Käibemaksuga tuleb maksustada igasugune ehitamiseks ettenähtud maa müük

Tõnis Elling
Maksunõustaja Tõnis Elling käsitleb ehitusmaa mõistet käibemaksuseaduses

Riigikogu võttis 4. aprillil 2018 vastu käibemaksuseaduse (KMS) muutmise seaduse, mis jõustus osaliselt 1. mail 2018 ja osaliselt jõustub 1. oktoobril 2018. Oktoobris jõustuvad muudatused puudutavad kinnisasja käibemaksuga maksustamist.

Käibemaksuseadusemõte on selles, et kinnisasja müük on maksuvaba käive, kui seda kinnisasja ei kasutata ehitusmaana, praegune KMS-i sõnastus ei ole aga selle mõttega kooskõlas. 1. oktoobril jõustuva seadusemuudatusega viiakse seaduse mõte seaduse sõnastusega kookõlla. Järgnevalt käsitleme pisut lähemalt KMS-i muudatuse sisu.

Kehtiva KMS-i alusel on kinnisasja või selle osa võõrandamine maksuvaba käive. Kuid siin on üks oluline täiendus. KMS-i § 16 lõike 2 punkti 3 kohaselt ei loeta maksuvabaks käibeks ja seega maksustatakse 20% käibemaksuga kinnisasja, mille oluline osa on ehitis või ehitise osa, võõrandamine enne ehitise esmast kasutuselevõttu ja hoonestamata kruntide võõrandamine. Säte tugineb Euroopa Liidu käibemaksudirektiivi artikli 12 lõike 1 punktidele a ja b ning artikli 137 lõike 1 punktidele b ja c.

Ehitusmaa ja krundi mõiste

Direktiivi artikli 12 lõike 3 kohaselt käsitatakse ehitusmaana hoonestamata või hoonestatud maad, mis vastab liikmesriigi vastavale määratlusele. Euroopa Kohtu otsustes on märgitud, et liikmesriigid peavad mõiste „ehitusmaa” määratlemisel lähtuma direktiivi artikli 135 lõike 1 punktiga k taotletud eesmärgist vabastada käibemaksust üksnes sellise hoonestamata maatüki võõrandamine, millel ei kavandata ehitamist[1].

Alates 1. jaanuarist 2006 maksustatakse 20% käibemaksuga ka selline kinnisasi, mille oluline osa on suurel määral parendatud ehitis või selle osa, võõrandamine enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu (ehitist või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendamisega seotud kulutused on vähemalt 10% suuremad kui ehitise või selle osa soetusmaksumus enne parendamist).

KMS-i kehtiva redaktsiooni kohaselt ei maksustata 20% käibemaksuga hoonestamata kruntide võõrandamist, kui krunt või maatükk, mis hiljem kruntideks jaotatakse, on soetatud enne KMS-i jõustumist. Maatüki soetamiseks loetakse KMS § 2 lõikes 5 defineeritud võõrandamistehingu sõlmimist, st juriidilise omandiõiguse üleminekut, mitte kinnistusraamatusse kande tegemise hetke.

Jõustuva seadusega kaasnevad muudatused

Ehitusmaa mõiste on krundi mõistest laiem. Mõiste „ehitusmaa” defineeritakse KMS § 2 lõike 3 punktis 1. Edaspidi käsitatakse ehitusmaana sellist kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või -rajatist, ning mis planeerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt on ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

Muudatus tehakse seetõttu, et sisuliselt ehitamiseks kavandatav maatüki maksustamine ei peaks sõltuma sellest, kas ehitamiseks kavandataval maal on rajatis või mitte, sageli ei kuulu rajatis kinnisasja omanikule[2]. Väga paljudel juhtudel on kinnisasjal elektrifirma alajaam, mobiilsideoperaatori mobiilimast või tuulegeneraator.

Planeerimisseaduses sätestati, et alates 2015. aastast on ehitiste püstitamine võimalik ka riigi eriplaneeringuga ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga. Seetõttu lisati nüüd KMS-i ehitusmaa mõistesse lisaks detailplaneeringule ka riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud hoonestamata maatükk. Seni oli olukord, kus ehitada tohtis, aga detailplaneeringut vaja ei olnud. See polnud kooskõlas direktiivi mõttega.[3]

Lisaks ei anna planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku kohaselt ainuüksi detailplaneering õigust ehitamiseks. Planeerimisseaduse § 125 lõike 1 alusel on detailplaneering kohustuslik linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks. Ehitusluba ei ole vaja kõikide ehitiste ehitamiseks. Näiteks pole ehitusluba vaja elamu püstitamiseks, mille ehitusalune pind on kuni 60 m2 ja kõrgus kuni 5 m. Sellise hoone ehitamiseks on vaja esitada ehitusteatis[4]. Samuti võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone[5].

Detailplaneering pole vajalik kõikides asukohtades ehitamiseks. Ehitusseadustiku § 26 sätestab, et aladel, kus detailplaneering ei ole kohustuslik, on vajalikud projekteerimistingimused ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks. Ehitusprojekti nõue on ehitusseadustiku §-s 12. Seetõttu lisati ehitusmaa mõistesse ka projekteerimistingimuste kohaselt ehitamiseks kavandatud hoonestamata maatükk ning hoonestamata maatükk, mille kohta on esitatud ehitusteatis. Muudatusega läheb seaduse sõnastus küll pisut pikemaks ja kohmakamaks, aga see peaks välistama maksuvabastuse alt need maatükid, mis tegelikult on mõeldud ehitamiseks.

Muudatused uues redaktsioonis

Uues redaktsioonis on ehitusmaa ka selline maa, mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt. Maakatastriseaduse § 18 kohaselt määratakse katastriüksuse sihtotstarve. Kui katastriüksuse sihtotstarve on elamumaa või ärimaa ja sellel puudub hoone, siis sisult on see ehitamiseks kavandatav maatükk. Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. aasta määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” kohaselt on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa, elamu, sh korterelamu, suvila, aiamaja alune ja selle juurde kuuluva majapidamis- ja abiehitise alune ja neid ehitisi teenindav maa.

Ärimaa on ärilisel eesmärgil kasutatav maa, äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa. Samas võib esineda juhuseid, et selliste maatükkide võõrandamisel puuduvad maatükkidel detailplaneering ja projekteerimistingimused ega ole esitatud ehitusteatist (ehitusteatis esitatakse vähemalt kümme päeva enne ehitamise alustamist)[6]. Seetõttu on ehitusmaa mõistesse lisatud ka hoonestamata maatükk, mille sihtotstarve on elamumaa või ärimaa. Kui maatükil on kaks sihtotstarvet, siis lähtutakse peamisest sihtotstarbest. Kui maatükil on kolm sihtotstarvet, siis lähtutakse kahest peamisest sihtotstarbest.

Lisaks krundi mõiste asendamisele ehitusmaa mõistega kadus KMS-ist alates 1. maist 2014 ära KMS-is sätestatud üleminekusäte. Kuna 1. maini 2004 kehtinud KMS-i järgi oli ka uue ehitise ja krundi võõrandamine maksuvaba käive, kehtiva KMS järgi on see aga maksustatav 20% maksumääraga, siis on KMS-i § 46 lõikes 3 kehtestatud üleminekusäte. Üleminekusätte kohaselt ei maksustata 20% käibemaksumääraga enne esmast kasutuselevõttu sellise ehitise võõrandamist, mille ehitamist alustati enne 1. maid 2004. Ehitamise alustamiseks loetakse kas ehitusloa olemasolu või reaalset ehitamise alustamist, mida maksumaksja peab tõendama (nt kuludokumentidega). Riigikogus seadusemuudatuse teisel lugemisel tehti ettepanek KMS-i § 46 lg 3 toodud üleminekusäte kaotada. Muudatusettepaneku sõnastuse kohaselt on see üleminekusäte oma eesmärgi nüüdseks täitnud. Seega alates 1. oktoobrist 2018 üleminekusätet enam ei ole. Kõik ehitamiseks ettenähtud maatükid tuleb edaspidi maksustada 20% käibemaksuga, hoolimata nende soetamise ajast.

Enam ei saa ehitamiseks ette nähtud maad müüa ilma Eestis käibemaksu tasumata. Seda siis ettevõtjate poolt vaadatuna. Loomulikult ei kehti käibemaksukohustus füüsilistele isikutele, kes ettevõtlusega ei tegele. Samuti kaob KMS-i üleminekusäte, mis ütles, et enne 1. maid 2004 ostetud kruntide esmane müük on praegu kehtiva seaduse alusel maksuvaba käive. Piisavalt aega on mööda läinud, maksumaksjad peavad olema juba kohanenud kehtiva regulatsiooniga ja neil ei saa enam olla õiguspärast ootust, et nende kunagi soetatud krunt on ikka veel maksuvaba.

[1]Euroopa Kohtu kohtuasi C-543/11 punkt 30

[2]Seaduse seletuskiri

[3]Seaduse seletuskiri

[4]Ehitusseadustiku § 35 ja § 36

[5]Planeerimisseaduse § 125 lõige 5

[6]Seaduse seletuskiri

Osale arutelus

  • Tõnis Elling, Deloitte Eesti maksunõustaja

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Majandustarkvara RAPID

Tarkvaraga RAPID saate korraldada keskmise või väikese ettevõtte raamatupidamise ja majandusarvestuse - laoarvestus, palgaarvestus, teenindus, üüriarvestus, jm. RAPIDi tasuta versiooniga saab töö tehtud üksikettevõtja, alustav ettevõte või mittetulundusühing.

Vabaned rutiinsest paberitööst ja saad pühendada oma aja inimestele!

Me usume, et tarkvara peab kiirendama ja lihtsustama tööd ning vältima inimlikke vigu. Et seda saavutada palgaarvestuses, on mõistlik teha arvestus samas programmis, kus on selle aluseks olevad andmed – palk, koormus, puhkused, haiguslehed, lisatasud, töögraafikud jne.

Valdkonna tööpakkumised

MAXIMA EESTI OÜ otsib PEARAAMATUPIDAJAT

Fontes PMP OÜ

22. oktoober 2018

Uudised

Tööriistad