Küsimused/vastused 4 konkreetse tehingu kohta maaga

Toome teiene küsimusi/vastuseid tehingute kohta maaga: kui
ettevõte on ostnud ja broneerinud erinevaid kinnistuid (kõik on ostetud ilma
käibemaksuta) ja soovib neid edasi müüa (mõnedel kinnistutel on alustatud ka
hoonestamist) siis kuidas peaks toimima käibemaksu seadusest lähtuvalt.

1. 02.2006 on ostetud sotsiaalmaa. Ostmisel käibemaks hinnale ei lisandunud. Juhul, kui hetkel kinnistu müüakse, kas tuleb lisada käibemaks? Juhul, kui algatatakse detailplaneering ja muudetaks maa sihtotstarvet, kas siis tuleks müügihinnale lisada käibemaks? Firma ei ole käibemaksukohustuslane.

Vastus: Kui firma müüks maa enne selle otstarbe muutmist, siis maa hinnale kindlasti veel käibemaksu ei lisanduks, kuna tegemist ei ole krundiga. Rakenduks KMS §16 lg 2 punktis 3 sätestatud maksuvabastus.


Kui aga maa sihtotstarve muudetakse, tehakse detailplaneering ja müüakse juba krundina, siis on müük maksustatav käive (KMS §16 lg 2 p 3 - .. krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist, maksuvabastust ei kohaldata).

Kuna antud juhul ei ole müüja veel käibemaksukohustuslane, siis tekib tal käibemaksukohustuslasena registreerimise kohustus, eeldades et krundi müügihind on üle 250 000 krooni. Maksustamisele kuulub ka see tehing millega käibemaksukohustuslasena registreerimise piirmäär ületati. Selleks et vältida sekeldusi tehingu tagantjärele korrigeerimisega (kuna arvele ei tohi märkida käibemaksu firma, kes ei ole veel maksukohustuslasena registreeritud, samas aga tuleb see krunt müüa käibemaksuga), siis soovitaks end maksukohustuslasena registreerida juba enne reaalset müügi toimumist.

2. Firma on broneerinud (võlaõigusliku lepinguga) ilma detailplaneeringuta maatüki 100 000 krooni eest. On olemas klient, kes soovib, et loovutaksin ostu-õiguse ehk broneeringu 1 mln krooni eest. Juhul, kui teha võlaõiguslik leping, mille alusel kantakse 1 mln krooni firmale pangakontole, kas siis tuleb sealt arvestada käibemaks? Firma ei ole käibemaksukohustuslane.

Vastus: Käibemaksuseaduse mõttes käsitatakse kinnisasja broneeringu müüki varalise õiguse müügina ehk teenuse osutamisena. Üksnes kinnisasja omanik (nt kinnisvaraarendusfirma) saab broneeringu müüki käsitada kinnisasja müügi ettemaksuna, mis on maksuvaba käive. Kuna antud juhul ei ole tegemist kinnisasja müügiga vaid üksnes kinnisasja ostueesõiguse müügiga, siis ei saa antud juhul rakendada kinnisasja müügi osas kehtivat maksuvabastust ning broneeringu müük on maksustatav käive. Kuna firma ei ole veel käibemaksukohustuslane, tuleb tal end esmalt ka käibemaksukohustuslasena registreerida. Kui firmal puudub muu maksustatav käive või firma muu tegevus ei tekita kohustust end maksukohustuslasena registreerida, võiks kaaluda esimesel võimalusel ka enda maksukohustuslasena registrist kustutamise avalduse esitamist.

3. Firma ostis 01.2006 sotsiaalmaa, mille detailplaneering oli kinnitatud 09.2005. Osteti hinnaga 2,6 mln, millele ei lisandunud käibemaksu. Maa sihtotstarve on muudetud elamumaaks ja jagatud kinnistu neljaks osaks ning sooviatkse need neli kinnistut müüa. Kas müügihinnale tuleb lisada käibemaks? Firma on käibemaksukohustuslane.

Vastus: Antud juhul tuleb maksustamisel lähtuda krundi mõistest planeerimisseaduse tähenduses. Maa sihtotstarbe muutmine ja kinnistu jagamine iseenesest ei muuda maatükke veel kruntideks. Krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Maatükk muutub krundiks pärast detailplaneeringu või ehitusloa kinnitamist. Seega kui kinnistutel on detailplaneering, mis näeb ette ehitiste püstitamise kinnistutele, siis on nende kinnistute müük maksustatav käive. Kui aga detailplaneering või ehitusluba puudub, siis on müük maksuvaba käive.

4. 04.2005 on ostetud elamumaa (detailplaneering kehtestatud 2003. aastal). Kõik kommunikatsioonid olid välja ehitatud aga käibemaksu ostuhinnale ei lisandunud. Tänaseks on sellele ehitatud poolik eramu (valmidus 30%). Juhul, kui müüa nimetatud kinnistu hinnaga 2,6 mln krooni (maa turuhind seal hulgas 1,4 mln kr) kas siis tuleb kogu müügihinnale lisada käibemaks? Kas tohib teha nii, et maa müüakse asjaõiguslepinguga ilma käibemaksu lisamata ning tööettevõtulepingu raames antakse üle ehitustööd (osa ehitustöid teostatakse veel pärast asjaõiguslepingu sõlmimist), mille kohta esitatakse arve, kus arvestatakse ka käibemaksu? Firma on käibemaksukohustuslane.

Vastus:
Vastavalt ehitusseaduse § 2 lõikele 1 on ehitis “
aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud
terviklik asi”. Seega ei ole pooleliolev ehitis veel ehitis ehitusseaduse mõttes ning krundi müüki tuleks vaadelda kui “krunti, millel puudub ehitis” (KMS § 16 lg 2 p3). Niisiis on taolise krundi müük maksustatav käive olenemata sellest, kas müüte selle ühes või kahes osas. Kui ehitis oleks valmis, oleks samuti kogu müük maksustatav käive, eeldades et ehitis müüakse enne kasutuselevõttu. Seega ei sõltu maksustamine tegelikult ka ehitise valmidusastmest.

Osale arutelus

  • Aili Nurk

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Taavi Majandustarkvara

Taavi Majandustarkvara iseloomustab laialdane funktsionaalsus, integreeritavus ja hea klienditugi. TAAVI Majandustarkvara aitab ettevõttel luua tervikliku integreeritud infosüsteemi, mis käib pidevalt ajaga kaasas.

Standard ERP on integreeritud äritarkvara keskmistele ja suurtele ettevõtetele.

Standard ERP ühendab endas traditsioonilise ettevõtte ressursiplaneerimise (ERP) ja kliendihalduse (CRM) kõrval laialdasel hulgal erilahendusi lähtuvalt ettevõtte spetsiifikast ning vajadustest.

Valdkonna tööpakkumised

Taxify is looking for an ACCOUNTANT

Taxify OÜ

17. detsember 2017

Maxima otsib FINANTSANALÜÜTIKUT

Maxima Eesti OÜ

22. detsember 2017

Uudised

Tööriistad