Euroopa Kohus kinnisasjade võõrandamisest

Tõnis Elling
Tõnis Elling kirjutab kinnisasjade võõrandamisest Euroopa Kohtu lahendi põhjal

Euroopa Kohus teeb tihti huvitavaid lahendeid, mida on kasulik teada ka Eesti maksumaksjatel. Mitte ainult seepärast, et ennast maksunduse arenguga Euroopa Liidus kursis hoida, vaid sellel võib olla praktiline väljund ka siinsete erimeelsuste lahendamisel.

Eestis kehtiv käibemaksuregulatsioon peab vastama Euroopa Liidus kehtestatud nõuetele ja esmane suunanäitaja käibemaksudirektiivi sätete tõlgendamisel on vaieldamatult Euroopa Kohus. Õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtteid on Euroopa Kohus ka varem korduvalt käsitlenud[1].

Käibemaksudirektiivi 2006/112 artikli 9 lõige 1 näeb ette, et maksukohustuslane on iga isik, kes mis tahes paigas teeb iseseisvalt mis tahes majandustegevust, olenemata nimetatud tegevuse eesmärgist või tulemustest.

Majandustegevuse tähendus

Majandustegevus on tootja, ettevõtja ja teenuseid osutava isiku mis tahes tegevus. Majandustegevusena käsitatakse eelkõige materiaalse või immateriaalse vara kasutamist kestva tulu saamise eesmärgil. Käibemaksudirektiivi artikli 12 lõige 1 täiendab, et liikmesriigid võivad maksukohustuslasena käsitada isikut, kes juhuti teeb artikli 9 lõike 1 teises lõigus nimetatud tegevusega seotud tehingu, eelkõige mõne järgmistest tehingutest: ehitise, ehitise osade või ehitisaluse maa võõrandamine enne esmast kasutuselevõttu.

Käsitletavas kaasuses toimus vaidlus Rumeenias. Euroopa Liidu nõuete kohaselt on ka Rumeenias käibemaksuvaba ehitise, ehitise osa ja selle juurde kuuluva maa ning mis tahes muu maatüki võõrandamine mis tahes isiku poolt. Maksuvabastust ei kohaldata siiski uue ehitise, uue ehitise osa või ehitusmaa võõrandamise korral. See riigisisene seaduse redaktsioon küll muutus sõnastuse osas vaidluse ajal, kuid põhimõte jäi samaks. Samuti on oluline see kaasuse asjaolu, et Rumeenia seaduste kohaselt ei peeta majandustegevuseks tulu saamist füüsilise isiku omandis oleva eluaseme või muu tema isiklikus kasutuses oleva vara müügist, välja arvatud juhul, kui tuvastatakse, et selle tegevuse eesmärk on kestva tulu saamine (meie mõistes ettevõtlus).

Füüsilised isikud ei tegele maksustatava majandustegevusega, kui nad saavad tulu isiklikus omandis oleva eluaseme või muu oma tarbeks kasutatava vara müügist.

Kui füüsilised isikud püstitavad ehitisi müügiks, loetakse, et majandustegevust on alustatud hetkel, mil füüsilisel isikul tekkis majandustegevusega tegelemise kavatsus. Kavatsust tuleb hinnata objektiivsetest andmetest lähtudes. Näiteks asjaolu põhjal, et ta hakkas kandma kulusid ja/või tegi esialgseid investeeringuid majandustegevuse alustamiseks. Majandustegevus loetakse kestvaks selle alustamisest kuni püstitatud ehitise või selle osade üleandmiseni ka juhul, kui tegemist on vaid ühe kinnisasjaga.

Rumeenia juhtumi asjaolud

Kaasuse asjaolud olid järgmised. Seitse füüsilist isikut moodustasid seltsingu eesmärgiga püstitada ja müüa Rumeenias neli hoonet. Seltsing ei olnud juriidiline isik, selle käibemaksukohustuslasena registreerimise taotlust ei oldud esitatud ja see polnud käibemaksukohustuslasena registreeritud. Müüdi 132 korteri hulgast 122, mis olid ehitatud neist isikutest ühe eraomandis olevale maatükile. Lisaks korterite müügile müüdi 23 autokohta, ilma et müüki oleks käibemaksuga maksustatud. Maksuhaldur leidis maksukontrolli tulemusena, et need tehingud kujutavad endast kestvat majandustegevust ja seega oleks need tulnud käibemaksuga maksustada, kuna neist tulenev käive ületas käibemaksukohustuslaseks registreerimise piirmäära, millest allpool on majandustegevus Rumeenias käibemaksust vabastatud. Maksuhaldur nõudis maksusumma tagantjärele tasumist ja intresse. Samal ajal oli Rumeenia seaduste kohaselt isiklikus omandis olevate kinnisasjade müük maksustatud isiklikus omandis olevate kinnisasjade maksuga.

Kaasust lahendaval riigisisesel kohtul tekkis küsimus, kas maksuhalduri koostatud maksuotsused on kooskõlas õiguskindluse põhimõttega, kuna esiteks on kinnisvaratehingute käibemaksustamise üksikasjalik kord Rumeenia seadustega kehtestatud alles pärast vaidluse algust ja teiseks oli maksuhalduril enne seda kuupäeva tavaks seda liiki tehinguid käibemaksuga pigem mitte maksustada. Lisaks oli maksuhalduril piisavalt andmeid, et lugeda kaebuse esitanud füüsilised isikud maksukohustuslasteks juba tehingute tegemise algusest, kuna maksuhaldurit teavitati müügi toimumisest juba ainuüksi seetõttu, et tehingud maksustati teise maksu alusel.

Euroopa Kohus pidi muuhulgas võtma seisukoha, kas see, kui maksuhaldur pärast seda, kui ta on füüsiliselt isikult esialgu võtnud tulumaksu isiklikku omandisse kuuluva vara üleandmisest saadud tulult, ilma et esmaseid õigusakte oleks sisuliselt muudetud, vaatab oma seisukoha kahe aasta möödumise järel samade asjaolude põhjal uuesti läbi ja loeb samad tehingud käibemaksuga maksustatavaks majandustegevuseks, arvutades tagasiulatuvalt kaasnevad maksud ja intressi, on Euroopa Liidu õigusega kooskõlas.

Kaebuse esitajad väidavad muuhulgas, et tehingute tegemise ajal ei olnud käibemaksudirektiivi ja asjasse puutuvad Euroopa Kohtu lahendid rumeenia keeles avaldatud ning rõhutavad, et vaidluse alguse ajal ei pidanud Rumeenia maksuhaldur selliseid tehinguid käibemaksuga maksustatavateks tehinguteks.

Euroopa Kohtu väljakujunenud praktika kohaselt peavad Euroopa Liidu institutsioonid, aga ka liikmesriigid, kui nad teostavad neile liidu direktiividega antud pädevust, pidama kinni õiguskindluse ja õiguspärase ootuse kaitse põhimõtetest[2].

Nagu Euroopa Kohus on korduvalt selgitanud, tuleneb sellest eelkõige, et liidu õigusnormid peavad olema kindlad ja õigussubjektid saama nende kohaldamist ette näha, ning seda õiguskindluse nõuet tuleb eriti rangelt järgida siis, kui tegemist on õigusnormidega, mis võivad tekitada rahalisi kohustusi, et asjaomastel isikutel oleks võimalik täpselt teada nende normidega neile pandud kohustuste ulatust[3]. Samuti peavad liikmesriikide õigusnormid liidu õigusega kaetud valdkondades olema sõnastatud ühemõtteliselt, et puudutatud isikud saaksid selgelt ja täpselt teada, millised on nende õigused ja kohustused, ning liikmesriigi kohtud saaksid tagada nende järgimise[4].

Vaidluse lahendus

Asja lahendamisel võttis Euroopa Kohus arvesse, et Rumeenia riigisiseses õiguses oli vaidluse ajal maksukohustuslase mõiste korrektselt sätestatud, mis vastas ka käibemaksudirektiivis olevale. Sama kehtis majandusetegevuse määratluse kohta. Kolmandaks oli riigisiseses regulatsioonis selgelt kirjas, et mõningal juhul võib kinnisasja müük olla ka käibemaksuga maksustatav. Seega ei saanud need asjaolud tulla kaebuse esitajatele üllatusena ning rikkuda õiguskindluse ja õiguspärase ootuse printsiipi.

Euroopa Kohus selgitas, et õiguskindluse põhimõttega ei ole vastuolus liikmesriigi maksuhalduri halduspraktika, mille kohaselt maksukohustuslasele käibemaksu mahaarvamise õiguse andmise otsus aegumistähtaja jooksul tühistatakse ning pärast uut maksukontrolli nõutakse temalt selle maksu ja viivitusintressi tasumist[5]. Ainuüksi asjaolu, et maksuhaldur kvalifitseerib teatava tehingu aegumistähtaja jooksul ümber käibemaksuga maksustatavaks majandustegevuseks, ei ole õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega vastuolus[6].

Euroopa Kohus sedastas, et õiguskindluse põhimõttega ei ole vastuolus riigisisese maksuhalduri käitumine kinnisasjade maksustamisel, hoolimata sellest, et maksuhaldur seni ei maksustanud sääraseid kinnisvaratehinguid süstemaatiliselt. Märkimisväärne oli ka see, et vaidlus puudutas kutselisi kinnisvarasektori töötajaid, kes pidid kõiki asjaolusid teades ette nägema, et sellised kinnisvaratehingud võivad kaasa tuua käibemaksukohustuse. Kohus lisas, et arvestades arutusel oleva kinnisvaratehingu mahtu, mis hõlmab kokku rohkem kui 130 korteriga nelja hoone ehitust ja müüki, ei saanud ettenägelik ja mõistlik ettevõtja põhjendatult eeldada, et sellist tehingut käibemaksuga ei maksustata, kui ta ei ole saanud või vähemalt proovinud nõutada liikmesriigi pädevalt maksuhaldurilt selle kohta sõnaselget kinnitust.

Kokkuvõttes ütles kohus, et kaasuses käsitletud asjaoludel ei ole õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega vastuolus see, et riigi maksuhaldur otsustab maksukontrolli tulemusena maksustada tehingud käibemaksuga ja määrab viivitusintressi. Maksuhalduri otsus peab põhinema selgetel ja täpsetel nõuetel. Maksuhalduri praktika ei saanud tekitada ettenägelikul ja mõistlikul ettevõtjal põhjendatud ootust, et neile tehingutele käibemaksu ei kohaldata. Maksuhalduri määratud viivitusintress peab olema vastavuses proportsionaalsuse põhimõttega.

[1] C-487/01, C-7/02, C-376/02, C-181/04, C-183/04, C-325/85, C-257/86.

[2] C-487/01; C-7/02; C-376/02

[3] C-325/85

[4] C-257/86

[5] C-424/12

[6] C-585/13

Osale arutelus

  • Tõnis Elling, mag. iur., Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht, Sisekaitseakadeemia Finantskolledži maksunduse ja tolli õppetooli juhataja

Toetajad:

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad:

Palgakalkulaator

Tarkvara

e-arveldaja – raamatupidamise tarkvara alustavale ja väikeettevõtjale (esimene aasta tasuta)

e-arveldaja on veebipõhine tarkvara, mis sobib hästi just alustavale ja väikeettevõtjale, aga ka mittetulundusühingule ning sihtasutusele. Sellel on tänaseks juba üle 5300 kasutaja.

Standard ERP on integreeritud äritarkvara keskmistele ja suurtele ettevõtetele.

Standard ERP ühendab endas traditsioonilise ettevõtte ressursiplaneerimise (ERP) ja kliendihalduse (CRM) kõrval laialdasel hulgal erilahendusi lähtuvalt ettevõtte spetsiifikast ning vajadustest.

Valdkonna tööpakkumised

SiSi Finantsid otsib PEARAAMATUPIDAJAT

SiSi Finantsid OÜ

01. september 2017

Uudised