Muudatused äriruumide maksustamisel

Alates 2015. aasta esimesest jaanuarist peab eluruumide rent olema maksuvaba ka siis, kui eluruumid antakse kasutamiseks äriliseks tegevuseks. Paljudele ettevõtjatele toob see seisukoha muudatus kaasa probleeme.

Eluruumide rendi vabatahtlik käibemaksuga maksustamine ei ole enam mingil tingimusel võimalik.
Vähemalt nii on rahandusministeerium sedastanud oma kodulehel alates 01.01.2015 täiendatud käibemaksuseaduse kommentaarides. Julgen arvata, et enamus maksumaksjaid ei ole rahandusministeeriumi värskelt avaldatud eluruumide rendile andmise käibemaksuga maksustamise seisukohtaga veel jõudnud tutvuda. Alates eelmise aasta lõpust kuni käesoleva ajani on maksumaksjate kogu tähelepanu olnud käibedeklaratsiooni lisa INF täitmisel, ettevõtluses kasutatavate sõiduautode deklareerimisel ja ulatuslikel muudatustel tuludeklaratsiooni täitmisel. Just selle tõttu on praegu paras aeg tutvustada laiemale üldsusele rahandusministeeriumi kodulehel käibemaksuseaduse kommentaarides avaldatud seisukohta, kas ja kuidas on võimalik eluruumidena kirjas olevaid rendipindasid käibemaksuga maksustada.

Kui ruumid üüritakse välja eluruumideks, siis üürile käibemaksu ei lisata
Vastavalt käibemaksuseaduses (KMS) § 16 lg 2 p 2 ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmist. Tegemist on maksuvaba käibega. Maksuvabastust ei kohaldata majutusteenuse osutamisele ning sõidukite parkimismaja või parkimiskoha üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmisele. Majutus- ja parkimiskohtade kasutada andmine on seega maksustatav tavakorras 20% käibemaksuga. KMS § 16 lg 3 p 1 alusel võib maksuhaldurit eelnevalt kirjalikult teavitades vabatahtlikult maksustada kinnisasja üüri, renti ja kasutusvaldust, välja arvatud eluruumi. Selle sätte mõte on see, et kui ruumid üüritakse välja eluruumideks, siis ei kasutata neid ettevõtluses, tegemist on lõpptarbijatega ja selle tõttu on ka üürnike huvides see, et üürile käibemaksu ei lisata.

Hoolimata sellest, et projektijärgne kasutusotstarve ruumidel on eluruum, siis sai rendileandja seni vajadusel rendile käibemaksu lisada
Eluruumi mõiste sisustamisel lähtutakse võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 sätestatust, mille alusel on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Sama säte täpsustab, et äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Ehk siis eluruumi definitsioon iseenesest ei välista eluruumi kasutamist äriruumina. Just selline ongi seni olnud Eestis maksumaksjate praktika. Paljud väikefirmad on registreeritud asutaja või omaniku kodusele aadressile ja paljudel on kodukontor. Samuti on laialt levinud, kui äriühing rendib endale sobivas kohas korteri, mida kasutab kontorina. Keegi kontoris ei maga, kuigi kõik tingimused on selleks olemas. Hoolimata sellest, et projektijärgne kasutusotstarve ruumidel on eluruum, siis sai rendileandja vajadusel rendile siiski käibemaksu lisada, kuna ruume ei kasutata eluruumidena, vaid äritegevuseks. Maksustamisel või mittemaksustamisel lähtuti seni tehingu tegelikust majanduslikust sisust, mitte registrijärgsest korteri staatusest.

Uus seisukoht: eluruumide rent peab olema maksuvaba
Alates 2015. aasta esimesest jaanuarist on rahandusministeerium oma seisukohta selles küsimuses täpsustanud. Eluruumide rent peab olema maksuvaba ka siis, kui eluruumid antakse kasutamiseks äriliseks tegevuseks. Eluruumide üürile, rendile ja kasutusvaldusesse andmine on maksuvaba käive sõltumata sellest, kuidas üürnik, rentnik või kasutusvaldusesse võtja seda ruumi kasutab. Eluruumi üürile ja rendile andmine on maksuvaba ka siis, kui üürnik või rentnik kasutab seda oma maksustatava käibe jaoks. Näiteks kui maksukohustuslane annab eluruumi rendile isikule, kes osutab seal ruumides majutusteenust (nt külaliskorter), siis käsitatakse eluruumi rendile andmist maksuvaba käibena.

Kindlasti tuleb rahandusministeeriumi selline imperatiivne seisukoht paludele maksumaksjatele üllatusena. Selgemaks ei tee olukorda ka see, et sisuliselt lubab VÕS § 272 käsitleda igat eluruumi äriruumina. Nagu eelnevalt mainitud, on äriruum igasugune ruum, mis on kasutatav majandus- või kutsetegevuses. Kes ja mille alusel hakkab defineerima, mis on eluruum ja kas ning millal muutub ta äriruumiks? Juhul kui ettevõtja leiab endale sobiva suurusega, sobivas kohas asuva korteri ja otsustab sinna oma kontori teha ja seda kasutada ainult ärilisel eesmärgil, siis kehtiv seadus tegelikult ei keela sellise ruumi rendile käibemaksu lisamist. Tegemist on küll eluruumiga, aga seda kasutatakse äriruumina. Korterit kasutab ettevõtja, mitte lõpptarbijaga. Kui mingil põhjusel maksuvabastuse tõttu käibemaksu ahel katkeb, siis on tegemist käibemaksu kumulatsiooniga, mis on üks olulisemaid neutraalsuse põhimõtte rikkumisi. Üürile andja on maja ehitamisel või soetamisel reeglina käibemaksu tasunud ja selle ka sisendkäibemaksuna maha arvanud. Kui nüüd tema müügikäive peab olema maksuvaba, siis jääb sisendkäibemaks varjatud kujul teenuse hinna sisse.

Käibemaksudirektiivi eesmärk on selliseid olukordi igal võimalusel vältida. Loomulikult ei õnnestu see alati ja iga kord, aga liikmesriikidel tuleb see eesmärgiks seada. Lisaks seisab üürileandja suure tõenäosusega probleemi ees, et tal tuleb hakata tegema iga kalendriaasta lõpul sisendkäibemaksu ümberarvestust tasutud ja maha arvatud sisendkäibemaksu osas. Kinnisasjade puhul on ümberarvestamise periood 10 aastat. Üürileandja on maja ehitanud või ostnud maksustatava ettevõtluse tarbeks ja seni on ta seda ka teinud, siis nüüd tuleb tal osa käivet deklareerida maksuvabana ja seoses sellega ka osa maha-arvatud sisendkäibemaksust riigile tagasi maksta.

Lähemalt räägib Tõnis Elling teemast 8. aprillil seminaril "Kinnisasjade käibemaksustamine".

LOE LISA SIIT!

 

Osale arutelus

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Innovatiivne ja suurte võimalustega Microsoft Dynamics NAV

Keskmistele ja suurtele ettevõtetele mõeldud Dynamics NAV on Microsofti majandustarkvaradest globaalselt enim müüdud ja kiiremini arenev lahendus, mida on viimasel kümnendil jõuliselt arendatud.

Taavi Majandustarkvara

Taavi Majandustarkvara iseloomustab laialdane funktsionaalsus, integreeritavus ja hea klienditugi. TAAVI Majandustarkvara aitab ettevõttel luua tervikliku integreeritud infosüsteemi, mis käib pidevalt ajaga kaasas.

Valdkonna tööpakkumised

Uudised

Tööriistad