Kuidas aastaaruandes kinnisvara hinda määrata?

• Kui raamatupidamise heas tavas fikseeritud arvestus- ja aruandluspõhimõtetele tähelepanu ei osutata, moonutab see ettevõtte finantsseisundist ning tegevuse tulemustest esitatavat kuvandit.• Sõltuvalt vara soetamise ajast ei pruugi soetusmaksumuses kajastamine käesoleval hetkel olla objektiivne, kuna enamiku kinnisvaraturu kõrgajal soetatud ja rajatud varade soetusmaksumus ületab nende tänaste turupõhiste sisenditega leitud väärtust.

Soovitav on soetusmaksumuse meetodit kasutada pigem piiratud turuga (ehk eriotstarbeliste) varade korral, mille puhul reaalselt turgu kui sellist ei eksisteeri ja õiglase väärtuse määramine on keeruline. Kuigi ettevõtetel otsene kohustus selleks puudub, on siiski soovitav Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt kinnisvarainvesteeringute turuväärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete ehk kutseliste (atesteeritud) hindajate abi. Nõue ei kehti juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste, kuid ka siis võib olla (maksustamise, vähemusosanike huvide kaitse vm aspektide tõttu) mõistlik saada väärtusele sõltumatu osapoole hinnang.

Vastava spetsialisti kaasamine ettevõtte kinnisvara hindamiseks suurendab hinnangute täpsust ning adekvaatsust. Hindajad jälgivad ja töötavad igapäevaselt läbi kinnisvaraturu informatsiooni, maandades vara turuväärtuse kajastamisega seotud riske. Võib julgelt märkida, et ise eksperte omavaid ettevõtteid on hetkel minimaalselt. Juhul kui ettevõtte juhtkond katsub ise hinnata ettevõtte bilansis oleva kinnisvara turuväärtust, võib tulemus olla teadmatuse, oskamatuse või hindamiseks vajalike alusandmete puudulikkuse tõttu ebapädev ja lõpptulemusena ei pruugi seetõttu juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes olla kajastatud õiglases- ehk turuväärtuses.

Enamik suuremate kinnisvarabüroode hindajatel on juurdepääs maa-ameti tehinguregistrile, kus kajastuvad kõik Eestis teostatavad kinnisvaratehingud. Muudel ettevõtetel juurdepääs sellisele tehinguinfole puudub, mistõttu on ka keeruline omal käel pädevalt õiglast väärtust määrata ning lihtsalt müügipakkumiste põhjal väärtuse määramine on äärmiselt ebatäpne, reaalsuses võib hilisem tehinguhind pakkumishinnast erineda väga palju.

Sõltuvalt kasutatud sisenditest ja muudest andmetest võib leitud tulemuseks olla ka hoopis erinevat liiki väärtus:

• Kasutades konkreetse objekti võimalikke rahavoogude andmeid juhul, kui need ei vasta hetke turutasemele (nt omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele vms), on tulemuseks pigem kasutusväärtusele omane tulemus, mitte aga õiglane väärtus.

• Teine levinud viga on näiteks kalli tehnoloogia või sisseseade arvestamine kinnisvara väärtuse sisse, mida teha ei tohiks. Tootmiseks vms kasutatav tehnoloogia ei kuulu kinnisvaraobjekti lahutamatute päraldiste hulka, mistõttu seda tuleb käsitleda eraldiseisvalt.

Hea teada: – vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul. Välja arvatud juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük. – vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus. – Vastavalt RTJ 5-le on vara õiglase väärtuse parimaks näitajaks summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus. – on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. – hindaja, kes on sooritanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu ja Kutsekoja poolt korraldatava kutseeksami ning kellele on väljastatud vastavat kvalifikatsiooni tõendav kutsetunnistus. – maa-ameti poolt peetav register, kus registreeritakse Eesti Vabariigis toimuvad kinnisvaratehingud ning milles sisalduva info kasutamise võimalus on litsentseeritud maahindajatel, kellele on vabariigi valitsuse kehtestatud korras välja antud vastav tegevuslitsents.