IAS40 Kinnisvarainvesteeringud

IASC juhatus kinnitas käesoleva
rahvusvahelise raamatupidamisstandardi 2000. aasta märtsis ning seda
rakendatakse nende finantsaruannete suhtes, mis hõlmavad 1.jaanuaril 2001 või
pärast seda algavaid perioode.

Käesoleva standardiga asendatakse standardi IAS 25 “Investeeringute arvestus” kinnisvarainvesteeringute raamatupidamiskäsitluse osas. Käesoleva standardi jõustumisel tunnistati IAS 25 kehtetuks.

Seoses standardi IAS 41 “Põllumajandus” vastuvõtmisega 2001. aasta jaanuaris muudeti paragrahvi 3. Muudetud teksti rakendatakse nende raamatupidamise aastaaruannete suhtes, mis käsitlevad 1. jaanuaril 2003 või pärast seda algavaid perioode.

SISSEJUHATUS

1. Standardis IAS 40 sätestatakse kinnisvarainvesteeringute raamatupidamiskäsitlus ning vastavad avalikustamisnõuded finantsaruannetes. Käesolevat standardit rakendatakse raamatupidamise aastaaruannete suhtes, mis käsitlevad 1. jaanuaril 2001 või pärast seda algavaid perioode. Varasem rakendamine on soovitatav.

2. Käesolev standard asendab nõuded, mis olid esitatud varem kehtinud standardis IAS 25 “Investeeringute arvestus”. Vastavalt standardile IAS 25 võis ettevõte kinnisvarainvesteeringute puhul valida mitme erineva raamatupidamiskäsitluste vahel (amortiseeritud soetusmaksumus vastavalt standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlusele, ümberhindamine miinus amortisatsioon vastavalt standardis IAS 16 lubatud alternatiivkäsitlusele, soetusmaksumus miinus väärtuse langus vastavalt standardile IAS 25 või ümberhindlus vastavalt standardile IAS 25). Käesoleva standardi jõustumisel tunnistatakse IAS 25 kehtetuks.

3. Kinnisvarainvesteeringute all mõistetakse kinnisvara (maa või ehitis, osa ehitisest või mõlemad), mida hoitakse (kas omanikuna või kapitalirendi korral rentnikuna) eelkõige renditulu teenimise või kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks:

a) kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel; või

b) müügiks tavapärase majandustegevuse käigus.

4. Käesolev standard ei käsitle:

a) omaniku poolt kasutatavat kinnisvara (st kinnisvara, mida hoitakse kasutamiseks kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel), mida kajastatakse vastavalt standardile IAS 16 “Materiaalne põhivara” kas amortiseeritud soetusmaksumuses või ümberhinnatud väärtuses, millest on maha arvatud hilisem amortisatsioon;

b) kinnisvara, mida hoitakse müügiks tavapärase majandustegevuse käigus ning mida kajastatakse vastavalt standardile IAS 2 “Varud”, lähtudes sellest, kumb on madalam, kas soetusmaksumus või neto realiseerimisväärtus;

c) kinnisvara, mida ehitatakse või arendatakse kinnisvarainvesteeringuks. Sellise kinnisvara suhtes rakendatakse standardit IAS 16 kuni ehitus- või arendustegevuse lõpetamiseni, misjärel see kinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks ning selle suhtes hakatakse rakendama käesolevat standardit. Käesolevat standardit rakendatakse siiski juhul, kui olemasolev kinnisvarainvesteering arendatakse ümber selliselt, et tulevikus jätkub selle kasutamine kinnisvarainvesteeringuna;

d) rentniku osalust vastavalt kasutusrendi tingimustele – seda käsitleb IAS 17 “Rent”;

e) põllumajandusliku tegevusega seotud maa juurde kuuluvaid bioloogilisi varasid – neid käsitleb IAS 41 ”Põllumajandus”; ja

f) maavarade kaevandamisõigusi ning mineraalide, nafta, maagaasi ja muude samalaadsete taastumatute loodusvarade uurimist ja kasutuselevõttu.

5. Käesolev standard lubab ettevõtetel valida:

a) õiglase väärtuse mudeli: kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse nende õiglases väärtuses ning õiglases väärtuses toimunud muutused kajastatakse kasumiaruandes; või

b) soetusmaksumuse mudeli. Soetusmaksumuse mudel on standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlus: kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse nende amortiseeritud soetusmaksumuses (millest on maha arvatud väärtuse langusest tingitud akumuleeritud kahjumid). Ettevõte, mis valib soetusmaksumuse mudeli, peab avalikustama ka oma kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse.

6. Õiglase väärtuse mudel erineb ümberhindluse mudelist, mida IASC juhatus juba lubab kasutada teatavate mittefinantsvarade puhul. Vastavalt ümberhindluse mudelile käsitatakse bilansilise maksumuse suurenemist soetusmaksumusest lähtuva suuruse suhtes ümberhindluse reservina. Vastavalt õiglase väärtuse mudelile kajastatakse kõik õiglases väärtuses toimunud muutused kasumiaruandes.

7. Käesoleva standardiga võtab juhatus esmakordselt kasutusele õiglase väärtuse mudeli mittefinantsvarade arvestuses. Avalikustatud projekti E64 kohta avaldatud kommentaaridest ilmneb, et kuigi paljud toetavad seda sammu, on teistel siiski märkimisväärseid põhimõttelisi ja praktilisi kõhklusi õiglase väärtuse mudeli laiendamise suhtes mittefinantsvaradele. On ka neid, kes usuvad, et teatavad kinnisvaraturud ei ole õiglase väärtuse mudeli nõuetekohaseks toimimiseks veel piisavalt arenenud. Lisaks arvatakse, et on võimatu täpselt piiritleda kinnisvarainvesteeringu mõistet ning seetõttu on käesoleval ajal võimatu nõuda õiglase väärtuse mudeli rakendamist.

8. Eespool esitatud põhjustel leiab juhatus, et praeguses olukorras ei ole võimalik nõuda õiglase väärtuse mudeli kasutamist kinnisvarainvesteeringute suhtes. Samas leiab juhatus, et oleks soovitatav lubada õiglase väärtuse mudeli kasutamist. See samm edasi võimaldab nii koostajatel kui ka kasutajatel omandada suuremaid kogemusi õiglase väärtuse mudeliga töötamisel ning annab teatavatele kinnisvaraturgudele aega arenemiseks.

9. Käesolev standard nõuab, et ettevõte rakendaks valitud mudelit kõigi oma kinnisvarainvesteeringute suhtes. Ühe mudeli võib asendada teisega ainult juhul, kui selle muudatuse tulemusel muutub esitlusviis asjakohasemaks. Käesoleva standardi puhul leitakse, et õiglase väärtuse mudeli asendamisel soetusmaksumuse mudeliga seda suure tõenäosusega ei juhtu.

10. Erandjuhtudel leidub kindlaid tõendeid selle kohta, et kui ettevõte on esmakordselt omandanud kinnisvarainvesteeringu (või kui olemasolev kinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks pärast ehitus- või arendustegevuse lõpetamist või seoses kasutusviisi muutumisega), ei ole ettevõttel võimalik kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust järjepidevalt usaldusväärselt  määratleda. Sel juhul nõuab standard, et ettevõte kasutaks asjakohase kinnisvarainvesteeringu mõõtmisel standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlust kuni selle kinnisvarainvesteeringu võõrandamiseni. Kinnisvarainvesteeringu lõppväärtus loetakse nulliks. Õiglase väärtuse mudeli valinud ettevõte mõõdab kõiki oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses.

11. A lisas esitatud “Otsustuspuu” näitab kokkuvõtlikult, kuidas ettevõtte otsustab, millal tuleb rakendada standardit IAS 40 (kinnisvarainvesteeringute puhul) ja millal standardit IAS 16 “Materiaalne põhivara” (omaniku poolt kasutatava kinnisvara ja tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutatava kinnisvara ehitamise või arenduse puhul) või standardit IAS 2 “Varud” (tavapärase majandustegevuse käigus müügiks hoitava kinnisvara puhul).

12. B lisas “Järelduste alused” esitatakse kokkuvõtlikult juhatuse põhjendused standardi IAS 40 nõuete kehtestamiseks.

SISUKORD

  <_o3a_p />

Paragrahvid <_o3a_p />

Eesmärk <_o3a_p />

  <_o3a_p />

Rakendusala <_o3a_p />

1–3 <_o3a_p />

Mõisted <_o3a_p />

4–14 <_o3a_p />

Kajastamine <_o3a_p />

15–16 <_o3a_p />

Esmane mõõtmine <_o3a_p />

17–21 <_o3a_p />

Hilisemad kulutused <_o3a_p />

22–23 <_o3a_p />

Esmasele kajastamisele järgnev mõõtmine <_o3a_p />

24–50 <_o3a_p />

Õiglase väärtuse mudel <_o3a_p />

27–49 <_o3a_p />

Kui õiglast väärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta <_o3a_p />

47–49 <_o3a_p />

Soetusmaksumuse mudel <_o3a_p />

50 <_o3a_p />

Ümberliigitamine <_o3a_p />

51–59 <_o3a_p />

Võõrandamine <_o3a_p />

60–64 <_o3a_p />

Avalikustatav informatsioon <_o3a_p />

65–69 <_o3a_p />

Õiglase väärtuse mudel ja soetusmaksumuse mudel <_o3a_p />

65–66 <_o3a_p />

Õiglase väärtuse mudel <_o3a_p />

67–68 <_o3a_p />

Soetusmaksumuse mudel <_o3a_p />

69 <_o3a_p />

Üleminekusätted <_o3a_p />

70–73 <_o3a_p />

Õiglase väärtuse mudel <_o3a_p />

70–72 <_o3a_p />

Soetusmaksumuse mudel <_o3a_p />

73 <_o3a_p />

Jõustumiskuupäev <_o3a_p />

74–75 <_o3a_p />

 

Standardeid, mis on esitatud poolpaksus kursiivkirjas, tuleb lugeda koos käesolevas standardis esitatud taustmaterjali ja rakendusjuhiste ning “Rahvusvaheliste raamatupidamisstandardite eessõnaga”. Rahvusvahelised raamatupidamisstandardid ei ole ette nähtud rakendamiseks ebaoluliste objektide suhtes (vt eessõna paragrahv 12).

EESMÄRK

Käesoleva standardi eesmärk on sätestada kinnisvarainvesteeringute ning nende arvestusega seotud avalikustamisnõuete raamatupidamiskäsitlus.

RAKENDUSALA

1. Käesolevat standardit rakendatakse kinnisvarainvesteeringute kajastamisel, mõõtmisel ja avalikustamisel.

2.  Käesolev standard käsitleb muu hulgas ka kapitalirendi tingimustel rendile võetud kinnisvarainvesteeringute mõõtmist rentniku finantsaruannetes ja kasutusrendi tingimustel rendile antud kinnisvarainvesteeringute mõõtmist rendileandja finantsaruannetes. Käesolevas standardis ei käsitleta teemasid, mida hõlmab IAS 17 “Rent”, sealhulgas:

a) renditehingute liigitamine kapitalirendiks ja kasutusrendiks;

b) kinnisvarainvesteeringutelt teenitud renditulude kajastamine (vt ka IAS 18 “Tulu”);

c) kasutusrendi tingimustel renditud kinnisvara mõõtmine rentniku finantsaruannetes;

d) kapitalirendi tingimustel rendile antud kinnisvara mõõtmine rendileandja finantsaruannetes;

e) müügi-tagasirendi tehingute arvestus; ja

f) kapitali- ja kasutusrenditehingute avalikustamine.

3. Käesolevat standardit ei rakendata järgmiste varade suhtes:

a) bioloogilised varad, mis kuuluvad põllumajandustegevusega seotud maa juurde (vt IAS 41 “Põllumajandus”); ja

b) mineraalide kaevandamisõigus ning nafta, maagaasi ja samalaadsete taastumatute loodusvarade uurimine ja kaevandamine.

MÕISTED

4. Käesolevas standardis kasutatakse järgmisi mõisteid järgmises tähenduses:

Kinnisvarainvesteering
on kinnisvara (maa või ehitis, osa ehitisest või mõlemad), mida hoitakse (kas omanikuna või
kapitalirendi korral rentnikuna) eelkõige renditulu teenimise, kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks:

a) kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel;
või

b) müügiks tavapärase majandustegevuse käigus.

Omaniku poolt kasutatav kinnisvara on kinnisvara, mida hoitakse (kas omanikuna või kapitalirendi korral rentnikuna) kasutamiseks kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel.

Õiglane väärtus on summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja mitteseotud poolte vahelises tehingus
.

Soetusmaksumus on vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või raha ekvivalentide summa või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus.

Bilansiline maksumus on summa, milles vara on bilansis kajastatud.

5. Kinnisvarainvesteeringuid hoitakse renditulu teenimise, kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil. Seetõttu tekitavad kinnisvarainvesteeringud rahavooge ettevõtte teistest varadest suurel määral sõltumatult. See eristab kinnisvarainvesteeringuid omaniku poolt kasutatavast kinnisvarast. Kaupade tootmine või teenuste osutamine (või kinnisvara kasutamine halduslikul eesmärgil) tekitab rahavooge, mis ei ole seotud ainult kinnisvaraga, vaid ka muude tootmis- või tarneprotsessis kasutatavate varadega. Omaniku poolt kasutatavat kinnisvara käsitleb IAS 16 “Materiaalne põhivara”.

6. Kinnisvarainvesteeringud on näiteks:

a) maa, mida hoitakse pikaajalise väärtuse kasvu eesmärgil, mitte müügiks tavapärase majandustegevuse käigus lühema ajavahemiku jooksul;

b) maa, mida hoitakse hetkel määratlemata eesmärgil. (Kui ettevõte ei ole otsustanud, kas ta kavatseb maad kasutada omanikuna kasutatava kinnisvarana või müügiks tavapärase majandustegevuse käigus lühema ajavahemiku jooksul, loetakse maa hoidmise eesmärgiks väärtuse kasvu);

c) ehitis, mis kuulub aruandvale ettevõttele (või mille aruandev ettevõte on kapitalirendi tingimustel rendile võtnud) ja mis on ühe või mitme kasutusrendilepingu alusel allrendile antud; ning

d) ehitis, mida hetkel ei kasutata, kuid mida hoitakse ühe või mitme kasutusrendina rendile andmise eesmärgil.

7. Järgmised näited ei ole kinnisvarainvesteeringud ega kuulu seega käesoleva standardi rakendussalasse:

a) kinnisvara, mida hoitakse müügiks tavapärase majandustegevuse käigus või mida ehitatakse või arendatakse sellise müügi eesmärgil (vt IAS 2 “Varud”), näiteks kinnisvara, mis on omandatud ainult lähitulevikus toimuva võõrandamise või arenduse ja hilisema edasimüügi eesmärgil;

b) kinnisvara, mida ehitatakse või arendatakse kolmandate isikute jaoks (vt IAS 11 “Ehituslepingud”);

c) omaniku poolt kasutatav kinnisvara (vt IAS 16 “Materiaalne põhivara”), sealhulgas kinnisvara, mida hoitakse omanikupoolseks tulevaseks kasutamiseks; kinnisvara, mida hoitakse tulevaseks arendamiseks ja sellele järgnevaks omanikupoolseks kasutamiseks; töötajate poolt kasutatav kinnisvara (sõltumata sellest, kas töötajad maksavad turuhindadele vastavat renti või mitte) ning võõrandamist ootav omaniku poolt kasutatav kinnisvara; ja

d) kinnisvara, mida ehitatakse või arendatakse tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutamiseks. Sellise kinnisvara suhtes rakendatakse standardit IAS 16 “Materiaalne põhivara” kuni ehitus- või arendustegevuse lõpetamiseni, misjärel see kinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks ja selle suhtes hakatakse rakendama käesolevat standardit. Käesolevat standardit rakendatakse siiski juhul, kui olemasolev kinnisvarainvesteering arendatakse ümber selliselt, et tulevikus jätkub selle kasutamine kinnisvarainvesteeringuna (vt paragrahv 52).

8. Teatud kinnisvaraobjektide puhul võidakse üht osa sellest hoida renditulu teenimise või väärtuse kasvu eesmärgil ning teist kasutamiseks kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel. Kui neid osi on võimalik eraldi müüa (või kapitalirendi tingimustel eraldi rendile anda), peab ettevõte nende osade kohta arvestust eraldi. Kui neid osi ei ole võimalik eraldi müüa, loetakse seda kinnisvara kinnisvarainvesteeringuks ainult juhul, kui kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel kasutatav osa on ebaolulise suurusega.

9. Teatavatel juhtudel osutab ettevõte oma kinnisvara kasutajatele lisateenuseid. Ettevõte käsitleb sellist kinnisvara kinnisvarainvesteeringuna juhul, kui need lisateenused moodustavad kinnisvaralt teenitavatest tuludest suhteliselt väheolulise osa. Näiteks võib tuua kontorihoone omaniku, kes osutab ehitist kasutavatele rentnikele turva- ja hooldusteenuseid.

10. Muudel juhtudel moodustavad osutatavad lisateenused olulisema osa. Näiteks kui ettevõte omab ja peab hotelli, moodustavad külastajatele osutatud teenused kinnisvaralt teenitavatest tuludest olulise osa. Seega on omaniku poolt peetav hotell omaniku poolt kasutatav kinnisvara ja mitte kinnisvarainvesteering.

11. Otsustamine selle üle, kas lisateenused moodustavad piisavalt olulise osa kinnisvaralt teenitavatest tuludest ning kas kinnisvara kvalifitseerub kinnisvarainvesteeringuks või mitte, võib osutuda keeruliseks. Näiteks kannab hotelli omanik mõnikord teatavad kohustused vastavalt halduslepingule üle kolmandatele isikutele. Sellise halduslepingu tingimused võivad olla väga erinevad. Ühel äärmuslikul juhul võib omanik sisuliselt olla passiivne investor. Teisel äärmuslikul juhul võib omanik teatavad igapäevased tegevused teenustöödena sisse osta, kuid ise seejuures kanda olulisel määral hotelli põhitegevuse rahavoogude kõikumise riske.

12. Otsustamaks, kas kinnisvara kvalifitseerub kinnisvarainvesteeringuks, on vaja hinnangut. Ettevõte töötab välja kriteeriumid, millest lähtuvalt saab ta järjepidevalt hinnata vastavust kinnisvarainvesteeringu mõistele ning paragrahvides 5–11 esitatud juhistele. Paragrahv 66(a) nõuab, et ettevõte avalikustaks need kriteeriumid juhul, kui liigitamine on keeruline.

13. Vastavalt standardile IAS 17 “Rent” ei kapitaliseeri rentnik kasutusrendi tingimustel renditavat kinnisvara. Seega ei käsitle rentnik oma osalust sellises kinnisvaras kinnisvarainvesteeringuna.

14. Mõnel juhul kuulub ettevõttele kinnisvara, mis on emaettevõttele või mõnele teisele sama kontserni tütarettevõttele rendile ja kasutusele antud. Sellist kinnisvara ei käsitleta kinnisvarainvesteeringuna mõlemat ettevõtet hõlmavates konsolideeritud finantsaruannetes, kuna kontserni kui terviku seisukohast on selline kinnisvara omaniku poolt kasutatav kinnisvara. Samas on selline kinnisvara eraldiseisva ettevõtte seisukohast kinnisvarainvesteering juhul, kui see vastab paragrahvis 4 esitatud mõistele. Seetõttu käsitleb rendileandja antud kinnisvara enda eraldiseisvates finantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuna.

KAJASTAMINE

15. Kinnisvarainvesteeringuid kajastatakse varana siis ja ainult siis, kui:

a) on tõenäoline, et ettevõte saab seoses selle kinnisvarainvesteeringuga tulevikus majanduslikku kasu;
ja

b) kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumust on võimalik usaldusväärselt mõõta
.

16. Selleks et otsustada, kas objekt vastab esimesele kajastamiskriteeriumile, peab ettevõte esmase kajastamise hetkel kättesaadavate tõendite põhjal hindama majandusliku kasu saamise tõenäosust tulevikus. Teise kajastamiskriteeriumi täitmine on harilikult lihtne, kuna vara soetusmaksumus määratakse kindlaks selle ostmist kinnitava vahetustehingu käigus.

ESMANE MÕÕTMINE

17. Kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse esialgselt nende soetusmaksumuses. Esmase mõõtmise hulka loetakse ka tehingukulutused.

18. Ostetud kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumus hõlmab selle ostuhinda ja kõiki selle ostuga otseselt seotud kulutusi. Otseselt seotud kulutused sisaldavad näiteks teenustasusid juriidiliste teenuste eest, kinnisvara ümberregistreerimise makse ja muid tehingukulutusi.

19. Omaniku ehitatud kinnisvarainvesteeringu objekti soetusmaksumus on selle maksumus kuupäeval, mil ehitus- või arendustegevus lõpetatakse. Kuni selle kuupäevani rakendab ettevõte standardit IAS 16 “Materiaalne põhivara”. Sel kuupäeval muutub kinnisvara kinnisvarainvesteeringuks ning selle suhtes hakatakse rakendama käesolevat standardit (vt paragrahv 51(e) ja paragrahv 59).

20. Kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumusse ei arvata tegevuse alustamisega seotud väljaminekuid (välja arvatud juhul, kui need on vajalikud kinnisvara töökorda seadmiseks), enne kinnisvarainvesteeringu planeeritud kasutustaseme saavutamist tekkinud esialgset majandustegevuse kahjumit ega kinnisvara ehitamise või arendustegevuse käigus tekkinud normaalsest tasemest suuremaid materjali, tööjõu või muude ressursside kulusid.

21. Kui kinnisvarainvesteeringu eest tasutakse järelmaksuga, loetakse soetusmaksumuseks summa, mis võrduks kohe tasutava rahasummaga (s.o makstava tasu nüüdisväärtus.  Selle summa ja maksete kogusumma vahet kajastatakse võlgnevusperioodi jooksul intressikuluna.

HILISEMAD KULUTUSED

22. Juba kajastatud kinnisvarainvesteeringuga seotud hilisemad kulutused lisatakse kinnisvarainvesteeringu bilansilisele maksumusele juhul, kui on tõenäoline, et  need kulutused võimaldavad ettevõttel antud kinnisvarainvesteeringult tulevikus saada täiendavat majanduslikku kasu võrreldes algselt eeldatud tasemega.Kõiki muid hilisemaid kulutusi kajastatakse selle perioodi kuluna, mille jooksul need tekkisid.

23. Kinnisvarainvesteeringu omandamise järel tehtud kulutuste raamatupidamiskäsitlus sõltub asjaoludest, mida võeti arvesse vastava investeeringu esmasel mõõtmisel ja kajastamisel. Näiteks juhul, kui kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse määramisel on arvesse võetud majandusliku kasu vähenemist tulevikus, kapitaliseeritakse hilisemad kulutused, mis taastavad antud varast tulevikus saadava majandusliku kasu algselt eeldatud tasemeni. Sama kehtib juhul, kui vara ostuhind kajastab ettevõtte kohustust teha kulutusi, mis on tulevikus vajalikud vara töökorda seadmiseks. Näiteks võib tuua renoveerimist vajava hoone omandamise. Sellisel juhul lisatakse hilisemad kulutused bilansilisele maksumusele.

ESMASELE KAJASTAMISELE JÄRGNEV MÕÕTMINE

24. Ettevõte peab valima arvestusmeetodiks kas paragrahvides 27–49 esitatud õiglase väärtuse mudeli või paragrahvis 50 esitatud soetusmaksumuse mudeli ning rakendama valitud meetodeid kõikide oma kinnisvarainvesteeringute suhtes.

25. Standardi IAS 8 “Perioodi puhaskasum või -kahjum, rängad vead ja muutused arvestusmeetodites” kohaselt võib arvestusmeetodeid muuta ainult juhul, kui sellega kaasneb sündmuste või tehingute asjakohasem esitamine ettevõtte finantsaruannetes. On ülimalt ebatõenäoline, et õiglase väärtuse mudeli asendamisel soetusmaksumuse mudeliga võiks esitamine muutuda asjakohasemaks.

26. Käesolev standard nõuab, et kõik ettevõtted määraksid mõõtmise eesmärgil (õiglase väärtuse mudel) või avalikustamise eesmärgil (soetusmaksumuse mudel) kindlaks kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse. Ettevõtetel on soovitatav, kuid mitte kohustuslik, kindlaks määrata kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus sõltumatu eksperdi hinnangu põhjal, kellel on tunnustatud ja asjakohane ametialane kvalifikatsioon ning kellel on hinnatava kinnisvara asukoha ja kategooria osas hiljutisi kogemusi.

Õiglase väärtuse mudel

27. Pärast esmast kajastamist mõõdab õiglase väärtuse mudeli valinud ettevõte kõiki oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses, välja arvatud paragrahvis 47 kirjeldatud erandjuhtudel.

28. Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse muutustest tulenevaid tulusid ja kulusid kajastatakse nende tekkimise perioodi puhaskasumis või -kahjumis.

29. Harilikult on kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus selle turuväärtus. Õiglaseks väärtuseks loetakse kõige tõenäolisemat hinda, mida turul on bilansipäeval põhjendatult võimalik saada, arvestades õiglase väärtuse määratlust. See on parim hind, mida müüjal on põhjendatult võimalik saada, ning soodsaim hind, mille eest ostjal on põhjendatult võimalik osta. Kõnealune hinnang välistab selliste arvestuslike hindade kasutamise, mida mõjutavad eritingimused või -asjaolud, nagu näiteks ebatüüpiline finantseerimine, müügi-tagasirendi kokkulepped, erikaalutlused või müügiga seotud isikute poolt antavad lisanduvad kasutusõigused.

30. Ettevõte määrab õiglase väärtuse kindlaks, arvamata maha võimalikke tehingukulusid, mis võivad ettevõttel seoses müügi või muu võõrandamisega tekkida.

31. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus peab kajastama tegelikku turuolukorda ja -tingimusi bilansipäeval, mitte mõnel varasemal ega hilisemal kuupäeval.

32. Õiglase väärtuse hinnang on ajaliselt seotud hindamiskuupäevaga. Kuna turg ja turutingimused võivad muutuda, võib hinnatud väärtus osutuda muul ajal ebaõigeks ja ebasobilikuks. Õiglase väärtuse mõiste eeldab ka vara üleandmise ja müügilepingu sõlmimise samaaegsust ilma hinnamuutusteta, mis toimuksid teadlike, huvitatud ja mitteseotud poolte vahelises tehingus juhul, kui vara üleandmine ja tehingu sõlmimine ei toimu samaaegselt.

33. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus kajastab muu hulgas ka olemasolevatest rendilepingutest saadavat renditulu ning piisavaid ja põhjendatud eeldusi, mis väljendavad turu arvamust, millised võiksid olla teadlike ja huvitatud poolte ootused tulevikus saadava renditulu osas, võttes arvesse hetkel valitsevat turuolukorda.

34. Õiglase väärtuse mõiste viitab “teadlikele, huvitatud pooltele”. Käesolevas kontekstis tähendab “teadlik” seda, et nii huvitatud ostja kui ka huvitatud müüja on piisavalt informeeritud kinnisvarainvesteeringu olemusest ja omadustest, selle tegelikest ja võimalikest kasutusviisidest ning turu olukorrast bilansipäeval.

35. Huvitatud ostjal on motivatsioon, kuid mitte kohustus osta. Taoline ostja ei ole liigselt innukas ega kindlalt otsustanud osta mis tahes hinna eest. Samuti ostab selline ostja vastavalt turu reaalsele hetkeseisule ja sellisel turul valitsevatele ootustele, mitte tuginedes kujuteldava või hüpoteetilise turu tingimustele, mille olemasolu ei ole võimalik näidata ega eeldada. Selline võimalik ostja ei maksaks kõrgemat hinda, kui turg nõuab. Kinnisvarainvesteeringu praegune omanik loetakse samuti turu osaliste hulka.

36. Huvitatud müüja ei ole liigselt innukas ega müüma sunnitud müüja, kes oleks nõus müüma mis tahes hinna eest, ega ka selline müüja, kes oleks nõus viivitama selleks, et oodata turu hetkeolukorras põhjendamatuks peetava hinna saamist. Huvitatud müüja on motiveeritud müüma kinnisvarainvesteeringut turutingimustel parima hinna eest, mida avatud turul on võimalik pärast asjakohast turundustegevust saada, milline see hind ka poleks. See kaalutlus ei hõlma kinnisvarainvesteeringu tegeliku omanikuga seotud faktilisi asjaolusid, kuna huvitatud müüja on hüpoteetiline omanik.

37. Väljend “pärast asjakohast turundustegevust” tähendab seda, et kinnisvarainvesteeringut pakutakse turul selleks kõige sobivamal moel, et saavutada selle võõrandamine parima võimaliku hinna eest. Aeg, mille jooksul kinnisvarainvesteeringut turul pakutakse, võib vastavalt turu tingimustele varieeruda, kuid see peab olema küllaldane, et pälvida piisava hulga potentsiaalsete ostjate tähelepanu. Periood, mille jooksul kinnisvarainvesteeringut turul pakutakse, on eeldatavasti enne bilansipäeva.

38. Õiglase väärtuse mõiste viitab mitteseotud poolte vahelisele tehingule. Mitteseotud poolte vaheline tehing on selline, kus pooltel ei ole kindlat või erilist omavahelist suhet, mis muudaks tehingute hinnad turule mitteiseloomulikeks. Eeldatakse, et tehing toimub omavahel mitteseotud isikute vahel, kellest kumbki tegutseb sõltumatult.

39. Parimaks tõendusmaterjaliks õiglase väärtuse kohta on harilikult aktiivsel turul kehtivad samalaadse kinnisvara hinnad, kusjuures samalaadseks loetakse kinnisvara, mis paikneb samas asukohas, on samas seisukorras ning on seotud samalaadsete rendi- ja muude lepingutega. Ettevõte kannab hoolt, et tuvastataks kõik erinevused kinnisvara olemuses, asukohas või seisukorras ning rendilepingute ja muude kinnisvaraga seotud lepingute tingimustes.

40. Paragrahvis 39 kirjeldatud aktiivsel turul kehtivate hindade puudumise korral kaalub ettevõte hindamisel erinevatest allikatest pärineva informatsiooni kasutamist, kaasa arvatud:

a) aktiivsel turul kehtivaid hindu hinnatavast objektist erineva iseloomuga, erinevas seisukorras või asukohas oleva (või erinevate rendi- või muude lepingutega seotud) kinnisvara suhtes, kohandades neid vastavalt kõnealustele erinevustele;

b) hiljutisi hindu vähem aktiivsetel turgudel, kohandades neid vastavalt majandustingimuste muudatustele, mis on aset leidnud pärast nende hindadega toimunud tehingute kuupäeva; ja

c) tulevaste rahavoogude usaldusväärsel hinnangul põhinevaid diskonteeritud rahavoogude prognoose, võttes arvesse kõigi olemasolevate rendi- ja muude lepingute tingimusi ja (võimaluse korral) väliseid tõendeid, nagu turul kehtivad rendihinnad samas asukohas ja seisukorras samalaadse kinnisvara eest, ning kasutades diskontomäärasid, mis väljendaksid hetke turuhinnanguid rahavoogude summa ja laekumise ajaga seotud ebakindluse suhtes.

41. Mõningatel juhtudel võivad eelmises paragrahvis nimetatud erinevad allikad anda kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse kohta erinevaid tulemusi. Ettevõte analüüsib nende erinevuste põhjusi, et jõuda õiglase väärtuse kõige usaldusväärsema hinnanguni õiglaste väärtuste põhjendatud hinnangute suhteliselt kitsas vahemikus.

42. Erandjuhtudel leidub kindlaid tõendeid selle kohta, et kui ettevõte on esmakordselt omandanud kinnisvarainvesteeringu (või kui olemasolev kinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks pärast ehitus- või arendustegevuse lõpetamist või seoses kasutusviisi muutumisega), on kõikumine võimalike õiglase väärtuse põhjendatud hinnangute osas nii suur ning võimalike tulevaste sündmuste tõenäosuse hindamine nii keeruline, et õiglast väärtust ei ole võimalik üheselt hinnata. Kõnealune asjaolu võib anda tunnistust sellest, et kinnisvara õiglast väärtust ei ole võimalik järjepidevalt usaldusväärselt määratleda (vt paragrahv 47).

43. Õiglane väärtus erineb standardis IAS 36 “Varade väärtuse langus” määratletud kasutusväärtusest. Õiglane väärtus kajastab turul osalejate teadmisi ja hinnanguid ning üldisi tegureid, mis on olulised kõigile turul osalejatele. Seevastu kasutusväärtus kajastab ettevõtte teadmisi ja hinnanguid ning konkreetsele ettevõttele iseloomulikke tegureid, mis ei pruugi kehtida kõigi ettevõtete jaoks üldiselt. Õiglane väärtus ei kajasta näiteks:

a) erinevates asukohtades paikneva kinnisvaraportfelli loomisest tulenevat lisaväärtust;

b) kinnisvarainvesteeringute ja muude varade vahelist sünergiat;

c) ainult praeguse omaniku suhtes kehtivaid juriidilisi õigusi või juriidilisi piiranguid; ja

d) praeguse omaniku suhtes kehtivaid maksusoodustusi või maksukoormusi.

44. Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse kindlaksmääramisel peab ettevõte vältima bilansis eraldi varade või kohustistena kajastatud varade või kohustiste topeltarvestamist. Näiteks:

a) seadmed, nagu liftid ja kliimaseadmed, moodustavad sageli ehituse lahutamatu osa ning üldjuhul liidetakse need kinnisvarainvesteeringu maksumusse ega kajastata eraldi materiaalse põhivarana;

b) kui kontor on antud rendile möbleerituna, sisaldab kontori õiglane väärtus ka mööbli õiglast väärtust, kuna renditulu on seotud möbleeritud kontoriga. Kui kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus hõlmab mööblit, ei kajasta ettevõte seda mööblit eraldi varana; ja

c) kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus ei sisalda ette makstud või viitlaekumisena kajastatud kasutusrenditulu, kuna ettevõte kajastab neid eraldi kohustise või varana.

45. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus ei kajasta vastavasse kinnisvarasse tehtavaid tulevasi investeeringuid, mis parandavad või tõstavad selle kvaliteeti, ega nendest investeeringutest tulenevat tulevast kasu.

46. Mõningatel juhtudel võib ettevõte eeldada, et kinnisvarainvesteeringuga seotud väljamaksete (välja arvatud aruandluses kajastatud finantskohustistega seotud maksete) nüüdisväärtus ületab selle objektiga seotud laekumiste nüüdisväärtuse. Ettevõte peab kasutama standardit IAS 37 “Eraldised, tingimuslikud kohustised ja tingimuslikud varad”, et määrata kindlaks, kas vastavat kohustist tuleb kajastada ja kuidas ettevõte peaks taolist kohustist mõõtma.

Kui õiglast väärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta

47. Kehtib vaidlustatav eeldus, et ettevõte suudab kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust järjepidevalt usaldusväärselt määratleda.Erandjuhtudel leidub siiski kindlaid tõendeid selle kohta, et kui ettevõte on esmakordselt omandanud kinnisvarainvesteeringu (või kui olemasolev kinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks pärast ehitus- või arendustegevuse lõpetamist või seoses kasutusviisi muutumisega), ei ole ettevõttel võimalik kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust järjepidevalt usaldusväärselt määratleda.Selline olukord tekib siis ja ainult siis, kui võrreldavaid tehinguid sooritatakse turul harva ning ei ole võimalik anda alternatiivseid (näiteks diskonteeritud rahavoogude prognoosil põhinevaid) hinnanguid.Sel juhul peab ettevõte seda kinnisvarainvesteeringut mõõtma vastavalt standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlusele. Kinnisvarainvesteeringu lõppväärtus loetakse nulliks.Ettevõte peab jätkama IAS 16 rakendamist kuni selle kinnisvarainvesteeringu võõrandamiseni.

48. Nendel erandjuhtudel, kui ettevõte on eelmises paragrahvis esitatud põhjustel sunnitud kinnisvarainvesteeringut mõõtma standardis IAS 16 esitatud põhikäsitlust kasutades, mõõdab ettevõte kõiki teisi oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses.

49. Kui ettevõte on kinnisvarainvesteeringut eelnevalt mõõtnud õiglases väärtuses, peab ta jätkama selle kinnisvara mõõtmist õiglases väärtuses kuni selle võõrandamiseni (või kuni see kinnisvara muutub omaniku poolt kasutatavakskinnisvaraks või ettevõte hakkab kinnisvara arendama hilisemaks müügiks tavapärase majandustegevuse käigus) isegi juhul, kui võrreldavad tehingud turul muutuvad harvemaks või turuhinnad muutuvad raskemini kättesaadavaks.

Soetusmaksumuse mudel

50. Pärast esmast kajastamist mõõdab soetusmaksumuse mudeli valinud ettevõte kõiki oma kinnisvarainvesteeringuid, kasutades standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlust, st soetusmaksumuses, millest on maha arvestatud akumuleeritud amortisatsioon ja väärtuse langusest tingitud akumuleeritud kahjumid.

ÜMBERLIIGITAMINE

51. Kinnisvara ümberliigitamine kinnisvarainvesteeringute rühma või kinnisvarainvesteeringute rühmast teostatakse siis ja ainult siis, kui toimub muutus varaobjekti kasutuses, mida tõendab:

a) omanikupoolse kasutamise algus, mille puhul toimub ümberliigitamine kinnisvarainvesteeringust omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks;

b) arenduse algus müügi eesmärgil, mille puhul toimub ümberliigitamine kinnisvarainvesteeringust varudeks;

c) omanikupoolse kasutamise lõpp, mille puhul toimub ümberliigitamine omaniku poolt kasutatavast kinnisvarast kinnisvarainvesteeringuks;

d) kasutusrendile andmine, mille puhul toimub ümberliigitamine varudest kinnisvarainvesteeringuks;
või

e) ehituse või arenduse lõpp, mille puhul toimub ümberliigitamine ehitatavast või arendatavast kinnisvarast (mida käsitleb IAS 16 “Materiaalne põhivara”) kinnisvarainvesteeringuks.

52. Paragrahv 51(b) nõuab, et ettevõte liigitaks kinnisvara kinnisvarainvesteeringutest ümber varudeks siis ja ainult siis, kui toimub muutus selle kasutamises, mille tõenduseks on arendustegevuse alustamine müügi eesmärgil. Kui ettevõte otsustab realiseerida kinnisvarainvesteeringu ilma seda arendamata, jätkab ettevõte kinnisvara käsitlemist kinnisvarainvesteeringuna kuni selle kajastamise lõpuni (bilansist kõrvaldamiseni) ega käsitle seda varuna. Samamoodi, kui ettevõtte alustab olemasoleva kinnisvarainvesteeringu ümberarendust, et seda tulevikus jätkuvalt kinnisvarainvesteeringuna kasutada, kajastatakse seda kinnisvarainvesteeringuna ka ümberarenduse jooksul ega liigitata ümber omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks.

53. Paragrahvid 54–59 käsitlevad kajastamist ja mõõtmist puudutavaid probleeme, mida rakendatakse juhul, kui ettevõte kasutab kinnisvarainvesteeringute hindamiseks õiglase väärtuse mudelit. Kui ettevõte kasutab soetusmaksumuse mudelit, ei muuda kinnisvara ümberliigitamised kinnisvarainvesteeringute, omaniku poolt kasutatava kinnisvara ja varude vahel kinnisvaraobjekti bilansilist maksumust ega ka soetusmaksumust mõõtmise või avalikustamise seisukohast.

54. Õiglases väärtuses kajastatava kinnisvarainvesteeringu ümberliigitamisel omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks või varudeks loetakse selle kinnisvara soetusmaksumuseks hilisemas arvestuses vastavalt standardile IAS 16 “Materiaalne põhivara”või IAS 2 “Varud” selle kinnisvara õiglane väärtus kasutusotstarbe muutumise kuupäeval.

55. Kui omaniku poolt kasutatav kinnisvara muutub õiglases väärtuses kajastatavaks kinnisvarainvesteeringuks, rakendab ettevõte kuni kasutusotstarbe muutumise kuupäevani standardit IAS 16.Ettevõte käsitleb sel kuupäeval eksisteerivat võimalikku vahet kinnisvara bilansilise maksumuse (vastavalt standardile IAS 16) ja selle õiglase väärtuse vahel samamoodi nagu ümberhindlust standardi IAS 16 kohaselt.

56. Kuni kuupäevani, mil omaniku poolt kasutatav kinnisvara muutub õiglases väärtuses kajastatavaks kinnisvarainvesteeringuks, jätkab ettevõte kinnisvara amortiseerimist ja juba tekkinud väärtuse langusest tingitud kahjumi kajastamist. Ettevõte käsitleb sel kuupäeval eksisteerivaid vahesid kinnisvara bilansilise maksumuse (määratud vastavalt standardile IAS 16) ja selle õiglase väärtuse vahel samamoodi nagu ümberhindlust standardi IAS 16 kohaselt. Teiste sõnadega:

a) vähenemisi kinnisvara bilansilises maksumuses kajastatakse osana perioodi puhaskasumist või -kahjumist. Vähenemine arvatakse aga maha ümberhindlusreservist selles ulatuses, millises kõnealuse kinnisvara üleshindluse summa ümberhindlusreservi kuulub; ja

b) suurenemisi bilansilises maksumuses käsitletakse järgmiselt:

i) seda osa suurenemisest, mis katab kõnealuse kinnisvara varasemast väärtuse langusest tingitud kahjumit, kajastatakse osana perioodi puhaskasumist või -kahjumist. Puhaskasumis või -kahjumis kajastatav summa ei või ületada summat, mis oleks vajalik bilansilise maksumuse taastamiseks sellise maksumuseni, mis kinnisvaral oleks olnud (amortisatsioon maha arvatud), kui väärtuse langusest tulenevat kahjumit ei oleks kajastatud; ja

ii) ülejäänud osa suurenemisest kajastatakse omakapitali kirjel “ümberhindluse reserv”. Kinnisvarainvesteeringu hilisema võõrandamise korral võib omakapitalis sisalduva ümberhindluse reservi üle kanda eelmiste perioodide jaotamata kasumisse. Ümberhindluse reservi ümberliigitamist eelmiste perioodide jaotamata kasumiks ei tohi teostada läbi kasumiaruande.

57. Kinnisvara ümberliigitamisel varudest õiglases väärtuses kajastatavaks kinnisvarainvesteeringuks kajastatakse vahet kinnisvara õiglase väärtuse ja selle eelnenud bilansilisemaksumuse vahel ümberliigitamise kuupäeval perioodi puhaskasumis või -kahjumis.

58. Kinnisvara ümberliigitamist varudest õiglases väärtuses kajastatavateks kinnisvarainvesteeringuteks käsitletakse samalaadselt varude müügiga.

59. Kui ettevõte lõpetab ehitatava ja õiglases väärtuses kajastatava kinnisvarainvesteeringu ehitus- või arendustegevuse, kajastatakse erinevust kinnisvara õiglase väärtuse ja selle eelnenud bilansilise maksumuse vahel ümberliigitamise kuupäeval perioodi puhaskasumis või -kahjumis.

VÕÕRANDAMINE

60. Kinnisvarainvesteeringu kajastamine lõpetatakse (kõrvaldatakse bilansist) objekti võõrandamisel või siis, kui kinnisvarainvesteering on püsivalt kasutamisest eemaldatud ning selle võõrandamisest tulevikus ei eeldata majanduslikku kasu.

61. Kinnisvarainvesteeringu võõrandamine võib toimuda selle müügi või kapitalirendile andmise teel. Kinnisvarainvesteeringu võõrandamise kuupäeva kindlaksmääramisel peab ettevõte rakendama standardis IAS 18 “Tulu” esitatud kriteeriume kaupade müügist tuleneva müügitulu kajastamiseks ning võtma arvesse vastavaid juhiseid, mis on esitatud standardi IAS 18 lisas. Kui võõrandamine toimub kapitalirendi või müügi-tagasirendi teel, rakendatakse standardit IAS 17 “Rent”.

62. Kinnisvarainvesteeringu kasutuselt eemaldamisest või võõrandamisest tulenev kasum või kahjum määratakse kindlaks realiseerimisel saadud netosumma ja vara bilansilise maksumuse vahena ning see kajastatakse kasumiaruandes tulu või kuluna (välja arvatud müügi-tagasirendi puhul, mil lähtutakse standardi IAS 17 “Rent” nõuetest).

63. Kinnisvarainvesteeringu võõrandamisest saada olevat tasu kajastatakse algselt selle õiglases väärtuses. Eelkõige siis, kui kinnisvarainvesteeringu eest tasutakse järelmaksuga, kajastatakse saadud tasu algselt summas, mis võrduks kohe tasutava rahasummaga (tasu nüüdisväärtus). Nõude nominaalsumma ja selle nüüdisväärtuse summa vahet kajastatakse intressituluna standardi IAS 18 “Tulu” kohaselt vastavalt aja möödumisele ja kasutades nõude efektiivset tulumäära.

64. Pärast kinnisvarainvesteeringu võõrandamist ettevõttele jäävate kohustiste suhtes rakendab ettevõte standardit IAS 37 “Eraldised, tingimuslikud kohustised ja tingimuslikud varad” või muid asjakohaseid rahvusvahelisi raamatupidamisstandardeid.

AVALIKUSTATAV INFORMATSIOON

Õiglase väärtuse mudel ja soetusmaksumuse mudel

65. Alljärgnevad avalikustamisnõuded kehtivad lisaks nõuetele, mis on esitatud standardis IAS 17 “Rent”. Vastavalt standardile IAS 17 esitab kinnisvarainvesteeringu omanik kasutusrendilepingute kohta rendileandja poolt avalikustamisele kuuluva informatsiooni. Standardi IAS 17 kohaselt esitab kapitalirendi tingimustel kinnisvarainvesteeringut rentiv ettevõte rentniku poolt avalikustamisele kuuluva informatsiooni kõnealuse kapitalirendilepingu kohta ning rendileandja poolt avalikustamisele kuuluva informatsiooni mis tahes kasutusrendilepingute kohta, mille ettevõte on sõlminud.

66. Ettevõte peab avalikustama:

a) juhul, kui kinnisvara liigitamine on keeruline (vt paragrahv 12), ettevõttes välja töötatud kriteeriumid, mille alusel tehakse vahet kinnisvarainvesteeringute ja omaniku poolt kasutatava kinnisvara või tavapärase majandustegevuse käigus müügiks hoitava kinnisvara vahel;

b) kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse kindlaksmääramisel rakendatavad meetodid ja olulised eeldused, kaasa arvatud kinnitus selle kohta, kas õiglase väärtuse kindlaksmääramine põhineb turult saadud tõendusmaterjalil või olid selle aluseks kinnisvara olemuse võrreldavate turuandmete puudumise tõttu pigem muud tegurid (mille ettevõte peab avalikustama);

c) mil määral põhineb (finantsaruannetes mõõdetud või avalikustatud) kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus  sõltumatu hindaja hinnangul, kellel on tunnustatud ja asjakohane ametialane kvalifikatsioon ning kellel on hinnatava kinnisvara asukoha ja kategooria osas hiljutisi kogemusi.
Kui sellist hindamist ei ole teostatud, avalikustatakse see asjaolu;

d) alljärgnevad kasumiaruandes sisalduvad summad:

i) kinnisvarainvesteeringutest saadud renditulu;

ii) otsesed tegevuskulud (sealhulgas remondi- ja hoolduskulud), mis on seotud kinnisvarainvesteeringutega, mis on perioodi jooksul tekitanud renditulu;
ja

iii) otsesed tegevuskulud (sealhulgas remondi- ja hoolduskulud), mis on seotud kinnisvarainvesteeringutega, mis ei ole perioodi jooksul renditulu tekitanud.

e) piirangud, mis on seotud kinnisvarainvesteeringu realiseeritavusega või müügitulu ja võõrandamisest saadavate summade laekumisega ning vastavad summad;
ja

f) olulised lepingulised kohustused seoses kinnisvarainvesteeringu ostmise, ehitamise ja arendusega või seoses remondi, hoolduse ja kvaliteedi parandamisega.

Õiglase väärtuse mudel

67. Lisaks paragrahvis 66 esitatud avalikustamisnõuetele peab paragrahvides 27–49 kirjeldatud õiglase väärtuse mudelit kasutav ettevõte avalikustama kinnisvarainvesteeringute perioodi alguse ja lõpu bilansilise maksumuse võrdluse, näidates järgmisi liikumisi (eelmiste perioodide võrdlusandmeid ei nõuta):

a) lisandumised, avalikustades eraldi omandamisest tulenevad ja hilisemate kulutuste kapitaliseerimisest tulenevad lisandumised;

b) lisandumised, mis tulenevad omandamisest äriühenduste kaudu;

c) võõrandamised;

d) õiglase väärtuse korrigeerimisest tulenevad netokasumid või -kahjumid;

e) välismaiste majandusüksuste finantsaruannete konverteerimisel tekkivad valuutakursside muutusest tulenevad netovahed;

f) ümberliigitamine varudeks ja omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks ning varudest ja omaniku poolt kasutatavast kinnisvarast;
and

g) muud liikumised.

68. Erandjuhtudel, kui ettevõte kasutab kinnisvarainvesteeringu mõõtmisel standardis IAS 16 “Materiaalne põhivara” esitatud põhikäsitlust (usaldusväärse õiglase väärtuse puudumise tõttu, vt paragrahv 47), avalikustatakse eelmises paragrahvis nõutud selgitav võrdlus selle kinnisvarainvesteeringu kohta teistest kinnisvarainvesteeringutest eraldi.Lisaks peab ettevõte avalikustama:

a) kinnisvarainvesteeringute kirjelduse;

b) selgituse, miks õiglast väärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta;

c) kui võimalik, siis vahemiku, millesse tõenäoliselt langeksid õiglase väärtuse hinnangud;
ja

d) õiglases väärtuses kajastamata kinnisvarainvesteeringu võõrandamise puhul:

i) asjaolu, et ettevõte on realiseerinud kinnisvarainvesteeringu, mida ei kajastatud õiglases väärtuses;

ii) selle kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse müügi hetkel;
ja

iii) kajastatud tulu või kulu summa.

Soetusmaksumuse mudel

69. Lisaks paragrahvis 66 esitatud avalikustamisnõuetele peab paragrahvis 50 kirjeldatud soetusmaksumuse mudelit kasutav ettevõte avalikustama:

a) kasutatud amortisatsioonimeetodid;

b) kasulikud tööead või kasutatud amortisatsiooninormid;

c) soetusmaksumuse perioodi alguses ja lõpus  ning akumuleeritud amortisatsiooni (koos väärtuse langusest tingitud akumuleeritud kahjumitega);

d) kinnisvarainvesteeringu perioodi alguse ja lõpu bilansilise
maksumuse selgitava võrdluse (eelmiste perioodide võrdlusandmeid ei nõuta), näidates järgmist:

i) lisandumised, avalikustades eraldi omandamisest tulenevad ja hilisemate kulutuste kapitaliseerimisest tulenevad lisandumised;

ii) lisandumised, mis tulenevad omandamisest äriühenduste kaudu;

iii) võõrandamised;

iv) amortisatsiooni;

v) perioodi jooksul kajastatud väärtuse langusest tulenevad kahjumid ja nende kahjumite tühistamised vastavalt standardile IAS 36 “Varade väärtuse langus”;

vi) välismaiste majandusüksuste finantsaruannete konverteerimisest tekkivad valuutakursside muutusest tulenevad netovahed;

vii) ümberliigitamine varudeks ja omaniku poolt kasutatavaks kinnisvaraks ning varudest ja omaniku poolt kasutatavast kinnisvarast;
ja

viii) muud liikumised;
ning

e) kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse.
Paragrahvis 47 kirjeldatud erandjuhtudel, kui ettevõttel ei ole võimalik kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt kindlaks määrata, avalikustab ettevõte:

i) kinnisvarainvesteeringu kirjelduse;

ii) selgituse, miks õiglast väärtust ei ole võimalik usaldusväärselt mõõta;
ja

iii) kui võimalik, siis vahemiku, millesse tõenäoliselt langeksid õiglase väärtuse hinnangud.

ÜLEMINEKUSÄTTED

Õiglase väärtuse mudel

70. Õiglase väärtuse mudeli puhul peab ettevõte kajastama käesoleva standardi kasutuselevõtu mõju selle jõustumiskuupäeval (või varem) selle aruandeperioodi jaotamata kasumi algsaldo korrigeerimisena, mil käesolev standard esmakordselt kasutusele võeti.Lisaks sellele:

a) kui ettevõte on eelnevalt avalikult (oma finantsaruannetes või muul moel) esitanud andmeid oma kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse kohta eelmistel perioodidel (mis on kindlaks määratud sellistel alustel, mis vastab paragrahvis 4 esitatud õiglase väärtuse mõistele ja paragrahvides 29–46 esitatud juhistele), soovitatakse, kuid ei nõuta, et ettevõte:

i) korrigeeriks jaotamata kasumi algsaldot kõige varasemas aruandes esitatavas perioodis, mille kohta õiglast väärtust käsitlevad andmed avalikustati;
ja

ii) arvestada ümber nende perioodide kohta esitatud võrdlusandmed;
ja

b) kui ettevõte ei ole eelnevalt alaparagrahvis a kirjeldatud informatsiooni avalikult esitanud, ei arvesta ettevõte ümber eelmiste perioodide võrdlusandmeid ning avalikustab selle asjaolu.

71. Käesolev standard nõuab standardiga IAS 8 “Perioodi puhaskasum või -kahjum, rängad vead ja muutused arvestusmeetodites” ettenähtud arvestusmeetodite muutuste põhikäsitlusest ja lubatud alternatiivkäsitlusest erinevat käsitlust. Standard IAS 8 nõuab võrdlusandmete ümberarvestamist (põhikäsitlus) või pro forma ümber arvestatud võrdlusandmete avalikustamist (lubatud alternatiivkäsitlus), kui see on praktiliselt võimalik.

72. Käesoleva standardi esmakordsel rakendamisel hõlmab jaotamata kasumi algsaldo korrigeerimine ka ümberhindluse reservi hulka kuuluvate kinnisvarainvesteeringutega seotud summade ümberliigitamist.

Soetusmaksumuse mudel

73. Standardit IAS 8 rakendatakse kõigi arvestusmeetodite muutuste kohta, mis tulenevad käesoleva standardi esmakordsest kasutuselevõtust ja ettevõtte otsusest kasutada soetusmaksumuse mudelit. Arvestusmeetodite muutuste mõju hõlmab ka ümberhindluse reservi hulka kuuluvate kinnisvarainvesteeringutega seotud summade ümberliigitamist.

JÕUSTUMISKUUPÄEV

74. Käesolevat rahvusvahelist raamatupidamisstandardit rakendatakse raamatupidamise aastaaruannete suhtes, mis hõlmavad 1. jaanuaril 2001 või pärast seda algavaid perioode.Varasem rakendamine on soovitatav.Kui ettevõte rakendab käesolevat standardit enne 1. jaanuari 2001 algavate perioodide suhtes, peab ta  selle asjaolu avalikustama.

75. Käesoleva standardiga asendatakse IAS 25 “Investeeringute arvestamine” kinnisvarainvesteeringute arvestamise osas.

Osale arutelus

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Paindlik NOOM pakub erilahendusi

Üks korralik majandustarkvara on kohaldatav Teie ettevõtte soovide ja vajadustega. Astro Balticsi loodud majandustarkvaraga NOOM saate kindlad olla, et tarkvara suudab kaasas käia kõikide erisoovidega, mis Teie ettevõtte arenedes võivad tekkida.

Parima juhtimisaruandluse ja automatiseeritud raamatupidamisega majandustarkvara Suno365

Columbus Eesti on toonud turule uue täisfunktsionaalse majandustarkvara Suno365. Tegu on pilvepõhise ja kuutasulise majandustarkvaraga (ERP) ettevõtetele, kes hindavad kaasaegseid lahendusi taskukohaste kuludega.

Valdkonna tööpakkumised

MAXIMA EESTI OÜ otsib PEARAAMATUPIDAJAT

Fontes PMP OÜ

22. oktoober 2018

Uudised

Tööriistad