Krundi müügi käibemaksustamine

Kinnisasjade müügi käibemaksustamine tekitab jätkuvalt palju küsimusi. Peamiselt on põhjuseks asjaolu, et osa kinnisasja tehinguid on käibemaksuga maksustatud osa aga maksuvabad ja see kummaga on tegemist, sõltub vahel esmapilgul päris vähetähtsatest asjaoludest. Kuna tehingu väärtused on kinnisasjade puhul suured, on ka käibemaksustamise mõju tehingu hinnale märgatav ning seetõttu on õige maksukäsitlus oluline nii müüjale kui ka ostjale.

Üks küsimusi tekitanud teemadest on kruntide müügi käibemaksustamine. Vastavalt käibemaksuseaduse § 16 lg 2 punktile 3 ei kohaldata maksuvabastust krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Kui müüakse maatükki, mis ei ole krunt, siis on tehing maksuvaba. Kui müüakse krunti koos sellel asuva ehitisega, mis on juba kasutusele võetud ega ei ole nn. uus või oluliselt parendatud, ka siis on tehing maksuvaba. Seega sõltub antud juhul tehingu käibemaksustamine mõistetest “krunt” ja “ehitis”. Käibemaksuseadus ise neid mõisteid ei defineeri, neid ei ole mainitud ka käibemaksuseaduse kinnisasja mõiste juures. Seega lähtutakse antud juhul krundi mõistest planeerimisseaduse tähenduses ja ehitise mõistest ehitusseaduse tähenduses.

Planeerimisseaduse (PLS) § 9 lõike 3 kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu kohustusega alal. Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik teatud ehitustegevuseks ning maa-ala kruntideks jaotamiseks linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel (PLS § 3 lg 2). Samas fakt, et maatükk asub näiteks linnas, ei muuda seda veel automaatselt krundiks, oluline on ka asjaolu, et maatükk on “ehitamiseks kavandatud”. Maatükk on ehitamiseks kavandatud siis, kui seal on kas detailplaneeringuga või ehitusloaga (juhul kui detailplaneering ei ole ehitamiseks vajalik (PLS §9 lg 10)) ette nähtud hoonete või rajatiste ehitamine.

Seega muutub maatükk krundiks alles siis, kui kinnitatakse detailplaneering või kui väljastatakse ehitusluba. Kui maatüki müümisel ei ole detailplaneeringut veel alustatud või see ei ole kinnitatud, siis ei ole veel tegemist krundiga ning maatüki müük on maksuvaba. Samas tuleb märkida, et kui detailplaneering on küll müügi hetkel pooleli, kuid müügilepinguga on müüjal siiski kohustus ja vastutus detailplaneeringu kinnitamise osas, siis on tehingu tegelikuks objektiks siiski krunt, ehk kinnitatud detailplaneeringuga maatükk ning hinnale lisandub käibemaks.

Probleeme on tekitanud ka küsimus kuidas käsitleda pooleliolevat ehitist ja selle müüki. Vastus sellele küsimusele peitub ehitise ja krundi mõistetes endis. Ehitise mõiste käibemaksuseaduses toetub ehitusseaduses sätestatud definitsioonile, mille kohaselt ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi (ehitusseadus § 2 lg 1). Seega on ehitis on vastavalt ehitise mõistele üksnes terviklik asi ning pooleliolev ehitis ei saa veel olla ehitis ehitusseaduse tähenduses. Käibemaksuga maksustatakse krunti, millel ei asu ehitist. Kuna pooleliolev ehitis ei ole veel ehitis, siis ongi ka poolelioleva ehitisega krunt veel hoonestamata krunt. Seega maksustatakse poolelioleva ehitise puhul krundi müüki.

Võib muidugi veel ka küsida, mis hetkest on ehitis terviklik asi. Hoone puhul saab lähtuda hoone mõistest – hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis (ehitusseadus § 2 lg 2). Seega on oluline, et katus oleks peal, samas ei ole antud juhul määrav, kas näiteks ka aknad on ees või siseviimistlus tehtud. Kuna aga käibemaksuga maksustatakse nii ehitiseta krundi kui ka uue ehitise müüki, siis maksustamise seisukohalt ei olegi enamasti vaja neil täpset vahet teha. Olulisem on ehitise ja krundi eristamine vana ja laguneva hoone puhul, kuna kasutusele võetud ehitise müük koos selle aluse maaga on maksuvaba käive aga ehitiseta krundi müük maksustatav käive. Jällegi on täpne piiri tõmbamine raske, võib ehk vaid näitena öelda, et üksnes katuse sisselangemine ei tähenda veel, et tegemist ei oleks ehitisega, aga kui on juba üksnes vundament alles, siis seda enam ehitiseks lugeda ei saa.

Krundi müügi tehingu maksustamist võib veel mõjutada ka käibemaksuseaduse § 46 lõikes 3 sätestatud üleminekusäte, mille kohaselt ei maksustata ehitiseta krundi müüki juhul, kui maatükk oli soetatud enne 1. maid 2004. Mõiste “maatükk” tähendab siin ka suuremat maaüksust, mis pärast ostmist edasimüügi tarbeks väiksemateks kruntideks jaotatakse.

Kogu ülaltoodu puudutab loomulikult vaid ettevõtjaid. Füüsilise isiku (mitte kinnisvaratehingutega tegeleva FIE) poolt maatüki müümine ei ole reeglina üldse ettevõtlus, ega maksustata käibemaksuga, olenemata kas on tegemist krundiga või mitte.

Osale arutelus

  • Aili Nurk

Toetajad:

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Veebipõhine Microsoft Dynamics NAV majandustarkvara terviklahendus

Tänapäeva ettevõtete väljakutseks on pidev ärikeskkonna muutumine. Majandus- või äritarkvara peab seejuures olema paindlik, kasvama koos ettevõttega. Samas tuleb koguda ja vaadata oma andmeid täiesti uuel viisil, et teha tuleviku otsuseid, mitte konstateerida minevikku. Majandustarkvara peab olema kaasaegne, hästi integreeritud ja aitama tööaega kokku hoida.

TAAVI PALK – parim valik kõigile palgaarvestajaile

Töötasude arvutamist ja maksustamist puudutava seadusandluse igaaastane muutumine ja uute peensuste jätkuv lisandumine on palgaarvestusest teinud ühe komplitseerituma valdkonna finantsarvestuses.

Valdkonna tööpakkumised

Uudised

Tööriistad