Kas majanduskriis annab võimaluse kergendada lepingulisi kohustusi?

Üldise printsiibi kohaselt on pooled seotud lepingus kokkulepitud kohustustega, mida saab muuta üksnes uue kokkuleppega. Kuid seadusandja on teinud siiski erandi ja võimaldanud lepinguliste kohustuste vahekorra olulisel muutumisel esitada nõude lepingu muutmiseks. Seda erandit saab kasutada vaid siis, kui on täidetud seaduses sätestatud ranged tingimused. Nii kerkibki esile küsimus, kas majanduskriisist tekkinud kohustuste vahekorra oluline muutumine on sellise nõude esitamise eeldus. Advokaadi tavapärane vastus on, et kõik sõltub asjaoludest.

Võtame näiteks kriisiajal paljusid üürnikke kimbutanud probleemi – kinnisvarabuumi vältel kõrge hinnaga sõlmitud üürileping ei vasta enam turusituatsioonile. Selles olukorras on hädas üürnik, kes näeb, et tegelikult peaks ta maksma palju väiksemat üüri, kuid üürile andja ei ole nõus üüri alandama. Riigikohtu praktika kohaselt on üürnikul võimalik nõuda lepingu muutmist selle alusel, et majanduslanguse tõttu on kinnisvaraturul toimunud hinnalangus, kuid seda loomulikult vaid juhul, kui on täidetud ka kõik muud seaduses sätestatud eeldused. Oluline on hinnata iga üksikut juhtumit eraldi ning tuvastada, kui palju on konkreetse üüripinna väärtus vähenenud. Lepingu muutmise nõue on suunatud kohustuste esialgse tasakaalu taastamisele ehk eesmärk on tasakaalustada üüripinna väärtuse ja üürihinna vahekord.

Juhul kui poolte kohustused olid juba alguses tasakaalust väljas, ei ole hilisemat korrigeerimist võimalik nõuda.

Pean oluliseks tuua välja veel ühe näite lepinguliste kohustuste vahekorra muutusest ja seda just kinnisvara müügilepingutes, kus kinnistu ostuhinda tasutakse mitmes osas. Lepingute puhul, kus maksete vahele on jäetud pikk periood, on kinnistu väärtuse muutuse tõenäosus suurem. Kui kinnistu väärtus kasvab hüppeliselt, kaob müüjal soov kinnistut esialgse hinnaga müüa, väärtuse järsul kahanemisel ei ole lepingu tingimustega rahul aga ostja. Kui olukord vastab kõikidele seaduses sätestatud nõuetele, tekib ühel poolel õigus nõuda lepingu muutmist. Juhul kui teine pool ei ole muudatustega nõus, on võimalik pöörduda kohtu poole.

Eesti kohtupraktika kohaselt ei ole võimalik lepingu muutmist nõuda juhul, kui ühel lepingupoolel on tekkinud müügitehingu finantseerimise raskused majanduslanguse tõttu, näiteks kui pangad ei anna enam laenu.

Olukorras, kus lepingu muutmine ei ole võimalik või see ei oleks teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kahjustatud lepingupool lepingu lõpetada. Oluline on rõhutada, et esmajärjekorras on õigus nõuda lepingu muutmist ja seejärel alles lepingu lõpetamist.

Märkimist väärib üks vaidlus, mis leidis hiljuti lõpliku lahenduse riigikohtus. Pooled olid sõlminud 2006. aasta lõpus sellise kinnistu ostu-müügilepingu, mis andis ostjale võimaluse tasuda ostuhind kahes osas. Ostja aga ei tasunud viimast makset õigeks ajaks ning paar aastat hiljem soovis lepingu lõpetada põhjendusega, et lepingu esemeks oleva kinnistu väärtus oli selleks ajaks järsult vähenenud. Selles asjas oli oluline küsimus, kas arvestada tuleks kinnistu väärtust ajal, kui lepingupool soovis lepingu lõpetada, või ajal, kui ostjal lasus lõpliku ostuhinna tasumise kohustus. Viimasel juhul ei pruugi kinnistu väärtus olla veel niivõrd väike, et see annaks võimaluse lepingulistest kohustustest vabaneda.Riigikohus märkis oma otsuses, et täitmata müügilepingu puhul tuleb kohustuse muutumise ajana hinnata kokkulepitud täitmise aega, st lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda üksnes muudatuse tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahel.Lepingu muutmise ega sellest taganemise õigust ei ole, kui asjaolud muutusid või poolte kohustuste vahekord muutus pärast lepingu täitmise, näiteks ostuhinna tasumise aega.