Oluliselt parendatud ehitis maksude vaatenurgast

Käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 2 p 3 kohaselt maksustatakse sundkorras 20% käibemaksuga kinnisasi, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutusele võttu. Sama säte täpsustab, et ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. Seaduse tekst on suhteliselt halvasti sõnastatud, kuid mõte on selles, et kui ehitise soetusmaksumus oli 100 000 eurot, siis oluliselt parendatuks loetakse see ehitis siis, kui parendustega seotud kulutused ületavad 110 000 eurot.

Kohtulahend

Riigikohus on oluliselt parendatud ehitise teemat käsitlenud 6. mai 2009 aasta lahendis number 3-3-1-18-09. Selles lahendis selgitas kohus muuhulgas ehitise esmast ja taaskasutusele võttu. Taaskasutusele võtt tuleb siduda varem kasutatud ehitise parendamisega ja esmakasutusele võtt uusehitisega. Vaidluses oli see oluline just selle tõttu, et oluliselt parendatud ehitise maksustamise säte lisati seadusesse 1. jaanuar 2006. Enne seda maksustati sundkorras ainult uusehitisi.

Käsitletavas kaasuses ostis maksumaksja kinnistu koos seal paiknenud õppehoonega ja muutis selle korteriomanditeks. Senine kinnisasja registriosa suleti ja endise ühtse kinnisasja asemele moodustati eraldiseisvad uued kinnisasjad. Maksuhaldur ja ka alama astme kohtud arvasid, et korteriomandite tekkimise tulemusel on tegemist uusehitistega. Maksumaksja vaidles sellele vastu, et olemasoleva ehitise ümberehitamine ja sihtotstarbe muumine ei anna alust pidada neid korteriomandeid uusehitiseks.

Riigikohus ei nõustunud alama astme kohtute ja maksuhalduri tõlgendusega ja saatis asja arutamiseks uuesti esimese astme kohtule, juhistega, et alama astme kohtul tuleb tuvastada eraldi iga korteriomandi parenduste osakaal. Ehk siis kohus ütles, et olemasoleva ehitise ümberehitamine ei tee seda ehitist veel uusehitiseks, vaid tegemist on taaskasutuselevõtuga. Ehitise parendamise sidumine esmakasutuselevõtuga moonutaks alates 1. jaanuarist 2006 kehtiva redaktsiooni sisu, sest KMS § 16 lg 2 p 3 alusel on oluline hoopiski see, millisel määral ehitist parendati. Kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist, siis maksuvabastust ei kohaldata. Järelikult on varem kasutatud, kuigi parendatud ehitise võõrandamine maksuvaba käive, kui parendamine ei toimunud olulises määras. KMS § 16 lg 2 p-st 3 ei nähtu ega tulene, et oluline oleks kinnistu jagamine või ehitise sihtotstarbe muutmine.

Riigikohus ei teinud küll ise selles asjas lõplikku lahendit, kuid andis selge suunise, et kui olemasolevat ehitist ümber ehitatakse, siis ei saa ma rääkida uusehitisest, vaid peab jälgima parenduste osakaalu. See on tänapäeval üsna levinud, kui majadele ehitatakse pööningutele või keldrisse uusi kortereid.

 

Autor: Tõnis Elling, Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht