Äriruumi üürniku isetegevus paneb üürisuhte proovile

Üürnik võib üüripinnal teha muudatusi ja parendusi. Kui üürilepingu tingimustes ei ole kokku lepitud, võivad üürisuhte pooli lepingu lõppemise või rikkumise puhul tabada ebameeldivad üllatused.


Kui sobivad äriruumid on leitud ning asutakse läbi rääkima üüritingimuste üle, võib ju tunduda, et kõige tähtsam on kokku leppida üüri suuruses, maksegraafikus ja üüritava pinna kasutamise tähtajas. Muud üürilepingu võtmeküsimused jäetakse sageli seaduse hoolde, kasutamata ära pooltevahelise kokkuleppe võimalusi. Seetõttu võivad üürisuhte pooli lepingu lõppemise või rikkumise puhul tabada ebameeldivad üllatused, millest saanuks ettenägelikuma tegutsemise korral targu hoiduda. Mida tasuks üürilepingu sõlmimisel üürniku poolt üüripinnal tehtavate parenduste ja muudatuste puhul silmas pidada?

Üürilepingu tunneme ära sellele iseloomulikust suhtest, kus üks pool annab teisele poolele asja kasutada ning saab selle eest vastutasuks üüri. Kui eluruumi üüritingimused on seaduses rangelt kindlaks määratud, siis äriruumi üürilepingute puhul on loomingulisus lubatud ja lausa tervitatav.


Ehitus- ja remonditööd äriruumides
Kaasus: üürnik teeb ruumides omal kulul ehitus- ja remonditöid. Üürileandja on tööde tegemiseks andnud suulise nõusoleku, kuid keeldub selle kirjalikust vormistamisest. Pärast tööde lõpetamist ütleb üürileandja üürilepingu üles põhjusel, et muudatused ruumide plaanis ja interjööris ei vasta tema ootusele. Üürniku tellitud ekspertiis aga kinnitab, et äriruumide turuväärtus on ehitus- ja remonditööde tulemusel oluliselt kasvanud. Kas üürileandja peab töödele tehtud kulutused üürnikule hüvitama? Lisaks põhiküsimuse lahendamisele saab analüüsida ka muid näite põhjal esile kerkivaid probleeme.

• Ainuüksi suulisest nõusolekust ei piisa – seadus nõuab üürileandja nõusolekuks tööde tegemise kohta vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi, s.t nõusolek peab olema antud e-kirja või faksiga, kas või Skype’i või MSN-i teel kuvatava tekstina.
 
Poolte eelistatud nõusoleku vormi (nt digiallkirjastatud PDF-dokument) võib üürilepingus fikseerida, et vältida hilisemaid vaidlusi. Kui vajadus muudatuste järele on juba varem teada ja üürnik võtab endale kohustuse need ära teha, on otstarbekas lisada lepingusse klausel, mille kohaselt nõustub üürileandja nende muudatustega juba lepingu allkirjastamisel.

• Üürileandja õigusvastane keeldumine ei asenda tema nõusolekut muudatuste või parenduste tegemiseks – olukorda ei päästa ka see, kui üürnik taotleb kirjalikus vormis nõusolekut ja üürileandja sellest keeldub, sest ta ei ole kohustatud üürniku tegevusega nõustuma. Üürileandja peab nõusoleku andma üksnes siis, kui parendusi ja muudatusi on vaja ruumide kasutamiseks või mõistlikuks majandamiseks.

Kui näiteks üürnik teeb omal kulul siseviimistlustöid, et ruume saaks tulenevalt üürilepingust kasutada esinduskauplusena, ei ole üürileandjal õigust seda põhimõtteliselt takistada, sest viimistlustööd on kooskõlas mõistliku majandamise nõudega. Kui üürileandja ei lubaks ruumide senist värvilahendust ja kujundust muuta, peab üürnik tema soovi austama või taotlema tema nõusolekut kohtu kaudu.

• Allüürilepingu puhul on omaniku nõusolek “tugevam” kui üürileandja oma – üürnik ei või üldjuhul omal algatusel, ilma ruumide omanikuga kooskõlastamata ümberkorraldusi tegema asuda, sest see võib kokkuvõttes üüripinda hoopis kahjustada või selle väärtust vähendada.
Seega – isegi kui üürileandja ja omanik ei ole üks ja seesama isik, on lõppeesmärk kaitsta ruumide omanikku. Allüürilepingu puhul peab omanikuga läbi rääkima see üürnik, kes on temaga sõlminud üürilepingu. Kindlasti on otstarbekas panna üürileandjale juba allüürilepingus kohustus küsida omaniku aktsepti mis tahes üürniku muudatus- või parendusplaanide kohta.

• Peab olema selge, mille kohta üürileandja oma nõusoleku annab – mida täpsemalt on üürileandjale kirjeldatud tööde mahtu ja sisu, seda parem, sest nii on hiljem lihtsam selgitada, mida üürileandja nõusolek üldse hõlmas. Kui näiteks üürileandja väljastab üürnikule valge lehe tekstiga “Üürileandja nõustub üürnikupoolse remondi tegemisega”, on see liiga üldine, et edaspidi hinnata, mille kohta üürileandja oma nõusoleku andis. Praeguse kaasuse puhul olnuks kõige parem juba üüri­lepingus määratleda lubatud remondi- ja ehitustööde loetelu ning nende tegemise tingimused.

Lisada võinuks kas või käsitsi tehtud joonised ruumide uue sisekujunduse kohta, et üürileandja oleks saanud selge pildi, mille kohta temalt nõusolekut oodatakse, ja vajaduse korral olnuks tal võimalik üürnikuga läbi rääkida omapoolsed nõuded. Selline teguviis andnuks ka üürnikule kindluse, et üürileandja ei saa teda hiljem mõlemapoolselt heakskiidetud muudatusplaanide elluviimisel takistada.


Üürileandja õigused
Millised on üürileandja võimalused end kaitsta nõusolekuta tehtud muudatuste või parenduste korral?

• Kahju hüvitamine – praeguse kaasuse puhul võiks väita, et üürileandjal on üürniku vastu kahju hüvitamise nõue, sest “muudatused ruumide plaanis ja interjööris ei vasta tema ootusele”. Eespool selgus, et üürileandja ei olnud remondi- ja ehitustöödeks nõusolekut andnud. Seega võib ta kõik parendused “endale jätta” ja nõuda üürnikult “ootustele mittevastavate” muudatustega tekitatud kahju hüvitamist (kuidas üürileandja kahju tekkimist tõendab, on iseasi), sest tegu on lepingu rikkumisega.

• Endise olukorra taastamine – üürileandjal on võimalik nõuda remondi- ja ehitustööde tulemusena tehtud muudatuste kõrvaldamist ning ruumide algsesse olukorda viimist. Piiranguna ei tohiks aga senise olukorra taastamise kulud üürniku jaoks ebamõistlikult koormavaks muutuda (vt võlaõigusseaduse § 108 lg 2 p 2).

• Üürilepingu ülesütlemine – nõusolekuta tehtud muudatuse korral võib üürileandja ühepoolselt lepingu lõpetada, nii nagu ta praeguse kaasuse puhul ka tegi. Siiski peab üürileandjal selleks mõjuv põhjus olema (vt võlaõigusseaduse § 313). Mõjuva põhjusena võiks kõne alla tulla näiteks usalduse kaotus üürniku isetegevuse tõttu, kindlasti aga muudatuste tagajärjel kahjustatud äriruumid, mille väärtus on oluliselt vähenenud.
Praeguse kaasuse puhul on vaieldav, kas “ootustele mittevastamine”on mõjuv põhjus. Kindluse mõttes tuleks üürilepingusse täpsemalt kirja panna, millised olukorrad annavad aluse lepingut erakorraliselt lõpetada – kas näiteks see, kui uus sisekujundus üürileandjale lihtsalt “ei meeldi”, on piisav põhjus üürisuhet katkestada.

Üürniku õigused
Eelnevast koorub veel üks küsimus. Millistel tingimustel võiks üürnik enda tehtud muudatused või parendused eemaldada või lepingu lõppedes kaasa võtta? Kõikvõimalikel ehitus- ja remonditöödel kasutatakse vahendeid ja materjale, mis võivad muuta ruumide piirete konstruktsioone, ruumide interjööri ja välisilmet. Neid vahendeid ja materjale ei saa enam ruumidest eraldada, ilma et sellega kaasneksid olulised muudatused – seega lisanduvad ruumidele uued olulised osad. Ühe ja sama asja osad ei saa kuuluda erinevatele isikutele, seega lähevad ruumide osaks muutunud parendused automaatselt ruumide omaniku (üürileandja) omandisse.

Nagu eespool selgus, on üürnikul õigus nõuda hüvitist üüriruumide väärtuse kasvamise eest. See puudutab aga üksnes niisuguseid muudatusi ja parendusi, mida üürnik ei taha endale jätta ja mida ta ei saa ruumidest neid kahjustamata ära võtta (vt võlaõigusseaduse § 285 lg 3). Näiteks võib tuua seinavärvi, tapeedi, erilised seina kinnitatud dekoratiivkivid ja parketi.
Kui üürnik soovib pärast lepingu lõppemist kaasa võtta näiteks ruumidesse paigaldatud hinnalise lühtri, ei vaja ta selleks üürileandja nõusolekut, sest lühtrit saab ruumist eraldada oluliste kahjustusteta. Küll aga võib üürileandja lühtri endale nõuda juhul, kui ta maksab selle eest üürnikule mõistliku hüvitise. Et lühter jääks üürnikule, tuleb pooltel sõlmida kokkulepe: üürileandja omandab lühtri üksnes juhul, kui ta maksab selle eest hüvitise näiteks kahe nädala jooksul pärast üürilepingu lõppemist; kuigi üürileandja tasub hüvitise, kuulub lühter ikkagi üürnikule, kui pooled ei sõlmi selleks müügilepingut.

Loo moraal on selline, et üürisuhe nõuab mõlemalt poolelt – nii üürnikult kui ka üürileandjalt – mõistlikkust ja aktiivset suhtumist. Vaidluste korral leiab seadusest tuge, kuid poolte vahel sõlmitud konkreetsed kokkulepped on kõige kindlam tee lahendada arusaamatusi ja pääseda ootamatutest lisakuludest.

Millised on üürniku õigused hüvitisele, sellest loe ajakirja Raamatupidamise Praktik juuninumbrist.

Osale arutelus

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Paindlik NOOM pakub erilahendusi

Üks korralik majandustarkvara on kohaldatav Teie ettevõtte soovide ja vajadustega. Astro Balticsi loodud majandustarkvaraga NOOM saate kindlad olla, et tarkvara suudab kaasas käia kõikide erisoovidega, mis Teie ettevõtte arenedes võivad tekkida.

Dokumentide haldus- ja arhiveerimise süsteem

Ellrex digidoc on ettevõtte dokumentide haldus- ja arhiveerimise süsteem mis on eraldatud raamatupidamise programmist.

Valdkonna tööpakkumised

TALOT otsib PEARAAMATUPIDAJAT

Talot AS

30. september 2018

BALTIC CONNEXIONS OÜ otsib OSTUASSISTENT-RAAMATUPIDAJAT

Baltic Connexions OÜ

28. september 2018

RICKMAN TRADE OÜ otsib PEARAAMATUPIDAJAT

Rickman Trade OÜ

23. september 2018

Uudised

Tööriistad