Intervjuu Ronald Nermanniga kinnisvarasse investeerimise teemadel

Kuna kinnisvarasse investeerimist
nimetatakse vahel ka „neljandaks pensionisambaks”, on see teema,
mis võib huvitada paljusid. Haabersti Maja nõukogu
esimees Ronald Nermann leiab, et kinnisvarahindade tõus hakkab
järjest rohkem liikuma suurlinnadest väiksematesse
piirkondadesse, seda tähelepanekut võiks iga investor või
kinnisvaraomanik ka arvesse võtta.


Kõigepealt ehk räägiksite lahti, mida tähendab üldse kinnisvarasse investeerimine?

„Investeerimise peamine eesmärk on paigutada vabad vahendid käibesse ja teenida seeläbi tulu kas investeeringu väärtuse kasvult või regulaarsetest väljamaksetest. Investori ülesandeks on leida investeeringute parimad võimalused ja siis otsustada: kuhu raha paigutada ? Investeerimise võimalusi on siinjuures mitmeid – investeerimise fondid, aktsiad, kinnisvaraportfell või muud võimalused. Investeeringud kinnisvarasse on terves maailmas olnud üheks populaarsemaks ja kindlamamaks raha paigutamise viisiks, kuid ka siin on esinenud tõsiseid tagasilööke, olgu siinjuures nimetatud USA, Saksamaa, Soome ja mitmete teiste riikide kinnisvarakriise. Rahalised investeeringud on alati seotud teatud riskidega ja nende eest ei ole investor kunagi kaitstud.”

Kuidas vaadelda kinnisvarasse investeerimist Eesti mastaabis?

„Eesti kinnisvaraturg on arenenud peale vabariigi taasiseseisvumist üliedukalt ja seetõttu on kinnisvara valdkonnas saavutanud ka maailma riikide hulgas märkimisväärseid tulemusi. Eestis on kinnisvarahinnad igal aastal näidanud põhiliselt kasvutrendi ning üksikutel juhtudel on esinenud ka hinnalangusi, kuid seda vaid mõnes üksikus piirkonnas. Mitmed hinnalangused on olnud ka näilised. Näiteks kui kinnisvara omanikud püüdsid 2005. aasta lõpus oma kinnisvara realiseerida turuväärtusest tunduvalt kallimalt, siis 2006. aasta alguses ei suutnud nad oma kinnisvara kõrge hinnaga realiseerida ning olid sunnitud kinnisvara hindasid langetama. Taoline tegevus näis teistele aga kinnisvara hinnalangusena. Teisena - kinnisvaraarendajate kõrvale tekkisid spekulatiivse eesmärgiga vahendajaid, kelle poolt varasemalt soetatud kinnisvara paisati uuesti kinnisvaraturule ja seda juba tunduvalt kallimana.“

Kuidas saadakse kinnisvarasse investeerimisest tulu?

„Kinnisvarasse investeeringu puhul on tulu saamise viise mitmeid – kinnisvara väärtustamine läbi arendustegevuse, tulu teenimine kinnisvarahindade tõusult, üüritulu vms.”

Millised on juriidiliste isikute võimalused kinnisvarasse investeerida? Mis vahe on sellel, kui kinnisvarasse investeerib juriidiline isik või eraisik?
”Kinnisvarasse investeerimise võimalused nii eraisikutele kui ka juriidilistele isikutele on üsnagi sarnased. Eraisikud investeerivad peamiselt elamispindadesse, ettevõtted investeerivad põhiliselt äriotstarbelisse kinnisvarasse ja kinnisvaraarendajad investeerivad nii elamis- kui ka äripindade arendamise eesmärgil. Juriidilise isiku ja eraisiku laenu saamise võimalused, tingimused ja laenumahud on samuti erinevad. Maksupoliitika Eestis on ettevõttekeskne ja see soosib ettevõtteid investeerima oma vahendeid kinnisvarasse ja eriti tööstuskinnisvarasse.”

Mille järgi ära tunda see aeg, millal hakata kinnisvarasse investeerima? Millal see on kasulik?
”Investeerimise motivatsioon tekib investoril läbi ideede ja põhjalikku analüüsi, millele järgneb investeeringuks konkreetse objekti valimine. Kinnisvarasse investeerimise võtmeküsimusteks on kindlasti objekti asukoht, projekti teostatavus, investeeringu suurus, finantseerimise plaan, riskid ja loodetav tulu. Samuti arvestatakse antud piirkonna kinnisvara turuanalüüsi ja atraktiivsust, müüdavate objektide hindasid ja selle kasvu, investeeringuga seotud ehitusriske jne. Kinnisvarasse investeeritavad rahalised vahendid moodustuvad põhilise osa krediidiasutustelt saadud laenud, millest 10-30% ulatuses on omafinantseeringu osa. Krediidiasutused pakuvad mitmeid erinevaid kinnisvara arendamise finantseerimise tooteid ja selle kasutamise võimalusi. Laenu saamise tingimused on siinjuures vaid hästi läbimõeldud kinnisvara äriplaan ning kinnisvaraarendaja kogemus ja maksevõime ehk suutlikus teenindada laenukoormust.”

Kas võiksite avaldada ka nipi - kuidas saaks rohkem teenida sellise tegevusega?
”Kinnisvara arendamisel head nippi soovitada on raske. Soovitaksin kinnisvara arendada nendel, kellel piisavalt kogemusi ja kelle kinnisvara arendamise äriplaanid on reaalsed ning pankadele ja investoritele vastuvõetavad. Kuna kinnisvaraga seotud tegevused nõuavad spetsialistidelt palju teadmisi ja kogemusi, siis soovitaksin kinnisvara arendada koostööpartneri- kinnisvarafirmaga, kellel on olemas vajalikud informatsioon, teadmised ja kogemused kinnisvara arendamisel. Kinnisvara ebaprofessionaalne arendamine võib kasumi asemel tuua kahjumi.”

Mida veel võiks teada?

„Kinnisvaraturule on viimaste aastate jooksul juurde tulnud mitmeid kinnisvaraarendajaid, kuid kui palju nendest ka tulevikus kinnisvaraturule püsima jäävad, näitab aeg. Kinnisvaraarendusega kerge kasumi teenimise ajad on lõppenud. Kinnisvaraturg on Eestis arenenud eeskätt tänu tihedale konkurentsile ja muutunud seega professionaalsemaks. Kinnisvara ostjad on muutunud teadlikumaks ja selle soetamisel mõtlevad üha enam eluaseme või äripinna valikul hinna ja kvaliteedi suhtele. Samuti loetakse tähtsaks objekti asukohta, ligipääsu, parkimise võimalusi, kaugust kauplustest, koolidest-lasteaedadest, ühistranspordipeatustest, pannakse rõhku kõrghaljastuse olemasolule jne.”

Kas kinnisvarasse investeerimise peamine põhjus ongi, et soovitakse saada ruttu rikkaks? Või missugused on need põhjused?
”Kinnisvara investeeringuga ülikiiret tulu ei tooda, pigem on tegemist pikaajaliste investeeringutega, mis on riskivabamad võrreldes teiste investeerimise võimalustega. Kinnisvaratehingud on oma olemuselt aeganõudvad ning suhteliselt keerulised. Kuna kõik kinnisvaraobjektid on unikaalsed ehk kordumatud, siis iga sõlmitav objektitehing on samuti erinev. Kinnisvara soetamist loetakse siiski üldjuhul heaks investeeringuks, kuna kinnisvarahinnad näitavad pidevat tõusutrendi. Mitmed kinnisvara soetanud isikud nimetavad investeeringut kinnisvarasse oma neljandaks pensionisambaks, mida on võimalik tulevikus realiseerida või pensionipõlves korrapäraselt tulu saada.”

Kuhu soovitaksite kinnisvaras investeerida ?

„Kui kinnisvara soetatakse omaotstarbeks, siis arvestatakse isikliku maitse eelistusi ja endale olulisi tegureid – kas soetada korter või eramu, mille kaugus vanemate elukohast, oma töökohast, kauplustest, bussipeatustest ja paljud muud asjaolud oleksid võimalikult sobivamad.

Kui valitakse kinnisvara üksnes investeeringu eesmärgiga, siis ei otsustata oma eluaseme eelistuste põhjal, vaid eelkõige kaalutakse maksimaalse tulu teenimise võimalusi. Kui esitada küsimus, millisesse Eestimaa piirkonda ja millisesse kinnisvarasse investeerida, siis soovitaksin investeerida kinnistutesse, millised asuvad looduslikult kaunites kohtades või siis soetada kinnisvara, milline oli juba ammune unistus ja nüüd võiks see teoks saada. Eestimaal on piisavalt müügisolevaid ilusate loodusmaastikega või arhitektuurse väärtusega asuvaid kinnistuid, milliste vastu võiks iga investor huvi tunda. Kinnisvarahindade tõus hakkab järjest rohkem ja rohkem liikuma suurlinnadest väiksematesse piirkondadesse ja seda võiks iga investor ka arvestada.

Kui kellelgi on kinnisvara investeerimiseks tõsised kavatsused, kuid siiski on kõhkleval seisukohal ja vajab professionaalsemat abi, siis soovitan pöörduda kinnisvarafirmasse, mis on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige ja sealt leiate alati spetsialisti, kes annab investorile head nõu või soovitusi investeeringute küsimustes.“

Mida soovitada seoses kinnivarainvesteeringute kajastamisega ettevõtte raamatupidamises? Millised on kinnisvara peamised väärtuste mõisted?

„Nagu varasemalt mainisin, soovib investor kinnisvarainvesteeringult tulu, ja läbi kinnisvaraarenduse kasvab ka üldjuhul kinnisvara turuväärtus. Soovitaksin ettevõtjatele-arendajatele suuremat tähelepanu pöörata kinnisvara väärtusele, mida ettevõtte bilanssis kajastatakse. Bilanssis peaks kinnisvara kajastuma vastavalt turuväärtusele (RTJ: õiglane väärtus). Praktikas ettevõtted üldjuhul ei hinda ümber oma kinnisvara vastavalt turuväärtusele ja kajastavad bilansis soetatud kinnisvara ja sellele tehtud kulutuste väärtuses.

Kinnisvara turuväärtuse määramise jaoks peaks tellima eksperthinnangu sõltumatult ja pädevalt kinnisvarahindajalt. Hindamise koostamise aluseks on Eesti Hindamisstandardid EVS 875 ja Rahvusvahelised Hindamisstandardid - IVS 1-4. Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada turuväärtuse leidmisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kahte põhimeetodeid: võrreldavate tehingute meetodit (Sales Comparison Approach) ja tulumeetodit (Income Capitalization Approach).

Kinnisvara väärtuste puhul puutume kokku erinevate väärtuse mõistetega. Rahvusvaheliste hindamisstandardite (IVS – International Valuation Standards) kohaselt on üheks väärtuse liigiks turuväärtus (Market Value).

Eesti Hindamisstandardid EVS 875 ja Rahvusvahelised Hindamisstandardid IVS 1-4 defineerivad turuväärtust alljärgnevalt:

turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Ülejäänud hindamisel kasutatavad väärtused on käsitletavad kui mitte-turuväärtustena. Mitteturuväärtus on näiteks investeeringuväärtus (Investment value) ja kasutusväärtus (Value in Use), kuna nimetatud mõisted on pigem seotud konkreetse kinnistu kasutuse korraga ja kasutajaga või valdajaga. Kinnisvara investeeringuväärtuse leidmine on vajalik investeerimise alternatiivide võrdlemiseks ja kasutusväärtus näitab varade kasutuse efektiivsust.“



Osale arutelus

  • Aive Antsov

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

TAAVI PALK – parim valik kõigile palgaarvestajaile

Töötasude arvutamist ja maksustamist puudutava seadusandluse igaaastane muutumine ja uute peensuste jätkuv lisandumine on palgaarvestusest teinud ühe komplitseerituma valdkonna finantsarvestuses.

SmartAccounts - lihtsaim ja kiireim raamatupidamistarkvara pilves

SmartAccounts on majandustarkvara, mis on suunatud väikese ja keskmise suurusega uuendusmeelsetele ettevõtetele, kelle jaoks on oluline lihtsus ja mugavus.

Valdkonna tööpakkumised

Maxima otsib FINANTSANALÜÜTIKUT

Maxima Eesti OÜ

22. detsember 2017

Uudised

Tööriistad