Kinnisasja müük ja pöördmaksustamine

Leinonen OÜ Tõnis Elling
Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht Tõnis Elling

Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht Tõnis Elling selgitab, millal on kinniasja müügi puhul pöördmaksustamine kohustuslik.

Kinnisasja käive on reeglina maksuvaba käive. Maksuhaldurit enne tehingu toimumist informeerides võib kinnisasja müüki või renti vabatahtlikult käibemaksuga maksustada kui tehing toimub maksukohustuslaste vahel. Vabatahtliku maksustamist ei saa kohaldada juhul, kui tegemist on eluruumi müügi või rendiga. Esmapilgul võib üldse veider tunduda, et mille pärast võiks ettevõtja soovida vabatahtlikult käibemaksu lisada, aga tegelikult on sellel täiesti arusaadav ja loogiline põhjendus olemas. Kui kinnisasja müüja on ise teinud müüki mineva kinnisasja tarbeks (ostes või ka parendades) käibemaksuga maksustatud kulusid ja need kulud sisendkäibemaksuna maha arvanud, siis maksuvaba müügi korral tuleks ostmisel või ehitamisel tasutud sisendkäibemaks riigile tagasi maksta. Põhjusel, et maksuvaba käibe tarbeks tehtud kulutuste sisendkäibemaksu ei ole lubatud maha arvata. Kui aga kinnistu uus ostja on ettevõtlusega tegelev isik, siis ei ole tehingule käibemaksu lisamine tema jaoks probleem. Müüja lisab tehingule vabatahtlikult käibemaksu ja säilitab õiguse sisendkäibemaks maha arvata ning ostja saab lisatud käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata. Eeldusel, et kinnistu ostetakse maksustatava ettevõtluse tarbeks. Käibemaks on neutraalne maks, mis ei tohi koormata ettevõtjat.

Vabatahtlik käibemaks ja pöördmaksustamine

Kui ettevõtja on maksuhaldurit käibemaksu vabatahtlikust lisamisest teavitanud, siis tuleb tehingu kajastamisel deklaratsioonil ja ka maksukohustuse täitmisel meeles pidada asjaolu, et rakendada tuleb pöördmaksustamist (ostjal on käibemaksu arvestamise ja tasumise kohustus). Kui ettevõtjad on juba harjunud liikmesriikide vahelise kaubanduse pöördmaksustamisega, siis siseriikliku pöördmaksustamisega nii palju kokku ei puututa. Eelkõige selle tõttu, et siseriiklikult pöördmaksustamine on erand, mida saab kasutada ainult mõnede spetsiifiliste kaupade puhul. Enne Eesti liitumist 2004. aastal Euroopa Liiduga kasutati Eestis siseriiklikku pöördmaksustamist metsamaterjali müügil. Euroopa Liiduga liitumisel, pidi Eesti sellest võimalusest loobuma. Küll aga on tänasel päeval saanud Eesti õiguse pöördmaksustada kinnisasjade, väärismetalli ja metallijäätmete müüki.

Pöördmaksustamine tähendab seda, et müüja küll väljastab koos käibemaksuga müügiarve, kuid viitab müügiarvel KMS §-le 41¹ ja deklareerib müügisumma ainult KMD 9. real. Ostjal lasub käibemaksu arvestamise ja maksmise kohustus. Ehk, siis ostja lisab ise müügihinnale 20% käibemaksu juurde ja tasub selle riigile ära. Kui ostjal on õigus kogu sisendkäibemaks ettevõtlusega seotud kulutusena maha arvata, siis reaalset maksukohustust ostjal ei teki. Ostja deklareerib tehingu KMD ridadel 1, 4, 5, 7 ja 7.1. Rida 5 muidugi eeldusel, et ostjal on õigus sisendkäibemaks maha arvata. Just eelkõige müüja peab olema tähelepanelik, et müüki ei deklareerita tavakorras ridadel 1 ja 4. Rõhutada tuleb seda, et kui otsustatakse tehingut vabatahtlikult maksustada, siis pöördmaksustamine on sellele järgnevalt kohustuslik.

Osale arutelus

  • Tõnis Elling, Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Innovatiivne ja suurte võimalustega Microsoft Dynamics NAV

Keskmistele ja suurtele ettevõtetele mõeldud Dynamics NAV on Microsofti majandustarkvaradest globaalselt enim müüdud ja kiiremini arenev lahendus, mida on viimasel kümnendil jõuliselt arendatud.

Taavi Majandustarkvara

Taavi Majandustarkvara iseloomustab laialdane funktsionaalsus, integreeritavus ja hea klienditugi. TAAVI Majandustarkvara aitab ettevõttel luua tervikliku integreeritud infosüsteemi, mis käib pidevalt ajaga kaasas.

Valdkonna tööpakkumised

Uudised

Tööriistad