Kuidas hinnata kinnisvara?

Paljudele, aga eelkõige just ehitus- ja kinnisvarasektoris tegutsevatele firmadele on muutunud tänane keeruline majanduse üldine olukord elu ja surma küsimuseks. Siinjuures on äärmiselt tähtis oma varade väärtust adekvaatselt hinnata.

Kõige olulisem on ehk isegi see, et tuleks olla enda vastu aus ja mitte luua illusioone ega american dreami- laadset uinutavat ettekujutust oma kinnisvara turuväärtusest.

Kogemuste puuduse tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõned ettevõtjad tihti oma vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest, kuid paraku, ei võrdu buumi ajal tehtud investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiautused.

Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud sõltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus mõnes segmendis suisa olematu, on ettevõtte juhile järjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara harilikku ehk turuväärtust. Samuti peab ettevõttele kuuluv kinnisvara olema bilansis kajastatud selle õiglases väärtuses.

Õiglaselt kajastatud kinnisvara turuväärtus annab ettevõtte juhile ning omanikele väga olulise info näiteks äripartneritega läbirääkimistel, äririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara müügil, ettevõtte likvideerimisel ning radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist väljumiseks.

Kuna majanduse langusfaas ei kesta igavesti, ettevõtlus areneb, kuid uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis võib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord nähakse ette asutatava ettevõtte põhikirjas. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel tuleb lähtuda just kinnisvara harilikust ehk turuväärtusest.

Juhul, kui mitterahaline sissemakse ületab 40 000 krooni või kui mitterahalised sissemaksed ületavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara väärtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara ebaõige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.

Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti hindamisstandarditele, mille kohaselt turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.

Alustades hindamist, koostatakse hindaja poolt analüüs objekti parima kasutuse kohta, kuna turuväärtuse hindamisel on aluseks objekti parim kasutus. Vastavalt hindamisstandardile mõistame parima all vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

Ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust. Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.

Üldjuhul toimub üüritulu tootvate äriobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel, mis eeldab hindajalt põhjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulumäära, kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära kohta.
Lisaks kasutatakse ka lihtkapitalisatsiooni meetod, kus tulu kapitaliseerimismeetodil leitakse vara turuväärtus vara poolt potentsiaalselt toodetava aastase üüritulu (tegevuse puhastulu) ja turu keskmise kapitalisatsioonimäära suhtena.

Kuna lähiperspektiivis olulist kinnisvaraturu elavnemist ei toimu, tuleks just ärikinnisvara puhul suhtuda äärmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse ja konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelkõige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.

Võrreldes võimaliku oma kinnisvara turuväärtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses tänases majandussituatsioonis ja sellest tulenevate otsustega, mis võivad ettevõtet mõjutada kuni pankrotini on kulutused professionaalsele hindamisteenusele tühised.

Osale arutelus

  • Lemmi Kann, Tarmo Kase

Toetajad:

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad:

Palgakalkulaator

Tarkvara

Profit - lihtne ja funktsionaalne majandustarkvara

Profit on lihtne, aga funktsionaalne äritarkvara, mis sõltuvalt valitud moodulitest sobib nii väike- kui suurettevõtetele. Tarkvara katab tüüpilise ettevõtte igapäevased vajadused tänu erinevatele moodulitele, mis on omavahel täielikult integreeritud.

e-arveldaja – raamatupidamise tarkvara alustavale ja väikeettevõtjale (esimene aasta tasuta)

e-arveldaja on veebipõhine tarkvara, mis sobib hästi just alustavale ja väikeettevõtjale, aga ka mittetulundusühingule ning sihtasutusele. Sellel on tänaseks juba üle 5300 kasutaja.

Valdkonna tööpakkumised

SiSi Finantsid otsib PEARAAMATUPIDAJAT

SiSi Finantsid OÜ

01. september 2017

Uudised