Ka eluruumi renti saab käibemaksustada

Eluruumide rent
Eluruumide rendi käibemaksustamine

Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht Tõnis Elling selgitab, mis tingimustel saab eluruumi renti käibemaksustada.

Eluruumide käibemaksuga maksustamise osas on Rahandusministeerium hoidnud seni üsna jäika joont: nimelt on eluruumide rendi või müügi käibemaksuga maksustamine Rahandusministeeriumi senise seisukoha kohaselt välistatud. Maksuvaba käive on ka eluruumide kasutada andmine äriliseks tegevuseks. Eluruumide üürile, rendile ja kasutusvaldusesse andmine on maksuvaba käive sõltumata sellest, kuidas üürnik, rentnik või kasutusvaldusesse võtja seda ruumi kasutab. Eluruumi üürile ja rendile andmine on maksuvaba ka siis, kui üürnik või rentnik kasutab seda oma maksustatava käibe jaoks. Näiteks kui maksukohustuslane annab eluruumi rendile isikule, kes osutab seal ruumides majutusteenust (nt külaliskorter), siis käsitatakse eluruumi rendile andmist maksuvaba käibena.

Selle seisukohaga ei ole Riigikohus aga nõus. Riigikohtus sai lahendi üks selle teemaline vaidlus[1] ja vähemalt selle konkreetse kaasuse asjaolude põhjal arvas Riigikohus, et teatud tingimustel on eluruumide rendi ja müügi käibemaksuga maksustamine siiski võimalik ja andis õiguse maksumaksjale. Täpsemalt ja pikemalt võib selle kohtloo kohta lugeda MaksuMaksja ajakirja märtsi numbrist. Siinkohal toon vaid lühidalt välja olulisemad kohtu tähelepanekud.

Lähtuda tuleb sellest, milleks ruumi tegelikult kasutatakse

Kui mingi õigussuhte seisukohast on tähtis, kas tegemist on eluruumiga või mitte, tuleb seda hinnata, lähtudes sellest, milleks ruumi tegelikult kasutatakse (või kasutama asutakse), mitte aga pelgalt sellest, milleks see ruum on objektiivselt kasutuskõlblik. Seega ei saa olukorras, kus mingisugust püsivaks elamiseks kasutatavat (ja selleks otstarbeks ehitatud) ruumi kasutatakse reaalselt mingil muul otstarbel, rääkida eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmisest. See, et eluruumiks kõlblikku ja selleks ehitatavat korterit saab põhimõtteliselt kasutada ka maksustatava käibe tarbeks, tuleneb üheselt KMS § 16 lg 2 p?st 2. Ühestki õigusnormist ei tulene, et käibemaksukohustuslasest isik ei võiks elamumaa sihtotstarbega maal asuvas ehitises paiknevat korterit välja üürida teisele isikule seal majutusteenuse osutamiseks.

KMS § 16 lg 3 p 1 tähenduses sõltub kinnisasja või selle osa kasutusse andmise majanduslikust sisust, mitte pelgalt asjaolust, et korteris on võimalik alaliselt elada.

Eluruumi soetamine maksustatava käibe tarbeks tuleb kõne alla juhul, kui see soetatakse eesmärgiga osutada neis ruumides majutusteenust. Pelgalt korteri ehitusõiguslikust kasutusotstarbest lähtumine ei pruugi käibemaksuseaduse kontekstis eluruumide ja mitteeluruumide eristamisel viia õigele tulemusele. Seepärast tuleb maksukohustuslasele anda võimalus selgitada ja esitada tõendid näitamaks, et elamu, korter või muu elamu osa on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ning kas esitatud äriplaan on usutav. Mitte iga majandustegevuses toimuv kasutus ei anna võimalust lisada teenusele käibemaksu.

Kui maksukohustuslane kavatseb korteri üürida teisele äriühingule majutusteenuse osutamiseks, pole tegemist alaliseks elamiseks üüritava pinnaga, vaid majandustegevuseks kasutatava pinnaga ning korterit saab käsitada äriruumina, mida kavatsetakse kasutada maksustatava käibe tarbeks. Sellise tõlgenduse korral ei muutu KMS § 16 lg 3 p 1 erand sisutühjaks. Seega tuleb maksuvabastuse rakendamise üle otsustades muu hulgas arvestada ka maksukohustuslase äriplaani. Kui äriplaani teostumiseks pole seadusandlikke või muid takistusi ning äriplaan on usutav, tuleb maksukohustuslasele anda võimalus arvata sisendkäibemaks kohe maha.

Seega on Riigikohus selgelt välja toonud, et maksustamisel tuleb lähtuda tehingu tegelikust majanduslikust sisust, mitte ehitise registrijärgsest kandest. Hoolimata sellest, et registrijärgne kasutusotstarve on elamu, võib maksumaksja seda pinda kasutada majandustegevuse eesmärgil, mis toob endaga kaasa sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse.

Kinnisasjade käibemaksustamisest räägib Tõnis Elling lähemalt juba 28. aprillil praktilisel loengul. Lisainfo ja registreerimine SIIN.

[1] 3-3-1-47-15

Osale arutelus

  • Tõnis Elling, Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Profit - lihtne ja funktsionaalne majandustarkvara

Profit on lihtne, aga funktsionaalne äritarkvara, mis sõltuvalt valitud moodulitest sobib nii väike- kui suurettevõtetele. Tarkvara katab tüüpilise ettevõtte igapäevased vajadused tänu erinevatele moodulitele, mis on omavahel täielikult integreeritud.

Standard ERP on integreeritud äritarkvara keskmistele ja suurtele ettevõtetele.

Standard ERP ühendab endas traditsioonilise ettevõtte ressursiplaneerimise (ERP) ja kliendihalduse (CRM) kõrval laialdasel hulgal erilahendusi lähtuvalt ettevõtte spetsiifikast ning vajadustest.

Valdkonna tööpakkumised

Uudised

Tööriistad