Blogi
Advokaadibüroo SORAINEN blog
17.05.2011
Riigikohus: majanduslangus fikseeritud üüri ei mõjuta
 |
| Advokaadibüroo |
|
|
Majanduslanguse tagajärjel on ettevõtjad otsinud lahendusi püsikulude vähendamiseks. Sealhulgas on püütud leida viise vähendamaks ettevõtte üürikulu ning mõneti on loodetud näha lahendust võlaõigusseaduse nn frustratsiooniklauslis.
Nüüd on Riigikohus täiendavalt seletanud selle sätte sisu ja rakendamisvõimalusi.
Nimetatud paragrahv sätestab eeldused, millistel juhtudel võib lepingupartner nõuda hinna alandamist või öelda lepingu üles olukorras, kus pooltevahelised kohustused ei ole enam tasakaalus võrreldes lepingu sõlmimise ajaga.
Seega võib üürnik lepingu muutmist nõuda, kui:
- üürnik ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda;
- üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõjutada;
- asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt üürnik; ja
- üürnik ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
Hiljutises Riigikohtu lahendis selgitas kohus, millal saab üürnik üüri alandamisel tugineda majanduslangusele. Kohtuasjas soovis üürnik 5 kuuks vähendada üürisummat poole võrra, tuginedes naftatransiidi järsule langusele.
Ringkonnakohus leidis ja Riigikohus kinnitas, et kui üüri suurus on kokku lepitud kaubavoost mittesõltuva fikseeritud üürina, siis eeldatakse, et kaubavoo muutumise riisikot kannab üürnik. Üürnik kannaks riisikot isegi siis, kui lepingupooled on lisaks fikseeritud üürile kokku leppinud ka käibeüüris.
Seega kinnitas Riigikohus, et fikseeritud üüri puhul on peaaegu võimatu tugineda frustratsiooniklauslile ja seda ka olukorras, kus pooltevaheliste kohustuste tasakaal tegelikkuses ongi muutunud, sh majanduslanguse tõttu.
Teistsugune tõlgendus võiks tekitada olukorra, kus majanduses toimuvate muutuste tagajärjel vastutab üürileandja üürniku majandustegevuses võetud riskide ja tehtud otsuste eest. Üürnik võtab üürilepingut sõlmides oma ärimudelist tuleneva äririski ning sellise riski realiseerumise negatiivseid tagajärgi ei saa üürnik üürileandjale üle kanda. Seega üürnik ei saa nõuda fikseeritud üüri alandamist või öelda lepingut üles, tuginedes ebastabiilsele majandusolukorrale.
SORAINEN on varem avaldanud artikli frustratsiooniklauslist devalveerimise kontekstis.
Artikli autorid on Kaido Loor, advokaadibüroo SORAINEN partner ja Priit Lepasepp, advokaadibüroo SORAINEN jurist.