakse seda kinnisvarakinnisvarainvesteeringuks ainult juhul, kui kaupade tootmisel, teenusteosutamisel või halduslikel eesmärkidel kasutatav osa on ebaolulise suurusega.

9. Teatavatel juhtudel osutabettevõte oma kinnisvara kasutajatele lisateenuseid. Ettevõte käsitleb sellistkinnisvara kinnisvarainvesteeringuna juhul, kui need lisateenused moodustavadkinnisvaralt teenitavatest tuludest suhteliselt väheolulise osa. Näiteks võibtuua kontorihoone omaniku, kes osutab ehitist kasutavatele rentnikele turva- jahooldusteenuseid.

10. Muudel juhtudel moodustavadosutatavad lisateenused olulisema osa. Näiteks kui ettevõte omab ja peabhotelli, moodustavad külastajatele osutatud teenused kinnisvaralt teenitavatesttuludest olulise osa. Seega on omaniku poolt peetav hotell omaniku pooltkasutatav kinnisvara ja mitte kinnisvarainvesteering.

11. Otsustamine selle üle, kaslisateenused moodustavad piisavalt olulise osa kinnisvaralt teenitavatesttuludest ning kas kinnisvara kvalifitseerub kinnisvarainvesteeringuks võimitte, võib osutuda keeruliseks. Näiteks kannab hotelli omanik mõnikordteatavad kohustused vastavalt halduslepingule üle kolmandatele isikutele.Sellise halduslepingu tingimused võivad olla väga erinevad. Ühel äärmuslikuljuhul võib omanik sisuliselt olla passiivne investor. Teisel äärmuslikul juhulvõib omanik teatavad igapäevased tegevused teenustöödena sisse osta, kuid iseseejuures kanda olulisel määral hotelli põhitegevuse rahavoogude kõikumiseriske.

12. Otsustamaks, kas kinnisvarakvalifitseerub kinnisvarainvesteeringuks, on vaja hinnangut. Ettevõte töötabvälja kriteeriumid, millest lähtuvalt saab ta järjepidevalt hinnata vastavustkinnisvarainvesteeringu mõistele ning paragrahvides 5–11 esitatud juhistele.Paragrahv 66(a) nõuab, et ettevõte avalikustaks need kriteeriumid juhul, kuiliigitamine on keeruline.

13. Vastavalt standardile IAS 17“Rent” ei kapitaliseeri rentnik kasutusrendi tingimustel renditavat kinnisvara.Seega ei käsitle rentnik oma osalust sellises kinnisvaraskinnisvarainvesteeringuna.

14. Mõnel juhul kuulub ettevõttelekinnisvara, mis on emaettevõttele või mõnele teisele sama kontsernitütarettevõttele rendile ja kasutusele antud. Sellist kinnisvara ei käsitletakinnisvarainvesteeringuna mõlemat ettevõtet hõlmavates konsolideeritudfinantsaruannetes, kuna kontserni kui terviku seisukohast on selline kinnisvaraomaniku poolt kasutatav kinnisvara. Samas on selline kinnisvara eraldiseisva ettevõtteseisukohast kinnisvarainvesteering juhul, kui see vastab paragrahvis 4 esitatudmõistele. Seetõttu käsitleb rendileandja antud kinnisvara enda eraldiseisvatesfinantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuna.

KAJASTAMINE

15. Kinnisvarainvesteeringuidkajastatakse varana siis ja ainult siis, kui:

a) on tõenäoline, et ettevõtesaab seoses selle kinnisvarainvesteeringuga tulevikus majanduslikku kasu;

ja

b) kinnisvarainvesteeringusoetusmaksumust on võimalik usaldusväärselt mõõta

.

16. Selleks et otsustada, kas objektvastab esimesele kajastamiskriteeriumile, peab ettevõte esmase kajastamisehetkel kättesaadavate tõendite põhjal hindama majandusliku kasu saamisetõenäosust tulevikus. Teise kajastamiskriteeriumi täitmine on harilikultlihtne, kuna vara soetusmaksumus määratakse kindlaks selle ostmist kinnitavavahetustehingu käigus.

ESMANE MÕÕTMINE

17. Kinnisvarainvesteeringuidmõõdetakse esialgselt nende soetusmaksumuses. Esmase mõõtmise hulkaloetakse ka tehingukulutused.

18. Ostetud kinnisvarainvesteeringusoetusmaksumus hõlmab selle ostuhinda ja kõiki selle ostuga otseselt seotudkulutusi. Otseselt seotud kulutused sisaldavad näiteks teenustasusidjuriidiliste teenuste eest, kinnisvara ümberregistreerimise makse ja muidtehingukulutusi.

19. Omaniku ehitatud kinnisvarainvesteeringuobjekti soetusmaksumus on selle maksumus kuupäeval, mil ehitus- võiarendustegevus lõpetatakse. Kuni selle kuupäevani rakendab ettevõte standarditIAS 16 “Materiaalne põhivara”. Sel kuupäeval muutub kinnisvarakinnisvarainvesteeringuks ning selle suhtes hakatakse rakendama käesolevatstandardit (vt paragrahv 51(e) ja paragrahv 59).

20. Kinnisvarainvesteeringusoetusmaksumusse ei arvata tegevuse alustamisega seotud väljaminekuid (väljaarvatud juhul, kui need on vajalikud kinnisvara töökorda seadmiseks), ennekinnisvarainvesteeringu planeeritud kasutustaseme saavutamist tekkinudesialgset majandustegevuse kahjumit ega kinnisvara ehitamise võiarendustegevuse käigus tekkinud normaalsest tasemest suuremaid materjali,tööjõu või muude ressursside kulusid.

21. Kui kinnisvarainvesteeringu eesttasutakse järelmaksuga, loetakse soetusmaksumuseks summa, mis võrduks kohetasutava rahasummaga (s.o makstava tasu nüüdisväärtus.  Selle summa jamaksete kogusumma vahet kajastatakse võlgnevusperioodi jooksul intressikuluna.

HILISEMAD KULUTUSED

22. Juba kajastatudkinnisvarainvesteeringuga seotud hilisemad kulutused lisataksekinnisvarainvesteeringu bilansilisele maksumusele juhul, kui on tõenäoline,et  need kulutused võimaldavad ettevõttel antud kinnisvarainvesteeringulttulevikus saada täiendavat majanduslikku kasu võrreldes algselt eeldatudtasemega.Kõiki muid hilisemaid kulutusi kajastatakse selleperioodi kuluna, mille jooksul need tekkisid.

23. Kinnisvarainvesteeringuomandamise järel tehtud kulutuste raamatupidamiskäsitlus sõltub asjaoludest,mida võeti arvesse vastava investeeringu esmasel mõõtmisel ja kajastamisel.Näiteks juhul, kui kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse määramisel onarvesse võetud majandusliku kasu vähenemist tulevikus, kapitaliseeritaksehilisemad kulutused, mis taastavad antud varast tulevikus saadava majanduslikukasu algselt eeldatud tasemeni. Sama kehtib juhul, kui vara ostuhind kajastabettevõtte kohustust teha kulutusi, mis on tulevikus vajalikud vara töökorda seadmiseks.Näiteks võib tuua renoveerimist vajava hoone omandamise. Sellisel juhullisatakse hilisemad kulutused bilansilisele maksumusele.

ESMASELE KAJASTAMISELE JÄRGNEVMÕÕTMINE

24. Ettevõte peab valimaarvestusmeetodiks kas paragrahvides 27–49 esitatud õiglase väärtuse mudeli võiparagrahvis 50 esitatud soetusmaksumuse mudeli ning rakendama valitud meetodeidkõikide oma kinnisvarainvesteeringute suhtes.

25. Standardi IAS 8 “Perioodipuhaskasum või -kahjum, rängad vead ja muutused arvestusmeetodites” kohaseltvõib arvestusmeetodeid muuta ainult juhul, kui sellega kaasneb sündmuste võitehingute asjakohasem esitamine ettevõtte finantsaruannetes. On ülimaltebatõenäoline, et õiglase väärtuse mudeli asendamisel soetusmaksumuse mudeligavõiks esitamine muutuda asjakohasemaks.

26. Käesolev standard nõuab, et kõikettevõtted määraksid mõõtmise eesmärgil (õiglase väärtuse mudel) võiavalikustamise eesmärgil (soetusmaksumuse mudel) kindlakskinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse. Ettevõtetel on soovitatav, kuid mittekohustuslik, kindlaks määrata kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus sõltumatueksperdi hinnangu põhjal, kellel on tunnustatud ja asjakohane ametialanekvalifikatsioon ning kellel on hinnatava kinnisvara asukoha ja kategooria osashiljutisi kogemusi.

Õiglase väärtuse mudel

27. Pärast esmast kajastamistmõõdab õiglase väärtuse mudeli valinud ettevõte kõiki omakinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses, välja arvatud paragrahvis 47kirjeldatud erandjuhtudel.

28. Kinnisvarainvesteeringuõiglase väärtuse muutustest tulenevaid tulusid ja kulusid kajastatakse nendetekkimise perioodi puhaskasumis või -kahjumis.

29. Harilikult onkinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus selle turuväärtus. Õiglaseks väärtuseksloetakse kõige tõenäolisemat hinda, mida turul on bilansipäeval põhjendatultvõimalik saada, arvestades õiglase väärtuse määratlust. See on parim hind, midamüüjal on põhjendatult võimalik saada, ning soodsaim hind, mille eest ostjal onpõhjendatult võimalik osta. Kõnealune hinnang välistab selliste arvestuslikehindade kasutamise, mida mõjutavad eritingimused või -asjaolud, nagu näiteksebatüüpiline finantseerimine, müügi-tagasirendi kokkulepped, erikaalutlused võimüügiga seotud isikute poolt antavad lisanduvad kasutusõigused.

30. Ettevõte määrab õiglase väärtusekindlaks, arvamata maha võimalikke tehingukulusid, mis võivad ettevõttel seosesmüügi või muu võõrandamisega tekkida.

31. Kinnisvarainvesteeringuõiglane väärtus peab kajastama tegelikku turuolukorda ja -tingimusibilansipäeval, mitte mõnel varasemal ega hilisemal kuupäeval.

32. Õiglase väärtuse hinnang onajaliselt seotud hindamiskuupäevaga. Kuna turg ja turutingimused võivadmuutuda, võib hinnatud väärtus osutuda muul ajal ebaõigeks ja ebasobilikuks.Õiglase väärtuse mõiste eeldab ka vara üleandmise ja müügilepingu sõlmimisesamaaegsust ilma hinnamuutusteta, mis toimuksid teadlike, huvitatud jamitteseotud poolte vahelises tehingus juhul, kui vara üleandmine ja tehingusõlmimine ei toimu samaaegselt.

33. Kinnisvarainvesteeringu õiglaneväärtus kajastab muu hulgas ka olemasolevatest rendilepingutest saadavatrenditulu ning piisavaid ja põhjendatud eeldusi, mis väljendavad turu arvamust,millised võiksid olla teadlike ja huvitatud poolte ootused tulevikus saadavarenditulu osas, võttes arvesse hetkel valitsevat turuolukorda.

34. Õiglase väärtuse mõiste viitab“teadlikele, huvitatud pooltele”. Käesolevas kontekstis tähendab “teadlik”seda, et nii huvitatud ostja kui ka huvitatud müüja on piisavalt informeeritudkinnisvarainvesteeringu olemusest ja omadustest, selle tegelikest javõimalikest kasutusviisidest ning turu olukorrast bilansipäeval.

35. Huvitatud ostjal onmotivatsioon, kuid mitte kohustus osta. Taoline ostja ei ole liigselt innukasega kindlalt otsustanud osta mis tahes hinna eest. Samuti ostab selline ostjavastavalt turu reaalsele hetkeseisule ja sellisel turul valitsevateleootustele, mitte tuginedes kujuteldava või hüpoteetilise turu tingimustele,mille olemasolu ei ole võimalik näidata ega eeldada. Selline võimalik ostja eimaksaks kõrgemat hinda, kui turg nõuab. Kinnisvarainvesteeringu praegune omanikloetakse samuti turu osaliste hulka.

36. Huvitatud müüja ei ole liigseltinnukas ega müüma sunnitud müüja, kes oleks nõus müüma mis tahes hinna eest,ega ka selline müüja, kes oleks nõus viivitama selleks, et oodata turuhetkeolukorras põhjendamatuks peetava hinna saamist. Huvitatud müüja onmotiveeritud müüma kinnisvarainvesteeringut turutingimustel parima hinna eest,mida avatud turul on võimalik pärast asjakohast turundustegevust saada, millinesee hind ka poleks. See kaalutlus ei hõlma kinnisvarainvesteeringu tegelikuomanikuga seotud faktilisi asjaolusid, kuna huvitatud müüja on hüpoteetilineomanik.

37. Väljend “pärast asjakohastturundustegevust” tähendab seda, et kinnisvarainvesteeringut pakutakse turulselleks kõige sobivamal moel, et saavutada selle võõrandamine parima võimalikuhinna eest. Aeg, mille jooksul kinnisvarainvesteeringut turul pakutakse, võibvastavalt turu tingimustele varieeruda, kuid see peab olema küllaldane, et pälvidapiisava hulga potentsiaalsete ostjate tähelepanu. Periood, mille jooksulkinnisvarainvesteeringut turul pakutakse, on eeldatavasti enne bilansipäeva.

38. Õiglase väärtuse mõiste viitabmitteseotud poolte vahelisele tehingule. Mitteseotud poolte vaheline tehing onselline, kus pooltel ei ole kindlat või erilist omavahelist suhet, mis muudakstehingute hinnad turule mitteiseloomulikeks. Eeldatakse, et tehing toimubomavahel mitteseotud isikute vahel, kellest kumbki tegutseb sõltumatult.

39. Parimaks tõendusmaterjaliksõiglase väärtuse kohta on harilikult aktiivsel turul kehtivad samalaadsekinnisvara hinnad, kusjuures samalaadseks loetakse kinnisvara, mis paiknebsamas asukohas, on samas seisukorras ning on seotud samalaadsete rendi- jamuude lepingutega. Ettevõte kannab hoolt, et tuvastataks kõik erinevusedkinnisvara olemuses, asukohas või seisukorras ning rendilepingute ja muudekinnisvaraga seotud lepingute tingimustes.

40. Paragrahvis 39 kirjeldatudaktiivsel turul kehtivate hindade puudumise korral kaalub ettevõte hindamiselerinevatest allikatest pärineva informatsiooni kasutamist, kaasa arvatud:

a) aktiivsel turul kehtivaid hinduhinnatavast objektist erineva iseloomuga, erinevas seisukorras või asukohasoleva (või erinevate rendi- või muude lepingutega seotud) kinnisvara suhtes,kohandades neid vastavalt kõnealustele erinevustele;

b) hiljutisi hindu vähem aktiivsetelturgudel, kohandades neid vastavalt majandustingimuste muudatustele, mis onaset leidnud pärast nende hindadega toimunud tehingute kuupäeva; ja

c) tulevaste rahavoogudeusaldusväärsel hinnangul põhinevaid diskonteeritud rahavoogude prognoose,võttes arvesse kõigi olemasolevate rendi- ja muude lepingute tingimusi ja(võimaluse korral) väliseid tõendeid, nagu turul kehtivad rendihinnad samasasukohas ja seisukorras samalaadse kinnisvara eest, ning kasutadesdiskontomäärasid, mis väljendaksid hetke turuhinnanguid rahavoogude summa jalaekumise ajaga seotud ebakindluse suhtes.

41. Mõningatel juhtudel võivadeelmises paragrahvis nimetatud erinevad allikad anda kinnisvarainvesteeringuõiglase väärtuse kohta erinevaid tulemusi. Ettevõte analüüsib nende erinevustepõhjusi, et jõuda õiglase väärtuse kõige usaldusväärsema hinnanguni õiglasteväärtuste põhjendatud hinnangute suhteliselt kitsas vahemikus.

42. Erandjuhtudel leidub kindlaidtõendeid selle kohta, et kui ettevõte on esmakordselt omandanudkinnisvarainvesteeringu (või kui olemasolev kinnisvara muutubkinnisvarainvesteeringuks pärast ehitus- või arendustegevuse lõpetamist võiseoses kasutusviisi muutumisega), on kõikumine võimalike õiglase väärtusepõhjendatud hinnangute osas nii suur ning võimalike tulevaste sündmustetõenäosuse hindamine nii keeruline, et õiglast väärtust ei ole võimalik üheselthinnata. Kõnealune asjaolu võib anda tunnistust sellest, et kinnisvara õiglastväärtust ei ole võimalik järjepidevalt usaldusväärselt määratleda (vt paragrahv47).

43. Õiglane väärtus erinebstandardis IAS 36 “Varade väärtuse langus” määratletud kasutusväärtusest.Õiglane väärtus kajastab turul osalejate teadmisi ja hinnanguid ning üldisitegureid, mis on olulised kõigile turul osalejatele. Seevastu kasutusväärtuskajastab ettevõtte teadmisi ja hinnanguid ning konkreetsele ettevõtteleiseloomulikke tegureid, mis ei pruugi kehtida kõigi ettevõtete jaoks üldiselt.Õiglane väärtus ei kajasta näiteks:

a) erinevates asukohtades paiknevakinnisvaraportfelli loomisest tulenevat lisaväärtust;

b) kinnisvarainvesteeringute jamuude varade vahelist sünergiat;

c) ainult praeguse omaniku suhteskehtivaid juriidilisi õigusi või juriidilisi piiranguid; ja

d) praeguse omaniku suhtes kehtivaidmaksusoodustusi või maksukoormusi.

44. Kinnisvarainvesteeringu õiglaseväärtuse kindlaksmääramisel peab ettevõte vältima bilansis eraldi varade võikohustistena kajastatud varade või kohustiste topeltarvestamist. Näiteks:

a) seadmed, nagu liftid jakliimaseadmed, moodustavad sageli ehituse lahutamatu osa ning üldjuhulliidetakse need kinnisvarainvesteeringu maksumusse ega kajastata eraldimateriaalse põhivarana;

b) kui kontor on antud rendilemöbleerituna, sisaldab kontori õiglane väärtus ka mööbli õiglast väärtust, kunarenditulu on seotud möbleeritud kontoriga. Kui kinnisvarainvesteeringu õiglaneväärtus hõlmab mööblit, ei kajasta ettevõte seda mööblit eraldi varana; ja

c) kinnisvarainvesteeringu õiglaneväärtus ei sisalda ette makstud või viitlaekumisena kajastatudkasutusrenditulu, kuna ettevõte kajastab neid eraldi kohustise või varana.

45. Kinnisvarainvesteeringu õiglaneväärtus ei kajasta vastavasse kinnisvarasse tehtavaid tulevasi investeeringuid,mis parandavad või tõstavad selle kvaliteeti, ega nendest investeeringutesttulenevat tulevast kasu.

46. Mõningatel juhtudel võibettevõte eeldada, et kinnisvarainvesteeringuga seotud väljamaksete (väljaarvatud aruandluses kajastatud finantskohustistega seotud maksete)nüüdisväärtus ületab selle objektiga seotud laekumiste nüüdisväärtuse. Ettevõtepeab kasutama standardit IAS 37 “Eraldised, tingimuslikud kohustised jatingimuslikud varad”, et määrata kindlaks, kas vastavat kohustist tulebkajastada ja kuidas ettevõte peaks taolist kohustist mõõtma.

Kui õiglast väärtust ei ole võimalikusaldusväärselt mõõta

47. Kehtib vaidlustataveeldus, et ettevõte suudab kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtustjärjepidevalt usaldusväärselt määratleda.Erandjuhtudel leidubsiiski kindlaid tõendeid selle kohta, et kui ettevõte on esmakordselt omandanudkinnisvarainvesteeringu (või kui olemasolev kinnisvara muutubkinnisvarainvesteeringuks pärast ehitus- või arendustegevuse lõpetamist võiseoses kasutusviisi muutumisega), ei ole ettevõttel võimalikkinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust järjepidevalt usaldusväärseltmääratleda.Selline olukord tekib siis ja ainult siis, kuivõrreldavaid tehinguid sooritatakse turul harva ning ei ole võimalik anda alternatiivseid(näiteks diskonteeritud rahavoogude prognoosil põhinevaid) hinnanguid.Seljuhul peab ettevõte seda kinnisvarainvesteeringut mõõtma vastavalt standardisIAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlusele. Kinnisvarainvesteeringulõppväärtus loetakse nulliks.Ettevõte peab jätkama IAS 16rakendamist kuni selle kinnisvarainvesteeringu võõrandamiseni.

48. Nendel erandjuhtudel, kuiettevõte on eelmises paragrahvis esitatud põhjustel sunnitudkinnisvarainvesteeringut mõõtma standardis IAS 16 esitatud põhikäsitlustkasutades, mõõdab ettevõte kõiki teisi oma kinnisvarainvesteeringuid õiglasesväärtuses.

49. Kui ettevõte onkinnisvarainvesteeringut eelnevalt mõõtnud õiglases väärtuses, peab ta jätkamaselle kinnisvara mõõtmist õiglases väärtuses kuni selle võõrandamiseni (võikuni see kinnisvara muutub omaniku poolt kasutatavakskinnisvaraksvõi ettevõte hakkab kinnisvara arendama hilisemaks müügiks tavapärasemajandustegevuse käigus) isegi juhul, kui võrreldavad tehingud turul muutuvadharvemaks või turuhinnad muutuvad raskemini kättesaadavaks.

Soetusmaksumuse mudel

50. Pärast esmast kajastamistmõõdab soetusmaksumuse mudeli valinud ettevõte kõiki omakinnisvarainvesteeringuid, kasutades standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara”esitatud põhikäsitlust, st soetusmaksumuses, millest on maha arvestatudakumuleeritud amortisatsioon ja väärtuse langusest tingitud akumuleeritudkahjumid.

ÜMBERLIIGITAMINE

51. Kinnisvaraümberliigitamine kinnisvarainvesteeringute rühma või kinnisvarainvesteeringuterühmast teostatakse siis ja ainult siis, kui toimub muutus varaobjektikasutuses, mida tõendab:

a) omanikupoolse kasutamisealgus, mille puhul toimub ümberliigitamine kinnisvarainvesteeringust omanikupoolt kasutatavaks kinnisvaraks;

b) arenduse algus müügieesmärgil, mille puhul toimub ümberliigitamine kinnisvarainvesteeringustvarudeks;

c) omanikupoolse kasutamiselõpp, mille puhul toimub ümberliigitamine omaniku poolt kasutatavastkinnisvarast kinnisvarainvesteeringuks;

d) kasutusrendile andmine,mille puhul toimub ümberliigitamine varudest kinnisvarainvesteeringuks;

või

e) ehituse või arenduse lõpp,mille puhul toimub ümberliigitamine ehitatavast või arendatavast kinnisvarast(mida käsitleb IAS 16 “Materiaalne põhivara”) kinnisvarainvesteeringuks.

52. Paragrahv 51(b) nõuab, etettevõte liigitaks kinnisvara kinnisvarainvesteeringutest ümber varudeks siisja ainult siis, kui toimub muutus selle kasutamises, mille tõenduseks onarendustegevuse alustamine müügi eesmärgil. Kui ettevõte otsustab realiseeridakinnisvarainvesteeringu ilma seda arendamata, jätkab ettevõte kinnisvarakäsitlemist kinnisvarainvesteeringuna kuni selle kajastamise lõpuni (bilansistkõrvaldamiseni) ega käsitle seda varuna. Samamoodi, kui ettevõtte alustabolemasoleva kinnisvarainvesteeringu ümberarendust, et seda tulevikus jätkuvaltkinnisvarainvesteeringuna kasutada, kajastatakse seda kinnisvarainvesteeringunaka ümberarenduse jooksul ega liigitata ümber omaniku poolt kasutatavakskinnisvaraks.

53. Paragrahvid 54–59 käsitlevadkajastamist ja mõõtmist puudutavaid probleeme, mida rakendatakse juhul, kuiettevõte kasutab kinnisvarainvesteeringute hindamiseks õiglase väärtusemudelit. Kui ettevõte kasutab soetusmaksumuse mudelit, ei muuda kinnisvaraümberliigitamised kinnisvarainvesteeringute, omaniku poolt kasutatavakinnisvara ja varude vahel kinnisvaraobjekti bilansilist maksumust ega kasoetusmaksumust mõõtmise või avalikustamise seisukohast.

54. Õiglases väärtuseskajastatava kinnisvarainvesteeringu ümberliigitamisel omaniku pooltkasutatavaks kinnisvaraks või varudeks loetakse selle kinnisvarasoetusmaksumuseks hilisemas arvestuses vastavalt standardile IAS 16“Materiaalne põhivara”või IAS 2 “Varud” selle kinnisvara õiglaneväärtus kasutusotstarbe muutumise kuupäeval.

55. Kui omaniku pooltkasutatav kinnisvara muutub õiglases väärtuses kajastatavakskinnisvarainvesteeringuks, rakendab ettevõte kuni kasutusotstarbe muutumisekuupäevani standardit IAS 16.Ettevõte käsitleb sel kuupäevaleksisteerivat võimalikku vahet kinnisvara bilansilise maksumuse (vastavaltstandardile IAS 16) ja selle õiglase väärtuse vahel samamoodi naguümberhindlust standardi IAS 16 kohaselt.

56. Kuni kuupäevani, mil omanikupoolt kasutatav kinnisvara muutub õiglases väärtuses kajastatavakskinnisvarainvesteeringuks, jätkab ettevõte kinnisvara amortiseerimist ja jubatekkinud väärtuse langusest tingitud kahjumi kajastamist. Ettevõte käsitleb selkuupäeval eksisteerivaid vahesid kinnisvara bilansilise maksumuse (määratudvastavalt standardile IAS 16) ja selle õiglase väärtuse vahel samamoodi naguümberhindlust standardi IAS 16 kohaselt. Teiste sõnadega:

a) vähenemisi kinnisvarabilansilises maksumuses kajastatakse osana perioodi puhaskasumist või-kahjumist. Vähenemine arvatakse aga maha ümberhindlusreservist sellesulatuses, millises kõnealuse kinnisvara üleshindluse summa ümberhindlusreservikuulub; ja

b) suurenemisi bilansilisesmaksumuses käsitletakse järgmiselt:

i) seda osa suurenemisest, mis katabkõnealuse kinnisvara varasemast väärtuse langusest tingitud kahjumit,kajastatakse osana perioodi puhaskasumist või -kahjumist. Puhaskasumis või-kahjumis kajastatav summa ei või ületada summat, mis oleks vajalik bilansilisemaksumuse taastamiseks sellise maksumuseni, mis kinnisvaral oleks olnud(amortisatsioon maha arvatud), kui väärtuse langusest tulenevat kahjumit eioleks kajastatud; ja

ii) ülejäänud osa suurenemisestkajastatakse omakapitali kirjel “ümberhindluse reserv”. Kinnisvarainvesteeringuhilisema võõrandamise korral võib omakapitalis sisalduva ümberhindluse reserviüle kanda eelmiste perioodide jaotamata kasumisse. Ümberhindluse reserviümberliigitamist eelmiste perioodide jaotamata kasumiks ei tohi teostada läbikasumiaruande.

57. Kinnisvaraümberliigitamisel varudest õiglases väärtuses kajastatavakskinnisvarainvesteeringuks kajastatakse vahet kinnisvara õiglase väärtuse jaselle eelnenud bilansilisemaksumuse vahel ümberliigitamisekuupäeval perioodi puhaskasumis või -kahjumis.

58. Kinnisvara ümberliigitamistvarudest õiglases väärtuses kajastatavateks kinnisvarainvesteeringutekskäsitletakse samalaadselt varude müügiga.

59. Kui ettevõte lõpetabehitatava ja õiglases väärtuses kajastatava kinnisvarainvesteeringu ehitus- võiarendustegevuse, kajastatakse erinevust kinnisvara õiglase väärtuse ja selleeelnenud bilansilise maksumuse vahel ümberliigitamise kuupäeval perioodipuhaskasumis või -kahjumis.

VÕÕRANDAMINE

60. Kinnisvarainvesteeringukajastamine lõpetatakse (kõrvaldatakse bilansist) objekti võõrandamisel võisiis, kui kinnisvarainvesteering on püsivalt kasutamisest eemaldatud ning sellevõõrandamisest tulevikus ei eeldata majanduslikku kasu.

61. Kinnisvarainvesteeringuvõõrandamine võib toimuda selle müügi või kapitalirendile andmise teel.Kinnisvarainvesteeringu võõrandamise kuupäeva kindlaksmääramisel peab ettevõterakendama standardis IAS 18 “Tulu” esitatud kriteeriume kaupade müügisttuleneva müügitulu kajastamiseks ning võtma arvesse vastavaid juhiseid, mis onesitatud standardi IAS 18 lisas. Kui võõrandamine toimub kapitalirendi võimüügi-tagasirendi teel, rakendatakse standardit IAS 17 “Rent”.

62. Kinnisvarainvesteeringukasutuselt eemaldamisest või võõrandamisest tulenev kasum või kahjum määrataksekindlaks realiseerimisel saadud netosumma ja vara bilansilise maksumuse vahenaning see kajastatakse kasumiaruandes tulu või kuluna (välja arvatudmüügi-tagasirendi puhul, mil lähtutakse standardi IAS 17 “Rent” nõuetest).

63. Kinnisvarainvesteeringuvõõrandamisest saada olevat tasu kajastatakse algselt selle õiglases väärtuses.Eelkõige siis, kui kinnisvarainvesteeringu eest tasutakse järelmaksuga,kajastatakse saadud tasu algselt summas, mis võrduks kohe tasutava rahasummaga(tasu nüüdisväärtus). Nõude nominaalsumma ja selle nüüdisväärtuse summa vahetkajastatakse intressituluna standardi IAS 18 “Tulu” kohaselt vastavalt ajamöödumisele ja kasutades nõude efektiivset tulumäära.

64. Pärast kinnisvarainvesteeringuvõõrandamist ettevõttele jäävate kohustiste suhtes rakendab ettevõte standarditIAS 37 “Eraldised, tingimuslikud kohustised ja tingimuslikud varad” või muidasjakohaseid rahvusvahelisi raamatupidamisstandardeid.

AVALIKUSTATAV INFORMATSIOON

Õiglase väärtuse mudel jasoetusmaksumuse mudel

65. Alljärgnevad avalikustamisnõudedkehtivad lisaks nõuetele, mis on esitatud standardis IAS 17 “Rent”. Vastavaltstandardile IAS 17 esitab kinnisvarainvesteeringu omanik kasutusrendilepingutekohta rendileandja poolt avalikustamisele kuuluva informatsiooni. Standardi IAS17 kohaselt esitab kapitalirendi tingimustel kinnisvarainvesteeringut rentivettevõte rentniku poolt avalikustamisele kuuluva informatsiooni kõnealusekapitalirendilepingu kohta ning rendileandja poolt avalikustamisele kuuluvainformatsiooni mis tahes kasutusrendilepingute kohta, mille ettevõte onsõlminud.

66. Ettevõte peabavalikustama:

a) juhul, kui kinnisvara liigitamineon keeruline (vt paragrahv 12), ettevõttes välja töötatud kriteeriumid, millealusel tehakse vahet kinnisvarainvesteeringute ja omaniku poolt kasutatavakinnisvara või tavapärase majandustegevuse käigus müügiks hoitava kinnisvaravahel;

b) kinnisvarainvesteeringuõiglase väärtuse kindlaksmääramisel rakendatavad meetodid ja olulised eeldused,kaasa arvatud kinnitus selle kohta, kas õiglase väärtuse kindlaksmääraminepõhineb turult saadud tõendusmaterjalil või olid selle aluseks kinnisvaraolemuse võrreldavate turuandmete puudumise tõttu pigem muud tegurid (milleettevõte peab avalikustama);

c) mil määral põhineb(finantsaruannetes mõõdetud või avalikustatud) kinnisvarainvesteeringu õiglaneväärtus  sõltumatu hindaja hinnangul, kellel on tunnustatud ja asjakohaneametialane kvalifikatsioon ning kellel on hinnatava kinnisvara asukoha jakategooria osas hiljutisi kogemusi.

Kui sellist hindamist ei ole teostatud,avalikustatakse see asjaolu;

d) alljärgnevad kasumiaruandessisalduvad summad:

i) kinnisvarainvesteeringutestsaadud renditulu;

ii) otsesed tegevuskulud(sealhulgas remondi- ja hoolduskulud), mis on seotudkinnisvarainvesteeringutega, mis on perioodi jooksul tekitanud renditulu;

ja

iii) otsesed tegevuskulud(sealhulgas remondi- ja hoolduskulud), mis on seotudkinnisvarainvesteeringutega, mis ei ole perioodi jooksul renditulu tekitanud.

e) piirangud, mis on seotudkinnisvarainvesteeringu realiseeritavusega või müügitulu ja võõrandamisestsaadavate summade laekumisega ning vastavad summad;

ja

f) olulised lepingulisedkohustused seoses kinnisvarainvesteeringu ostmise, ehitamise ja arendusega võiseoses remondi, hoolduse ja kvaliteedi parandamisega.

Õiglase väärtuse mudel

67. Lisaks paragrahvis 66esitatud avalikustamisnõuetele peab paragrahvides 27–49 kirjeldatud õiglaseväärtuse mudelit kasutav ettevõte avalikustama kinnisvarainvesteeringuteperioodi alguse ja lõpu bilansilise maksumuse võrdluse, näidates järgmisiliikumisi (eelmiste perioodide võrdlusandmeid ei nõuta):

a) lisandumised, avalikustadeseraldi omandamisest tulenevad ja hilisemate kulutuste kapitaliseerimisesttulenevad lisandumised;

b) lisandumised, mis tulenevadomandamisest äriühenduste kaudu;

c) võõrandamised;

d) õiglase väärtusekorrigeerimisest tulenevad netokasumid või -kahjumid;

e) välismaiste majandusüksustefinantsaruannete konverteerimisel tekkivad valuutakursside muutusest tulenevadnetovahed;

f) ümberliigitamine varudeksja omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks ning varudest ja omaniku pooltkasutatavast kinnisvarast;

and

g) muud liikumised.

68. Erandjuhtudel, kuiettevõte kasutab kinnisvarainvesteeringu mõõtmisel standardis IAS 16“Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlust (usaldusväärse õiglase väärtusepuudumise tõttu, vt paragrahv 47), avalikustatakse eelmises paragrahvis nõutudselgitav võrdlus selle kinnisvarainvesteeringu kohta teistestkinnisvarainvesteeringutest eraldi.Lisaks peab ettevõteavalikustama:

a) kinnisvarainvesteeringutekirjelduse;

b) selgituse, miks õiglastväärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta;

c) kui võimalik, siisvahemiku, millesse tõenäoliselt langeksid õiglase väärtuse hinnangud;

ja

d) õiglases väärtuseskajastamata kinnisvarainvesteeringu võõrandamise puhul:

i) asjaolu, et ettevõte onrealiseerinud kinnisvarainvesteeringu, mida ei kajastatud õiglases väärtuses;

ii) sellekinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse müügi hetkel;

ja

iii) kajastatud tulu või kulusumma.

Soetusmaksumuse mudel

69. Lisaks paragrahvis 66esitatud avalikustamisnõuetele peab paragrahvis 50 kirjeldatud soetusmaksumusemudelit kasutav ettevõte avalikustama:

a) kasutatudamortisatsioonimeetodid;

b) kasulikud tööead võikasutatud amortisatsiooninormid;

c) soetusmaksumuse perioodialguses ja lõpus  ning akumuleeritud amortisatsiooni (koos väärtuselangusest tingitud akumuleeritud kahjumitega);

d) kinnisvarainvesteeringuperioodi alguse ja lõpu bilansilise

maksumuse selgitava võrdluse (eelmiste perioodidevõrdlusandmeid ei nõuta), näidates järgmist:

i) lisandumised, avalikustadeseraldi omandamisest tulenevad ja hilisemate kulutuste kapitaliseerimisesttulenevad lisandumised;

ii) lisandumised, mistulenevad omandamisest äriühenduste kaudu;

iii) võõrandamised;

iv) amortisatsiooni;

v) perioodi jooksul kajastatudväärtuse langusest tulenevad kahjumid ja nende kahjumite tühistamised vastavaltstandardile IAS 36 “Varade väärtuse langus”;

vi) välismaistemajandusüksuste finantsaruannete konverteerimisest tekkivad valuutakurssidemuutusest tulenevad netovahed;

vii) ümberliigitamine varudeksja omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks ning varudest ja omaniku pooltkasutatavast kinnisvarast;

ja

viii) muud liikumised;

ning

e) kinnisvarainvesteeringuõiglase väärtuse.

Paragrahvis47 kirjeldatud erandjuhtudel, kui ettevõttel ei ole võimalikkinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt kindlaks määrata,avalikustab ettevõte:

i) kinnisvarainvesteeringukirjelduse;

ii) selgituse, miks õiglastväärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta;

ja

iii) kui võimalik, siisvahemiku, millesse tõenäoliselt langeksid õiglase väärtuse hinnangud.

ÜLEMINEKUSÄTTED

Õiglase väärtuse mudel

70. Õiglase väärtuse mudelipuhul peab ettevõte kajastama käesoleva standardi kasutuselevõtu mõju sellejõustumiskuupäeval (või varem) selle aruandeperioodi jaotamata kasumi algsaldokorrigeerimisena, mil käesolev standard esmakordselt kasutusele võeti.Lisakssellele:

a) kui ettevõte on eelnevaltavalikult (oma finantsaruannetes või muul moel) esitanud andmeid omakinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse kohta eelmistel perioodidel (mis onkindlaks määratud sellistel alustel, mis vastab paragrahvis 4 esitatud õiglaseväärtuse mõistele ja paragrahvides 29–46 esitatud juhistele), soovitatakse,kuid ei nõuta, et ettevõte:

i) korrigeeriks jaotamatakasumi algsaldot kõige varasemas aruandes esitatavas perioodis, mille kohtaõiglast väärtust käsitlevad andmed avalikustati;

ja

ii) arvestada ümber nendeperioodide kohta esitatud võrdlusandmed;

ja

b) kui ettevõte ei oleeelnevalt alaparagrahvis a kirjeldatud informatsiooni avalikult esitanud, eiarvesta ettevõte ümber eelmiste perioodide võrdlusandmeid ning avalikustabselle asjaolu.

71. Käesolev standard nõuabstandardiga IAS 8 “Perioodi puhaskasum või -kahjum, rängad vead ja muutusedarvestusmeetodites” ettenähtud arvestusmeetodite muutuste põhikäsitlusest jalubatud alternatiivkäsitlusest erinevat käsitlust. Standard IAS 8nõuab võrdlusandmete ümberarvestamist (põhikäsitlus) või pro forma ümberarvestatud võrdlusandmete avalikustamist (lubatud alternatiivkäsitlus), kui seeon praktiliselt võimalik.

72. Käesoleva standardi esmakordselrakendamisel hõlmab jaotamata kasumi algsaldo korrigeerimine ka ümberhindlusereservi hulka kuuluvate kinnisvarainvesteeringutega seotud summadeümberliigitamist.

Soetusmaksumuse mudel

73. Standardit IAS 8 rakendataksekõigi arvestusmeetodite muutuste kohta, mis tulenevad käesoleva standardiesmakordsest kasutuselevõtust ja ettevõtte otsusest kasutada soetusmaksumusemudelit. Arvestusmeetodite muutuste mõju hõlmab ka ümberhindluse reservi hulkakuuluvate kinnisvarainvesteeringutega seotud summade ümberliigitamist.

JÕUSTUMISKUUPÄEV

74. Käesolevat rahvusvahelistraamatupidamisstandardit rakendatakse raamatupidamise aastaaruannete suhtes,mis hõlmavad 1. jaanuaril 2001 või pärast seda algavaid perioode.Varasemrakendamine on soovitatav.Kui ettevõte rakendab käesolevatstandardit enne 1. jaanuari 2001 algavate perioodide suhtes, peab ta selle asjaolu avalikustama.

75. Käesoleva standardigaasendatakse IAS 25 “Investeeringute arvestamine” kinnisvarainvesteeringutearvestamise osas.

Jaga lugu:
RAAMATUPIDAJA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad raamatupidaja uudised igal nädalal enda postkasti.

Raamatupidaja.ee toetajad:

Enimloetud
Marianne Lõhmus
Marianne LõhmusärijuhtTel: Marianne@raamatupidaja.ee
Cätlin Puhkan
Cätlin Puhkanraamatupidaja.ee reklaami müügijuhtTel: 53 315 700catlin.puhkan@aripaev.ee

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt