8. november 2006
Jaga lugu:

Intervjuu Ronald Nermanniga kinnisvarasse investeerimise teemadel

Kuna kinnisvarasse investeerimist nimetatakse vahel ka „neljandaks pensionisambaks”, on see teema, mis võib huvitada paljusid. Haabersti Maja nõukogu esimees Ronald Nermann leiab, et kinnisvarahindade tõus hakkab järjest rohkem liikuma suurlinnadest väiksematesse piirkondadesse, seda tähelepanekut võiks iga investor või kinnisvaraomanik ka arvesse võtta.

Kõigepealt ehk räägiksitelahti, mida tähendab üldse kinnisvarasse investeerimine?

„Investeerimise peamine eesmärkon paigutada vabad vahendid käibesse ja teenida seeläbitulu kas investeeringu väärtuse kasvult võiregulaarsetest väljamaksetest. Investori ülesandeks onleida investeeringute parimad võimalused ja siis otsustada:kuhu raha paigutada ? Investeerimise võimalusi on siinjuuresmitmeid – investeerimise fondid, aktsiad, kinnisvaraportfell võimuud võimalused. Investeeringud kinnisvarasse on tervesmaailmas olnud üheks populaarsemaks ja kindlamamaks rahapaigutamise viisiks, kuid ka siin on esinenud tõsiseidtagasilööke, olgu siinjuures nimetatud USA, Saksamaa, Soomeja mitmete teiste riikide kinnisvarakriise. Rahalised investeeringudon alati seotud teatud riskidega ja nende eest ei ole investor kunagikaitstud.”

Kuidas vaadelda kinnisvarasseinvesteerimist Eesti mastaabis?

„Eesti kinnisvaraturg on arenenudpeale vabariigi taasiseseisvumist üliedukalt ja seetõttuon kinnisvara valdkonnas saavutanud ka maailma riikide hulgasmärkimisväärseid tulemusi. Eestis on kinnisvarahinnadigal aastal näidanud põhiliselt kasvutrendi ningüksikutel juhtudel on esinenud ka hinnalangusi, kuid seda vaidmõnes üksikus piirkonnas. Mitmed hinnalangused on olnudka näilised. Näiteks kui kinnisvara omanikud püüdsid2005. aasta lõpus oma kinnisvara realiseerida turuväärtusesttunduvalt kallimalt, siis 2006. aasta alguses ei suutnud nad omakinnisvara kõrge hinnaga realiseerida ning olid sunnitudkinnisvara hindasid langetama. Taoline tegevus näis teistele agakinnisvara hinnalangusena. Teisena - kinnisvaraarendajate kõrvaletekkisid spekulatiivse eesmärgiga vahendajaid, kelle pooltvarasemalt soetatud kinnisvara paisati uuesti kinnisvaraturule jaseda juba tunduvalt kallimana.“

Kuidas saadakse kinnisvarasseinvesteerimisest tulu?

„Kinnisvarasse investeeringu puhul ontulu saamise viise mitmeid – kinnisvara väärtustamineläbi arendustegevuse, tulu teenimine kinnisvarahindade tõusult,üüritulu vms.”

Millised on juriidiliste isikutevõimalused kinnisvarasse investeerida? Mis vahe on sellel, kuikinnisvarasse investeerib juriidiline isik võieraisik?”Kinnisvarasse investeerimise võimalused niieraisikutele kui ka juriidilistele isikutele on üsnagi sarnased.Eraisikud investeerivad peamiselt elamispindadesse, ettevõttedinvesteerivad põhiliselt äriotstarbelisse kinnisvarasseja kinnisvaraarendajad investeerivad nii elamis- kui ka äripindadearendamise eesmärgil. Juriidilise isiku ja eraisiku laenusaamise võimalused, tingimused ja laenumahud on samutierinevad. Maksupoliitika Eestis on ettevõttekeskne ja seesoosib ettevõtteid investeerima oma vahendeid kinnisvarasse jaeriti tööstuskinnisvarasse.”

Mille järgi ära tunda seeaeg, millal hakata kinnisvarasse investeerima? Millal see onkasulik?”Investeerimise motivatsioon tekib investoril läbiideede ja põhjalikku analüüsi, millele järgnebinvesteeringuks konkreetse objekti valimine. Kinnisvarasseinvesteerimise võtmeküsimusteks on kindlasti objektiasukoht, projekti teostatavus, investeeringu suurus, finantseerimiseplaan, riskid ja loodetav tulu. Samuti arvestatakse antud piirkonnakinnisvara turuanalüüsi ja atraktiivsust, müüdavateobjektide hindasid ja selle kasvu, investeeringuga seotud ehitusriskejne. Kinnisvarasse investeeritavad rahalised vahendid moodustuvadpõhilise osa krediidiasutustelt saadud laenud, millest 10-30%ulatuses on omafinantseeringu osa. Krediidiasutused pakuvad mitmeiderinevaid kinnisvara arendamise finantseerimise tooteid ja sellekasutamise võimalusi. Laenu saamise tingimused on siinjuuresvaid hästi läbimõeldud kinnisvara äriplaan ningkinnisvaraarendaja kogemus ja maksevõime ehk suutlikusteenindada laenukoormust.”

Kas võiksite avaldada ka nipi- kuidas saaks rohkem teenida sellise tegevusega?”Kinnisvaraarendamisel head nippi soovitada on raske. Soovitaksin kinnisvaraarendada nendel, kellel piisavalt kogemusi ja kelle kinnisvaraarendamise äriplaanid on reaalsed ning pankadele jainvestoritele vastuvõetavad. Kuna kinnisvaraga seotudtegevused nõuavad spetsialistidelt palju teadmisi ja kogemusi,siis soovitaksin kinnisvara arendada koostööpartneri-kinnisvarafirmaga, kellel on olemas vajalikud informatsioon,teadmised ja kogemused kinnisvara arendamisel. Kinnisvaraebaprofessionaalne arendamine võib kasumi asemel tuuakahjumi.”

Mida veel võiks teada?

„Kinnisvaraturule on viimaste aastatejooksul juurde tulnud mitmeid kinnisvaraarendajaid, kuid kui paljunendest ka tulevikus kinnisvaraturule püsima jäävad,näitab aeg. Kinnisvaraarendusega kerge kasumi teenimise ajad onlõppenud. Kinnisvaraturg on Eestis arenenud eeskätt tänutihedale konkurentsile ja muutunud seega professionaalsemaks.Kinnisvara ostjad on muutunud teadlikumaks ja selle soetamiselmõtlevad üha enam eluaseme või äripinnavalikul hinna ja kvaliteedi suhtele. Samuti loetakse tähtsaksobjekti asukohta, ligipääsu, parkimise võimalusi,kaugust kauplustest, koolidest-lasteaedadest,ühistranspordipeatustest, pannakse rõhku kõrghaljastuseolemasolule jne.”

Kas kinnisvarasse investeerimisepeamine põhjus ongi, et soovitakse saada ruttu rikkaks? Võimissugused on need põhjused?”Kinnisvarainvesteeringuga ülikiiret tulu ei tooda, pigem on tegemistpikaajaliste investeeringutega, mis on riskivabamad võrreldesteiste investeerimise võimalustega. Kinnisvaratehingud on omaolemuselt aeganõudvad ning suhteliselt keerulised. Kuna kõikkinnisvaraobjektid on unikaalsed ehk kordumatud, siis iga sõlmitavobjektitehing on samuti erinev. Kinnisvara soetamist loetakse siiskiüldjuhul heaks investeeringuks, kuna kinnisvarahinnad näitavadpidevat tõusutrendi. Mitmed kinnisvara soetanud isikudnimetavad investeeringut kinnisvarasse oma neljandakspensionisambaks, mida on võimalik tulevikus realiseerida võipensionipõlves korrapäraselt tulu saada.”

Kuhu soovitaksite kinnisvarasinvesteerida ?

„Kui kinnisvara soetatakseomaotstarbeks, siis arvestatakse isikliku maitse eelistusi ja endaleolulisi tegureid – kas soetada korter või eramu, millekaugus vanemate elukohast, oma töökohast, kauplustest,bussipeatustest ja paljud muud asjaolud oleksid võimalikultsobivamad.

Kui valitakse kinnisvara üksnesinvesteeringu eesmärgiga, siis ei otsustata oma eluasemeeelistuste põhjal, vaid eelkõige kaalutakse maksimaalsetulu teenimise võimalusi. Kui esitada küsimus, millisesseEestimaa piirkonda ja millisesse kinnisvarasse investeerida, siissoovitaksin investeerida kinnistutesse, millised asuvad looduslikultkaunites kohtades või siis soetada kinnisvara, milline olijuba ammune unistus ja nüüd võiks see teoks saada.Eestimaal on piisavalt müügisolevaid ilusateloodusmaastikega või arhitektuurse väärtusegaasuvaid kinnistuid, milliste vastu võiks iga investor huvitunda. Kinnisvarahindade tõus hakkab järjest rohkem jarohkem liikuma suurlinnadest väiksematesse piirkondadesse jaseda võiks iga investor ka arvestada.

Kui kellelgi on kinnisvarainvesteerimiseks tõsised kavatsused, kuid siiski on kõhklevalseisukohal ja vajab professionaalsemat abi, siis soovitan pöördudakinnisvarafirmasse, mis on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige jasealt leiate alati spetsialisti, kes annab investorile head nõuvõi soovitusi investeeringute küsimustes.“

Mida soovitada seoseskinnivarainvesteeringute kajastamisega ettevõtteraamatupidamises? Millised on kinnisvara peamised väärtustemõisted?

„Nagu varasemalt mainisin, soovibinvestor kinnisvarainvesteeringult tulu, ja läbikinnisvaraarenduse kasvab ka üldjuhul kinnisvara turuväärtus.Soovitaksin ettevõtjatele-arendajatele suuremat tähelepanupöörata kinnisvara väärtusele, mida ettevõttebilanssis kajastatakse. Bilanssis peaks kinnisvara kajastumavastavalt turuväärtusele (RTJ: õiglane väärtus).Praktikas ettevõtted üldjuhul ei hinda ümber omakinnisvara vastavalt turuväärtusele ja kajastavad bilansissoetatud kinnisvara ja sellele tehtud kulutuste väärtuses.

Kinnisvara turuväärtusemääramise jaoks peaks tellima eksperthinnangu sõltumatultja pädevalt kinnisvarahindajalt. Hindamise koostamise aluseks onEesti Hindamisstandardid EVS 875 ja RahvusvahelisedHindamisstandardid - IVS 1-4. Olenevalt hinnatava vara olemusest saabkasutada turuväärtuse leidmisel nii eraldi, kui kakombineeritult kahte põhimeetodeid: võrreldavatetehingute meetodit (Sales Comparison Approach) ja tulumeetodit(Income Capitalization Approach).

Kinnisvara väärtuste puhulpuutume kokku erinevate väärtuse mõistetega.Rahvusvaheliste hindamisstandardite (IVS – International ValuationStandards) kohaselt on üheks väärtuse liigiksturuväärtus (Market Value).

Eesti Hindamisstandardid EVS 875 jaRahvusvahelised Hindamisstandardid IVS 1-4 defineerivad turuväärtustalljärgnevalt:

turuväärtuson hinnangul põhinev summa, mille eest vara peakshindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalttehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetelalustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetelevastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Ülejäänud hindamiselkasutatavad väärtused on käsitletavad kuimitte-turuväärtustena. Mitteturuväärtus onnäiteks investeeringuväärtus (Investment value) jakasutusväärtus (Value in Use), kuna nimetatud mõistedon pigem seotud konkreetse kinnistu kasutuse korraga ja kasutajagavõi valdajaga. Kinnisvara investeeringuväärtuseleidmine on vajalik investeerimise alternatiivide võrdlemiseksja kasutusväärtus näitab varade kasutuseefektiivsust.“

Autor: Aive Antsov

Jaga lugu:
RAAMATUPIDAJA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad raamatupidaja uudised igal nädalal enda postkasti.

Raamatupidaja.ee toetajad:

Enimloetud
Marianne Lõhmus
Marianne LõhmusärijuhtTel: Marianne@raamatupidaja.ee
Cätlin Puhkan
Cätlin Puhkanraamatupidaja.ee reklaami müügijuhtTel: 53 315 700catlin.puhkan@aripaev.ee

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt