Maksuhaldur piirab hüpoteegipidaja võimalusi nõude rahuldamisel

25. novembril võttis Riigikogu vastu 1. jaanuaril 2011 jõustuva käibemaksuseaduse (KMS), millega muudetakse kinnisasjade maksustamise korda. KMS-i täiendatakse §-ga 411, mille sisuks on kehtestada kinnisasja maksustamise erikord.

Uue korra kohaselt maksustatakse käibemaksukohustuslaste vaheline kinnisasja käive ostja poolt (pöördmaksustamine). Maksustatakse sellise kinnisasja käive, mille suhtes on müüja maksuhaldurit teavitanud käibemaksu lisamisest (KMS § 16 lg 3). Uut korda põhjendatakse maksupettuste ärahoidmise vajadusega, mis väljendub seaduse seletuskirja järgi asjaolus, et sagenenud on juhtumid, kus müüja lisab kinnisasja käibele käibemaksu ning ostja tasub selle koos kinnisasja hinnaga müüjale, ent müüja ei maksa käibemaksu riigile edasi. Kuna ostja on õigustatud müüjale makstud käibemaksu riigilt tagasi küsima, on seadusandja arvates tegu maksupettusega.

Ehkki eelnõule ei ole lisatud Maksu- ja Tolliameti statistikat toimepandud maksupettuste kohta, võib maksuhalduri pressiteadetest ja muudest andmetest järeldada, et peamised maksupettused leiavad siiski aset muudes valdkondades (nt ehitus, kütuse- ja metsamaterjali müük), kus kasutatakse väga suures mahus nn arvevabrikute teenuseid. KMSi seletuskirja põhjenduste kohaselt peaks maksupettuse ärahoidmiseks rakendama erikorda eelkõige nendes valdkondades.
Tegelikult piirab riik seadusemuudatusega hoopis hüpoteegipidaja võimalusi ning pingestab kiratsevat laenuturgu ja laenurahaga tehtavaid kinnisvaraarendusi veelgi.

Asjaõigusseaduse (AÕS) kohaselt on võimalik koormata kinnisasja selliselt, et hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele koormatud kinnisasja arvel (§ 325). AÕS § 343 järgi ulatub hüpoteek kinnisasja osadele, päraldistele ja viljadele. Teisisõnu on hüpoteegi mõte selles, et nõude maksmapanekul saab hüpoteegipidaja kinnisasja müügist laekunud raha arvelt kogu ulatuses rahulduse (eeldusel, et nõue on suurem kui kinnistu müügisumma või sellega võrdne).

Hüpoteegipidaja ei pea tundma muret, kas või kuidas võlgnik oma maksukohustuse täidab, ning selle nimetamine maksupettuseks on selgelt üle pingutatud hinnang. Vastupidise väite korral peaks iga isik tundma muret ja vastutama selle eest, kas tema tehingupartner täidab oma maksukohustust. Viimatinimetatud järeldust ei toeta ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 6. märtsi 2002. a lahend nr 3-4-1-1-02, milles on selgitatud (otsuse p. 16), et ostjal ei ole kohustust kontrollida, kas müüja tasub riigile käibemaksu, ning üldjuhul ei ole see tal ka võimalik. Kohtu seisukohti saab laiendada hüpoteegipidajale. Et seadus ei seo maksukohustuse täitmist konkreetse varaga, sest müüja võib täita oma maksukohustust ka muu vara arvelt, on hüpoteegipidaja õiguste kitsendamine põhjendamatu.

Uuest aastast muutub hüpoteegipidaja jaoks see, et kinnisasja müügist laekub müüjale käibemaksusumma võrra vähem raha, seega vähem ka hüpoteegipidajale. Kuna ostja peab deklareerima ja tasuma käibemaksu müüja asemel, on ilmne, et kui ostja ei soovi maksta maksu kaks korda (müüjale ja riigile), on ta nõus tasuma müüjale käibemaksu võrra vähendatud ostuhinda (ja sealt edasi hüpoteegipidajale).

Seadusemuudatus ei arvesta pandiõiguse üht kaalukat põhimõtet: hüpoteegipidaja on kõigi teiste võlausaldajate hulgas eelistatud.

Osale arutelus

Toetajad:

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad:

Palgakalkulaator

Tarkvara

SmartAccounts - lihtsaim ja kiireim raamatupidamistarkvara pilves

SmartAccounts on majandustarkvara, mis on suunatud väikese ja keskmise suurusega uuendusmeelsetele ettevõtetele, kelle jaoks on oluline lihtsus ja mugavus.

Profit - lihtne ja funktsionaalne majandustarkvara

Profit on lihtne, aga funktsionaalne äritarkvara, mis sõltuvalt valitud moodulitest sobib nii väike- kui suurettevõtetele. Tarkvara katab tüüpilise ettevõtte igapäevased vajadused tänu erinevatele moodulitele, mis on omavahel täielikult integreeritud.

Valdkonna tööpakkumised

NORDWOOD otsib RAAMATUPIDAJAT

NORDWOOD

25. september 2017

Posti Group is looking for a TEAM LEADER

Manpower OÜ

08. oktoober 2017

Uudised