Negatiivne reaalservituut – abiks kinnistuomanike kokkulepete tagamisel

Reaalservituudi seadmine on hea võimalus teha kinnistuomanike omavahelised kokkulepped nähtavaks kolmandatele isikutele ning tagada kokkulepete kehtima jäämine ka kinnisasja võõrandamisel.

Eestis on peamiselt kasutusel positiivsed servituudid, mis annavad ühe kinnisasja omanikule õiguse kokkulepitud viisil teist kinnisasja kasutada, näiteks kõige tuntum neist on juurdepääsuservituut. Siiski on olemas lisaks positiivsetele servituutidele ka Eestis harvemini kasutatavad negatiivsed servituudid.

Negatiivse servituudiga piiratakse koormatud kinnistu omaniku õigust oma omandiõigusest tulenevate võimaluste teostamiseks. Praktikas on ka negatiivsetel servituutidel laialdane kasutamisvõimalus.

Kõigepealt saab servituuti seada mitte ainult kahe naaberkinnistu, vaid kõigi kinnistute suhtes, mis on omavahel seotud. Näiteks on uuselamurajoonis lubatud rajada kolm kuni viiekorruselist korterelamut. Samas naaberelurajooni elanikud soovivad, et uue arenduspiirkonna rajamine ei rikuks nende merevaadet ja tahavad sõlmida kokkuleppe, et rajatavasse piirkonda on võimalik rajada ainult kuni kahekorruselisi hooneid. Sellise kokkuleppe saabki teha nähtavaks kinnistusraamatus kogu uue elurajooni kinnistuid koormava negatiivse servituudiga.

Seatud servituut tagab seda, et kokku lepitud kõrgust ei ületata ja mistahes uude elurajooni rajatava korteri või elamu võõrandamisel kohustub uus omandaja selle piiranguga arvestama.

Teiseks on võimalik kinnistuomanikel täpsustada maatükkide sihtotstarbelist kasutamist. Omanikud võivad näiteks omavahel kokku leppida, et koormatava kinnisasja omanik ei tohi oma maale rajada teatud sihtotstarbega, näiteks meelelahutuse funktsiooniga või korrakaitse asutuse hoonet või ei tohi koormataval kinnistul tegeleda alkohoolsete jookide müügiga.

Kolmandaks on võimalik negatiivse servituudiga välistada teatud hilisemate naaberkinnistute omanike pretensioonide tekkimine ja nõuete esitamine. Kui kinnistuomanik soovib ehitada oma maatükile tööstushoone, mille kasutamine tekitab müra ja suitsu, on tal kokkuleppega võimalik seada naaberkinnistule servituut, mille sisuks on mürast ja suitsust tuleneva nõudeõiguse välistamine.

Reaalservituudi seadmises on võimalik kokku leppida eraldi lepinguga või juba kinnisasja võõrandamislepingu sõlmimisel. Seega, kui omanikule kuulub mitmeid (näiteks arenduspiirkonna) maatükke, siis on võimalik piirkonna kruntide erinevaid kasutusviise arvestades juba kinnistute võõrandamisel kokku leppida mitmesugustes kitsendustes.

Oluline on märkida, et ulatuslikud negatiivsed servituudid võivad piirata hilisemat koormatud kinnistu võõrandamise võimalust või vähendada selle turuväärtust. Seega tuleb vajadusel juba servituudi seadmisel kokku leppida ka tasus, mida õigustatud kinnistu omanik on kohustatud koormatud kinnistu omanikule tasuma õiguse saamise ehk teise omaniku võimaluste piiramise eest. Lisaks peavad omanikud arvestama, et servituudi seadmine ei saa minna vastuollu kohustuslike (näiteks ehitusõiguslike) normidega.

Nii eraisikutevahelises kui ka ärilises suhtes on soovitav hilisemate vaidluste vältimiseks juba aegsasti (arendusprojekti alustades, maja või korterit ostes) kokku leppida olulised kinnistu kasutamise õigused ja kohustused ka naaberkinnistute omanikega. Servituudi seadmine annab kokkulepetele hea tagatise ning eeltoodud on vaid mõned näited servituutide kasutusvõimalustest.

Artikli autor on Veronika Aunpu, advokaadibüroo Aivar Pilv jurist.

Osale arutelus

  • Lemmi Kann, Õigusblog Aivar Pilv

Toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Raamatupidajat sotsiaalmeedias

RSS
Palgakalkulaator
Maksuvabastus (kuu)
Maksuvabastus (aasta)

Toetajad:

Tarkvara

TAAVI PALK – parim valik kõigile palgaarvestajaile

Töötasude arvutamist ja maksustamist puudutava seadusandluse igaaastane muutumine ja uute peensuste jätkuv lisandumine on palgaarvestusest teinud ühe komplitseerituma valdkonna finantsarvestuses.

e-arveldaja – raamatupidamise tarkvara alustavale ja väikeettevõtjale (esimene aasta tasuta)

e-arveldaja on veebipõhine tarkvara, mis sobib hästi just alustavale ja väikeettevõtjale, aga ka mittetulundusühingule ning sihtasutusele. Sellel on tänaseks juba üle 5300 kasutaja.

Valdkonna tööpakkumised

Maxima otsib FINANTSANALÜÜTIKUT

Maxima Eesti OÜ

22. detsember 2017

Taxify is looking for an ACCOUNTANT

Taxify OÜ

17. detsember 2017

Ramirent Shared Services AS is looking for a GENERAL LEDGER ACCOUNTANT

Ramirent Shared Services AS

11. detsember 2017

Uudised

Tööriistad