Sundmüügiga võivad kaasneda vaidlused

Täitemenetluses võõrandatud kinnisasja valduse vabastamise ja võlgniku väljatõstmise võimalused on pikka aega oodanud Riigikohtu lahendit, et saada kinnitust praktikas kohaldatavale.

Kohtutäiturid leidsid sageli, et ilma kohtu vastavasisulise lahendita puudub neil õigus võlgnik välja tõsta. Vaatamata sellele, et TMS § 2 lg 1 p 15 kohaselt on sundenampakkumise akt täitedokumendiks enampakkumisel olnud kinnisasja ostnud isiku poolt kinnisasja valduse väljanõudmisel. Kuigi täitemenetluse seadustik (TMS) nägi juba alates selle jõustumisest 01. jaanuaril 2006. a ette kohtutäiturile õiguse kinnisasi peale selle enampakkumisel müümist võlgnikult välja nõuda (välja tõsta), osutus see praktikas tihtipeale komplitseerituks.

Kõnealusesse teemasse tõi kaua oodatud selgust Riigikohtu 04. juunil 2012. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, milles käsitleti esmakordselt TMS § 2 lg 1 p 15 kohaldamist. Nimetatud lahendis rõhutas kolleegium, et kuna sundenampakkumise akti puhul on tegemist täitedokumendiga kinnisasja valduse väljanõudmisel, annab see kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Kui enampakkumisel müüdud kinnisasja valdajaks on võlgnik (endine omanik), siis lõpeb tema õigus asja vallata enampakkumisel kinnisasja ostnud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega. Kolleegium märkis seda, et kuna sundenampakkumise akti alusel toimuvat kinnisasja valduse väljanõudmise menetlust ei ole täitemenetluse seadustikus eraldi reguleeritud, tuleks see menetlus korraldada TMS § 180 reeglite järgi. Võlgnikule tuleb anda kuni kolmekuuline tähtaeg täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks (väljakolimiseks).

Seega on Riigikohus nüüd üheselt kinnitanud, et kui võlgnik ei anna vabatahtlikult enampakkumisel müüdud kinnisasja valdust uuele omanikule üle, on kohtutäituril õigus sundenampakkumise akti alusel võlgnik koos asjade ja temaga koos elavate isikutega välja tõsta. Selleks ei ole vaja eraldi kohtulahendit.

Selguse huvides vajab rõhutamist, et eelnevalt käsitletud alusel on kohtutäituril õigus siseneda võlgniku valduses oleva kinnisasja ruumidesse ja võlgnik välja tõsta üksnes peale kinnisasja müüki. Seni kuni võlgnik on kinnisasja omanik, võib TMS § 28 lg 2 kohaselt ilma võlgniku nõusolekuta tema valduses olevatesse ruumidesse siseneda või tema valduses oleval maatükil viibida ja need läbi otsida üksnes kohtu määruse alusel.

Lisaks selgitas kolleegium, et kinnisasja vabastamiseks (peale vara enampakkumisel müüki) on kohtulahendit vaja üksnes TMS § 2 lg-s 3 nimetatud juhul. Nimetatud lõige sätestab, et sundenampakkumise akti alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Nimelt võivad lisaks võlgnikule (endisele omanikule) ka teised isikud omada õigust enampakkumisel müüdud kinnisasja vallata ja see õigus ei pruugi sundtäitmise tõttu lõppeda. Näiteks võib isikutel olla kinnisasjale piiratud asjaõigusi (nt isiklik kasutusõigus) või võlaõiguslikke õigusi, nt üürilepingu või rendilepingu alusel. VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

Kui mõni nimetatud õigustest ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud, peab tekkinud vaidluse lahendama TMS § 2 lg 3 kohaselt valdaja hagi alusel kohus. Siiski ei välista nimetatud säte ka muude õiguskaitsevahendite kasutamist teiste isikute poolt, nt võimaldab TMS §161 kinnisasja ostnud isikule üüri- ja rendilepingute ülesütlemist VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja korras. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda üksnes juhul, kui kinnistusraamatusse on kantud märge üürilepingu kohta ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Sellisel juhul on üürilepingut võimalik lõpetada lepingus või seaduses toodud üldistel alustel.

VÕS § 323 lg 1 sedastab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul ja kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides üles öelda (seda juhul kui üürilepingu kohaselt ei ole võimalik seda korraliselt varem lõpetada). Nimetatud põhjusel võib omandaja elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Uue üürileandja poolt nimetatud alusel üürilepingu ülesütlemise korral vastutab VÕS § 323 lg 2 kohaselt eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.

Riigikohus on oma 23. aprilli 2008. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-20-08 selgitanud, et omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Üürilepingu ülesütlemisega kaasnevad võimalikud vaidlused lahendab kohus ning kinnisasja uuel omanikul ei ole ilma vastava kohtulahendita õigust üürniku välja tõsta.

Oluline on teada, et lisaks üüri- ja rendilepingule võib kinnisasi olla valdaja kasutuses ka tasuta kasutamise lepingu alusel (seda tavapäraselt juhul, kui kinnisasja kasutavad võlgniku lähikondsed), mis erinevalt üürilepingust ei lähe kinnisasja omaniku vahetumise korral üle uuele omanikule. Seda seisuskohta on kinnitanud ka Riigikohus oma 04. mai 2010. a otsuses nr 3-2-1-33-10, milles rõhutab sõnaselgelt, et tasuta kasutusõiguse lõppemiseks piisab kinnisasja võõrandamisest kolmandale isikule.

Eelnevalt käsitletule tuginedes soovitame alati enne kinnisasja enampakkumisel ostmist selgitada välja, st eelkõige paluda seda kohtutäituril teha, kes ja millisel õiguslikul alusel sundmüügis olevat vara valdab. Sellisel juhul on Teil võimalik kas loobuda potentsiaalseid vaidlusi kaasa toova vara omandamist või vähemalt arvestada vaidluse tekkimise võimalusega ja võtta teadlikult risk, et valduse vabastamiseks võib olla vajalik pöörduda kohtu poole.

Osale arutelus

  • Merilin Valdmaa, Juuli Laanemets

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

Vabaned rutiinsest paberitööst ja saad pühendada oma aja inimestele!

Me usume, et tarkvara peab kiirendama ja lihtsustama tööd ning vältima inimlikke vigu. Et seda saavutada palgaarvestuses, on mõistlik teha arvestus samas programmis, kus on selle aluseks olevad andmed – palk, koormus, puhkused, haiguslehed, lisatasud, töögraafikud jne.

Lihtne äritarkvara juhile

BudgetMatador on juhi töölaud ettevõtte rahaasjade haldamiseks. Rakendus optimeerib juhi ning raamatupidaja vahelist koostööd ning annab juhile mõeldud ülevaate ettevõtte finantsolukorrast.

Valdkonna tööpakkumised

MAXIMA EESTI OÜ otsib PEARAAMATUPIDAJAT

Fontes PMP OÜ

22. oktoober 2018

Uudised

Tööriistad