Kes see kannab kõrvalkulud?

Tõnis Elling
Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht Tõnis Elling kirjutab kinnisasjade käibemaksust

Kas sa tead, mis on maksustamisel peasooritus ja millised on kinnisvara üürimisel eraldiseisvad lisateenused? Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht Tõnis Elling selgitab kinnisasjade rentimisel ja üürimisel tekkivate kõrvalkulude ja tehingute erineva maksustamise põhimõtteid.

Kinnisasjade rentimisel ja üürimisel on üsna levinud praktika, et lisaks üürile või rendile tasuvad üürnikud eraldi kommunaalmakseid või muid halduskulusid. Selleks võib olla näiteks kinnisasja hooldus või koristusteenus. Siit siis küsimus, kas üür ja erinevad lisateenused tuleb maksustada ühtedel alustel nagu üks teenus või tuleks neid käsitleda eraldiseisvatena? Kinnisasja rendi puhul on asjal kindlasti ka praktiline pool, sest reeglina on kinnisasja rent või üür maksuvaba käive, kuid kommunaalteenused maksustatakse 20% maksumääraga. Seega põhi- ja kõrvalkulude maksustamisest sõltub, millist maksumäära tuleks kasutada kogu tehingu maksustamisel.

Käibemaksudirektiivi artikli 1 lõike 2 teine lõik sätestab, et igalt tehingult võetakse käibemaksu, mis arvutatakse kaupade ja teenuste hinna põhjal vastavale konkreetsele kaubale või teenusele kehtivale määrale. Euroopa Kohus on aga öelnud, et kui kaubad ja teenused moodustavad olemuslikult lahutamatu ja ühtse tehingu, siis ei ole tehingu kunstlikult osadeks lammutamine lubatud ja kogu tehingut tuleks maksustada peasoorituse järgi[1]. Mille järgi tuleks määrata peasooritust, ei ole käibemaksuseaduses sätestatud. Küll aga on Euroopa Kohus sätestatud, et peasoorituse määramisel tuleks lähtuda eelkõige kliendi huvidest, mida tarbija kõige olulisemaks peab[2].

Nüüd on Euroopa Kohus seda teemat pisut põhjalikumalt käsitlenud, millest toon siinkohal välja kohtu olulisemad järeldused[3]

Tutvu põhjaliku loengu infoga SIIN.

Üürimisest eraldiseisev või üüriga kaasnev lisateenus?

Euroopa kohtupraktikast tuleneb, et üüriga kaasnevad lisateenused võivad olemas olla nii kinnisasja üürist eraldi kui ka moodustada üüriga üheainsa teenuse. Seda eelkõige siis lähtuvalt lepingu sisust.

Lisaks tuleb lepingu eesmärgi väljaselgitamiseks arvesse võtta muid tegureid, mis viitavad lepingupoolte huvile, nagu hinnakujundus ja arveldus[4]. Eeskätt tuleb kindlaks teha, kas lepingu tingimustest lähtudes on üürniku ja üürileandja tahe eelkõige kinnisasja üürile anda ja üürile võtta ning nende soov saada ja osutada muid teenuseid on teisejärguline, isegi kui need on asja kasutamiseks vajalikud.

Kui üürnikul on õigus valida teenuste osutajaid ja/või kaupade või teenuste kasutamise viisi, võib nende kaupade või teenustega seotud teenuseid põhimõtteliselt pidada üürimisest eraldiseisvateks teenusteks. Eelõige juhul, kui üürnik võib otsustada, kui palju ta tarbib vett, elektrienergiat ja kütet, mida on võimalik mõõta eraldi paigaldatud näidikute alusel ja mille kohta esitatakse tarbimisest lähtuvad arved, võib nende kaupade ja teenustega seotud teenuseid põhimõtteliselt pidada üürimisest eraldiseisvateks teenusteks.

Mis puutub sellistesse teenustesse nagu hoone üldkasutatavate ruumide koristusteenus, siis neid võib pidada üürimisest eraldiseisvateks, kui neid saab korraldada iga üürnik eraldi või kõik üürnikud koos ja kui vastavad kaubad ja teenused on üürnikule esitatud arvetel igal juhul üürist eraldi välja toodud.

Kui üürileandjal endal ei ole õigust vabalt ja eelkõige teistest üürileandjatest sõltumatult valida teenuste osutajaid ja üürimisega seotud asjade või teenuste kasutamise viisi, on niisugused teenused üldjuhul üüritehingust lahutamatud ja neid võib pidada üheks tervikuks ning seetõttu maksustatakse ühe tehinguna.

Maksustamine ühe tehinguna

Kokkuvõtvalt võib Euroopa Kohtu praktika alusel välja tuua asjaolud, mille puhul tuleks üüri teenus ja sellega koos osutatavad muud teenused lugeda üheks komplektseks üürileandja poolt osutatud teenuseks ja maksustada ühe tehinguna.

  1. Üürnikul ei ole võimalus valida kommunaalteenuste kasutamise mahu osas. Kliendipõhiseid arvesteid ja voolumõõtjaid ei ole paigaldatud.
  2. Lepinguga on kokku lepitud, et tegemist on komplektse tervikteenusega, mis on lahutamatult üüri osa ja millest loobumine toob kaasa lepingu lõppemise.
  3. Sõltuvalt lepingu sisust võib olla tegemist lahutamatult seotud teenustega.
  4. Kui üürileandjal endal ei ole õigust vabalt ja eelkõige teistest üürileandjatest sõltumatult valida teenuste osutajaid ja üürimisega seotud asjade või teenuste kasutamise viisi.

Maksustamine eraldiseisvate teenustena

  1. Üürnikul on võimalus teenuse osutajat valida või teenuse osutajaga otse leping sõlmida ja prügiveo eest tasumisele kuuluv summa ja üürisumma on arvel eraldi välja toodud.
  2. Juhul, kui üürnik võib otsustada, kui palju ta tarbib vett, elektrienergiat ja kütet, mida on võimalik mõõta eraldi paigaldatud näidikute alusel ja mille kohta esitatakse tarbimisest lähtuvad arved.
  3. Sõltuvalt lepingu sisust võib olla tegemist eraldiseisvate teenustega.

Kinnisasjade maksustamise nüansside ja ohukohtadega saab põhjalikult tutvuda 28. aprillil toimuval loengul Kinnisasja müügi ja rendi maksustamine.

[1] C-117/11, p 26

[2] C-117/11

[3] C-42/14

[4] C?224/11, punktid 44 ja 45

Osale arutelus

  • Tõnis Elling, Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

SmartAccounts - lihtsaim ja kiireim raamatupidamistarkvara pilves

SmartAccounts on majandustarkvara, mis on suunatud väikese ja keskmise suurusega uuendusmeelsetele ettevõtetele, kelle jaoks on oluline lihtsus ja mugavus.

Taavi Majandustarkvara

Taavi Majandustarkvara iseloomustab laialdane funktsionaalsus, integreeritavus ja hea klienditugi. TAAVI Majandustarkvara aitab ettevõttel luua tervikliku integreeritud infosüsteemi, mis käib pidevalt ajaga kaasas.

Valdkonna tööpakkumised

Taxify is looking for an ACCOUNTANT

Taxify OÜ

17. detsember 2017

Manpower is looking for a CHIEF ACCOUNTANT

Manpower OÜ

03. detsember 2017

Lemoine Estonia otsib RAAMATUPIDAJAT

Manpower OÜ

03. detsember 2017

Uudised

Tööriistad