Liigne jõulisus üürisuhtes võib olla ohtlik

Audit. Raamatupidamine. Maksud. Õigusteenused.

kõik blogid - Rödl & Partner Äriblog

Kõik blogid

Üürileandjad on üha sagedamini asunud pandiõigust teostama panditud esemete äravõtmise või üüritud pinna luku vahetuse, signalisatsiooni ümberkodeerimise ning turvafirma abiga üürniku töötajate välja tõstmise kaudu. Paraku võib nii jõuline tegevus kaasa tuua hoopis kahjunõuded üürileandja enda vastu. 

Majanduskriisi tulemusena on paljud üürnikud makseraskustes. Võlaõigusseadus annab üürileandjale oma nõuete rahuldamiseks esmapilgul üsnagi mõjusa tagatise – üürileandja pandiõiguse. See on seadusest tulenev pant, mis tagab jooksva ja eelneva aasta üüri- ning hüvitisnõudeid üürniku vastu. Panditud esemeteks on üüritud kinnisasjal asuvad, ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvad vallasasjad. Pandiõiguse teostamise seaduslikkuse tagamiseks tuleb üürileandjal juhinduda täpselt seaduses sätestatud reeglitest.

Üürileandjal on õigus tema nõuete täitmise tagamiseks vajalikus ulatuses asju kinni pidada  - keelata asjade üüritud pinnalt eemaldamine. Samuti on üürileandjal õigus kasutada pandiõiguse teostamisel omaabi (jõudu), kuid üksnes juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumis leiduvaid asju üürileandja pandiõiguse kahjustamise eesmärgil ära viia.

Omaabi (jõu) kasutamine asjade kinnipidamisel on lubatud vaid enne, kui üürnik asjad üüritud pinnalt ära viib. Üürniku pahatahtlik tegevus on tõsiseks probleemiks, sest enamasti puudub üürileandjal pidev järelevalve üüripinnal toimuva üle. Asjade äraviimisest saadakse teada alles tagantjärele, tihti siis, kui üürnik on need juba uuele omanikule võõrandanud ning omaabi kasutamise võimalus möödunud. Kui asjad viiakse üüritud pinnalt ära üürileandja teadmata või hoolimata üürileandja eelnevast vastuvaidlemisest asjade äraviimisele, võib üürileandja nõuda asjade tagasitoomist.  Oma valdusesse võib üürileandja asju nõuda siis, kui üürnik on ära kolinud. Nende õiguste kasutamine toimub aga juba kohtu, mitte omaabi korras.

Omaabi teostamise eeldusi on analüüsinud ka Riigikohus, leides, et kinnipidamisõiguse teostamisel tuleb täpselt järgida seaduse nõudeid. Muuhulgas on selgelt rõhutatud, et asju kinni pidada on üürileandjal õigus vaid siis, kui üürnik tegutseb eesmärgiga üürileandja pandiõigust kahjustada. Korrapärase majandustegevuse ja tavapärase elukorralduse käigus asjade äraviimine ei ole käsitletav pahatahtliku käitumisena. Ka ei saa üürileandja takistada asjade äraviimist, kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Praktikas võivad sellest tuleneda olulised vaidlused üürniku ja üürileandja vahel, sest üürileandjal puudub sageli informatsioon selle kohta, kas asjade eemaldamine üüritud pinnalt on seotud korralise majandustegevusega või mitte. Reeglina ei ole lubatav ka luku vahetamine (ei üüritud ruumi tagasisaamiseks ega pandiõiguse teostamiseks), sest ka sellise tegevusega on sageli omaabi piirid ületatud.

Kui üürileandja seaduses sätestatud aluseid pandiõiguse teostamisel ei järgi, on tema tegevus omavoliline. Isik, kes on saanud asja valduse omavoliga, vastutab üldjuhul asja hävimise ning selle väärtuse vähenemise eest. Üürileandja vabaneb vastutusest vaid juhul, kui ta suudab tõendada, et asjad oleksid hävinud ka siis, kui nad oleksid jätkuvalt olnud üürniku valduses. Seega võivad üürileandja poolt pandiõiguse ebakorrektse teostamise tagajärjeks olla aastatepikkused kohtuvaidlused, seda eriti juhul, kui panditud asi võõrandatakse koheselt enampakkumisel – sellisel juhul ei ole asjad üürileandja valduses säilinud. Rutaka pandiõiguse teostamise ja enampakkumise tulemus võib seega olla hoopis kahjunõude esitamine üürileandjale.

Üürileandja pandiõiguse teostamine ei ole siiski mitte võimatu. Tuleb vaid silmas pidada, et juhul, kui üürileandja pandiõigust omaabi korras teostada soovib, tuleb eelnevalt täpselt hinnata ning kindlasti tõendataval viisil fikseerida omaabi kasutamist õigustavate eelduste olemasolu.

Artikli autor on Siret Siilbek, Alvin, Rödl & Partner Advokaadibüroo vandeadvokaat