Kinnisvarainvesteeringute kajastamine

EBS-i lektor Aet Toots kirjutab kinnisvarainvesteeringute kajastamisest
EBS-i lektor Aet Toots kirjutab kinnisvarainvesteeringute kajastamisest

Artikli eesmärk on käsitleda mõningaid aspekte, mis on seotud kinnisvara liigitamisega kinnisvarainvesteeringuks ning selliselt liigitatud kinnisvara kajastamist finantsaruannetes.

Enamik majandusüksusi kasutab oma põhitegevuses kinnisvara – maad ja hooneid.

Ettevõte võib kasutada kinnisvara, mida ta omab või rendib, erinevatel eesmärkidel:

a) põhitegevuslikul eesmärgil, st toodete valmistamiseks ja teenuste osutamiseks või administratiivseks tegevuseks;

b) renditulu teenimise ja/või väärtuse kasvu eesmärgil.

Kui ettevõte kasutab kinnisvara punktis a) toodud eesmärkidel, käsitletakse seda materiaalse põhivarana ja selle kajastamist reguleerib RTJ 5 „Materiaalsed ja immateriaalsed põhivarad”. Kui ettevõte kasutab kinnisvara, mida ta omab või rendib kapitalirendi tingimustes, punktis b) toodud eesmärkidel, käsitletakse seda kinnisvarainvesteeringuna ja selle kajastamist reguleerib RTJ 6 „Kinnisvarainvesteeringud”.

Kinnisvarainvesteeringu esmane arvele võtmine ei erine materiaalse põhivara esmasest arvele võtmisest, mis tähendab, et soetatud kinnisvara kajastatakse tema soetusmaksumuses, kusjuures see sisaldab lisaks ostuhinnale ka soetamisega otseselt seotud kulutusi.

Kinnisvara edasise kajastamise võimalused

Kinnisvara edasiseks kajastamiseks on kaks võimalust:

1) õiglase väärtuse meetod,

2) soetusmaksumuse meetod.

Õiglase väärtuse meetodil on võimalik kajastada kinnisvarainvesteeringuid, mille õiglast väärtust on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata. Õiglase väärtuse meetodi puhul kajastatakse väärtuse muutusest tulenev kasum ja kahjum aruandeperioodi kasumiaruandes. Õiglase väärtuse meetodil kajastatavalt kinnisvarainvesteeringult ei arvestata amortisatsiooni (RTJ 6.17).

Aktiivse turu olemasolul loetakse õiglaseks väärtuseks kinnisvarainvesteeringu turuväärtust, kusjuures võimalikke müügiga seotud tehingukulusid maha ei arvata.

Kui aktiivne turg puudub, võib õiglase väärtuse määramisel aluseks võtta näiteks sarnaste kinnisvaraobjektidega hiljuti toimunud tehingute hinnad.

Kui kinnisvara ehitatakse või arendatakse kindla eesmärgiga seda tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutada, näiteks plaanitakse see rendile anda, kajastatakse see kinnisvarainvesteeringuna juba ehitus- või arendustegevuse käigus.

Mida kajastada kinnisvarainvesteeringuna ja mida mitte

Alljärgnevalt on toodud mõned võrdlevad näited, mida kajastada kinnisvarainvesteeringuna ja mida mitte.

Kinnisvarainvesteeringuks loetakse:

• maa ja hooned, mida ettevõte omab, kuid ei kasuta, vaid hoiab pikaajaliselt väärtuse kasvu eesmärgil;

• maa ja hooned, mida ettevõte omab ja rendib välja;

• maa ja hooned, mida ettevõte rendib kapitalirendi tingimustel ja rendib välja kasutusrendi tingimustel;

• hooned, mida ehitatakse selleks, et need tulevikus üürile anda.

Kinnisvarainvesteeringuks ei loeta:

• maad ega hooneid, mida ettevõte omab ja on senini kasutanud põhitegevuslikul eesmärgil, kuid on otsustanud nüüd ära müüa;

• maad ega hooneid, mida ettevõte rendib kapitalirendi tingimustel ja kasutab põhitegevuslikel eesmärkidel;

• hooneid, mida ehitatakse, et neid tulevikus põhitegevuslikel eesmärkidel kasutada;

• hooneid, mida ehitatakse kellegi teise tellimusel.

Juhul kui ettevõte kasutab sama kinnisvaraobjekti erinevatel eesmärkidel, näiteks kui osa hoonest on kasutusel toodete valmistamiseks või teenuste osutamiseks või halduseesmärgil ja mingi osa on antud rendile, siis peetakse põhitegevuses kasutatava ja renditulu teenimise eesmärgil kasutatava osa üle eraldi arvestust. Samas peab kinnisvarainvesteeringute puhul jälgima, et kinnisvaraobjekti osi ei kajastataks mitu korda. Näiteks liftid, ventilatsioonisüsteemid jms on hoone osad ja neid peab kajastama osana kinnisvarainvesteeringust, mitte eraldi varaobjektidena.

Kui senini kinnisvarainvesteeringuna kajastatud kinnisvaraobjekti kasutus muutub ja ettevõte hakkab seda objekti kasutama põhitegevuslikel eesmärkidel, liigitatakse see ümber materiaalseks põhivaraks. Soetusmaksumuse meetodi rakendamise korral ei tekita ümberliigitamine arvestuspõhimõtetes muudatusi, küll aga tekivad muudatused õiglase väärtuse meetodi rakendamise korral. Sel juhul on materiaalseks põhivaraks ümber liigitatud kinnisvaraobjekti soetusmaksumuseks tema bilansiline väärtus ümberliigitamise kuupäeva seisuga. Vastupidisel juhul, kui senini põhitegevuslikel eesmärkidel kasutusel olnud kinnisvara hakatakse kasutama renditulu teenimise eesmärgil ja ettevõte kajastab kinnisvarainvesteeringuid õiglase väärtuse meetodil, kajastatakse õiglase väärtuse ja bilansilise väärtuse vahet kasumina kinnisvarainvesteeringu väärtuse muutusest, mis sisaldub kasumisaruandes muude äritulude all.

Eeltoodu kajastab mõningaid aspekte, mida tuleb arvesse võtta kinnisvaraobjektide liigitamisel kinnisvarainvesteeringuks ning kinnisvarainvesteeringute arvestamisel ja raamatupidamisaruannetes kajastamisel. Käsitletud aspekte illustreerivad näited on alljärgnevalt toodud enesekontrolli testi vormis. Testi vastustele on lisatud ka põhjendusi ja lisaselgitusi.

KASUTATUD KIRJANDUS

• Raamatupidamise Toimkonna Juhendid (RTJ) alates 01.01.2018

https://www.riigiteataja.ee/akt/123122017054

• ACCA Approved Study Text Paper F7: Financial Reporting: for Exams in September 2016, December 2016, March 2017 and June 2017. 9th ed. London: BPP Learning Media. 2016

• ACCA Approved Practice and Revision Kit Paper F7: Financial Reporting: for Exams in September 2016, December 2016, March 2017 and June 2017. 9th ed. London: BPP Learning Media. 2016

ENESEKONTROLLI TEST KINNISVARAINVESTEERINGUTE KOHTA

1. Mida alljärgnevatest kajastatakse ettevõtte finantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuna?

a) kinnisvaraobjekt, mida ettevõte ehitab, et seda tulevikus kasutada tootmishoonena;

b) kinnisvaraobjekt, mida ettevõte ehitab kliendi tellimusel;

c) kinnisvaraobjekt, mille ettevõte on võtnud endale rendile kapitalirendi tingimustel ja annab rendile kasutusrendi tingimustel;

d) ettevõttele kuuluv põllumajanduslikuks otstarbeks kasutatav maa.

2. Ettevõttele kuulub hoone, mida on juba aastaid rendile antud. Ettevõte kajastab kinnisvarainvesteeringuid, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata, õiglase väärtuse meetodil. Selle hoone õiglane väärtus oli 31. detsembril 2015. a 550 000 eurot ja 31. detsembril 2016. a 740 000 eurot. Milline kreeditkanne kajastab selle hoone väärtuse suurenemist 550 000 eurolt 740 000 eurole?

a) K: kasum kinnisvarainvesteeringu muutusest 190 000;

b) K: ümberhindluse reserv 190 000;

c) K: jaotamata kasum 190 000;

d) K: kinnisvarainvesteeringute reserv 190 000.

3. Ettevõttel on hoone, mille ta soetas 5 aastat tagasi 300 000 euro eest ja mida ta on senini rendile andnud. Ettevõte kajastab kinnisvarainvesteeringuid õiglase väärtuse meetodil, antud hetkel on selle hoone õiglane ja seega ka bilansiline väärtus 450 000 eurot. Seoses tegevuse laiendamisega on tekkinud vajadus rohkemate kontoriruumide järele. Sellest tulenevalt otsustab ettevõte senini renditulu teenimiseks kasutatud hoonet hakata nüüd kasutama halduseesmärkidel. Materiaalse põhivara alla liigitatud kinnisvaraobjektide puhul kasutab ettevõte lineaarset amortisatsioonimäära 5% aastas. Milline summa loetakse hoone uueks soetusmaksumuseks ümberliigitamise hetkel?

a) 300 000 eurot;

b) 450 000 eurot;

c) 225 000 eurot;

d) 337 500 eurot.

4. Ettevõttele kuulub suurlinna äärealal maatükk, mida ta soovib ajutiselt välja rentida, kuid rentnikku pole veel leitud. Kaugemas perspektiivis ei ole veel otsustatud, kas ehitada sinna maatükile tehas, mida hakata ise kasutama tootmiseks, või oodata, kuni selles piirkonnas kinnisvara, sealhulgas maa, hinnad tõusma hakkavad, ja seejärel antud maatükk kasumlikult maha müüa. Kas seda maatükki kajastatakse kinnisvarainvesteeringuna?

5. Ettevõtte A, mille põhiline tegevusvaldkond on spordivarustuse müük, valduses on järgmised kinnisvaraobjektid:

(1) hoone 1 osteti 150 000 euro eest 5 aastat tagasi. Ettevõte A on hoone omanik ja rendib seda eraisikutele kuue kuu kaupa välja. Selle hoone turuväärtus oli eelmisel bilansipäeval võrdne soetusmaksumusega, st 150 000 eurot, kuid on praeguseks tõusnud 175 000 euroni;

(2) hoone 2 osteti 10 aastat tagasi 75 000 euro eest. Ettevõte A kasutab seda hoonet oma peakontorina;

(3) hoonet 3 parajasti ehitatakse, valmis on umbes 2/3 ehitustöödest. Ettevõte A kavatseb tulevikus anda hoone 3 rendile ettevõttele B.

Ettevõte A arvestab oma hoonetelt põhivara kulumit lineaarselt, aastane määr on 2% soetusmaksumusest.

Kirjeldage nimetatud hoonete kajastamist raamatupidamises.

VASTUSED

1. c) (a ja d kajastatakse materiaalse põhivarana, b varudena)

2. a)

3. b) (bilansiline väärtus ümberliigitamise kuupäeval)

4. Jah. Kuna ettevõte kavatseb seda võimaluse korral kasutada renditulu teenimise eesmärgil ega ole veel otsustanud, kas hakata seda maad kasutama põhitegevuslikul eesmärgil, siis loetakse see praegu väärtuse kasvu eesmärgil hoitavaks varaks. Juhul kui sinna otsustatakse tulevikus tehas ehitada, liigitatakse tulevikus maatükk bilansis ümber põhivaraks.

5. (1) Hoonet 1 hoitakse renditulu teenimise eesmärgil, mitte toodete tootmiseks, teenuste osutamiseks ega halduseesmärkidel, seega on tegemist kinnisvarainvesteeringuga.

Hoone rendile andmisest teenitud renditulu kajastatakse kasumiaruandes.

Hoonet 1 võib kajastada kas õiglase väärtuse meetodil või soetusmaksumuse meetodil alljärgnevalt:

a) õiglase väärtuse meetodil:

kuna eksisteerib aktiivne turg, on õiglaseks väärtuseks turuväärtus 175 000 eurot. Kasum kinnisvara väärtuse muutusest 25 000 eurot kajastatakse kasumiaruandes muude äritulude all;

b) soetusmaksumuse meetodil:

arvutatakse põhivara aasta kulum 3000 eurot (2% 150 000-st) ja hoone bilansiliseks väärtuseks on 135 000 eurot (soetusmaksumus 150 000 eurot miinus akumuleeritud kulum: 5 aastat × 3 000 eurot).

(2) Hoone 2 on kasutusel halduseesmärgil, seega ei ole tegemist kinnisvarainvesteeringuga. Hoonet kajastatakse soetusmaksumuses, millest on maha arvatud põhivara akumuleeritud kulum, seega kasumiaruandes kajastatav aastane põhivara kulum on 1500 eurot (75 000 × 2%) ja hoone bilansiline väärtus on 60 000 eurot (75 000 eurot miinus 10 × 1500 eurot).

(3) Kuna hoone 3 ehitatakse selleks, et see tulevikus rendile anda, kajastatakse see juba ehitustegevuse käigus kinnisvarainvesteeringuna.

Osale arutelus

  • Aet Toots, Estonian Business Schooli lektor

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Paindlik NOOM pakub erilahendusi

Üks korralik majandustarkvara on kohaldatav Teie ettevõtte soovide ja vajadustega. Astro Balticsi loodud majandustarkvaraga NOOM saate kindlad olla, et tarkvara suudab kaasas käia kõikide erisoovidega, mis Teie ettevõtte arenedes võivad tekkida.

Lihtne äritarkvara juhile

BudgetMatador on juhi töölaud ettevõtte rahaasjade haldamiseks. Rakendus optimeerib juhi ning raamatupidaja vahelist koostööd ning annab juhile mõeldud ülevaate ettevõtte finantsolukorrast.

Valdkonna tööpakkumised

TALOT otsib PEARAAMATUPIDAJAT

Talot AS

30. september 2018

BALTIC CONNEXIONS OÜ otsib OSTUASSISTENT-RAAMATUPIDAJAT

Baltic Connexions OÜ

28. september 2018

RAMIRENT otsib oma AR osakonda SOOME GRUPI JUHTI

Ramirent Shared Services AS

02. oktoober 2018

Uudised

Tööriistad